2025-08-27
努力提升自我都更知識，才可邁向都市更新的整體最佳利益。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第94集錄音逐字稿，錄音時間為2025/8/27
哈囉各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，我們在上一集跟大家談過囚徒困境，我們點出問題在於地主之間缺乏信任感以及地主跟建商之間其實也都缺乏了信任感，所以最終為了個人的利益，而不是基於整體的最佳利益。
那麼，我們也談了自主都更似乎是比較容易去創造出整體最佳利益，在這個情境下，我們上一集講的是地主可以採用自主都更，那麼我們這一集要來跟各位談，如果你是建商、如果你是整合開發商、或者是你是中間人，你需要收集同意書的比例，那你面對都市更新的囚徒困境時，該怎麼處理呢？
一、地主採用團體簽約可適度避免互相猜忌
首先，我跟各位聽眾分享，近年我發現在整合這一端有興起一個新的做法，就是團體簽約。這個團體簽約，顧名思義就是所有的地主統一跟建商約定好在同一個地點、在同一個時間、大家一起來簽約。
那麼這個做法的訴求，本質上就是要破除地主認為各別條件不一致的問題，因為許多地主可能都會認為隔壁的鄰居是不是分得比我多？建商有沒有去刻意壓低房地估值的價值？
基本上，在團體簽約來說，某程度是開大門走大路，我認為這種做法其實是值得鼓勵的，可是各位聽眾不要混淆，這一種團體簽約，如果可以破除囚徒困境，大家認為通常是由誰來主動提出呢？
理論上，應該是地主來提出，因為整體的地主才可以創造最佳的整體利益，可是實務上反而都是建商向地主提出，例如建商說我們在下個月，可能是9月或是10月的某一天要進行團體簽約，所以在這個情境底下時，建商他背後的想法，他某程度也是要透過團體簽約來跟各個地主之間做一個擔保性的動作。
擔保在這樣的合建契約簽約下，並沒有所謂的A、B兩份合約，換言之，本質上本來團體簽約是可以建立地主彼此之間的信任關係，那麼現在也成為建商的整合手法之一，所以我們如果用囚徒困境思考，其實團體簽約對建商應該有一定的傷害，因為整體的最佳利益放大，反過來說建商可分配的價值就降低，所以我就在想一個問題，建商這麼喜歡團體簽約，有沒有什麼原因是我們沒有去思考到的？
各位要知道，地主間的猜忌，看起來好像只有傷害彼此之間的利益，可是在都市更新整合的實務上面，其實也會傷害了建商。就像我剛剛講的，如果隔壁的地主常常懷疑建商給自己鄰居的條件更優於自己，換成是你們，你們會想要簽約嗎？
所以這個時候唯有用團簽的方式，才能增加地主對建商的信任感，也就是說，團簽其實對建商來講具備經濟實惠的意義跟做法。
二、地主缺乏專業判斷時無法取得最佳的整體利益
至於我們剛剛談的整體最佳的分配利益，各位聽眾要知道這個涉及了非常專業的內容，並不容易被理解。
換言之，我的意思是，我們姑且不論合建契約的法律風險，許多地主對於最佳利益的瞭解，說穿了就是分配條件，但我們在接觸的過程當中，我們發現許多時候地主他根本其實搞不清楚，各種都更獎勵要怎麼計算？分配比例是多少？稅賦的問題？租金補貼的問題？
當地主他連這一些基本的利益分配都搞不清楚，那對建商來講，他只要能夠破除地主間彼此的不信任，以及地主對建商的不信任那就足夠了，這個信任感只要能夠建立，符不符合最佳的整體利益，那是另外一回事，所以這邊我可能必須要比較直接的講，由於在都市更新領域裡面，地主缺乏專業性，地主也難以分辨最佳利益，如果地主沒有透過專業人士的協助，即便用團體簽約來解決了囚徒困境，也不能代表那是整體最佳利益的存在，這是在都市更新領域上的一個現實層面。
三、整合成功核心思想-開大門走大路
所以我們從結論上來說，建商作為實施者，本來在整合期間就不應該有太多奇奇怪怪的整合方式，因為在團體簽約當中，往往會淪為一種最後壓線、最後通牒的方式，我認為這已經喪失團體簽約的本質，我們常常會聽到建商說，如果在9月30號這一天地主不來簽約，那麼這一班都更列車就發動了，你就再也不能上車。其實這樣子的說法，某程度上除了製造地主的不安跟緊張感之外，對於信任關係的建立完全沒有幫助，所以我常常會跟一些建商的朋友說「整合」就是我講的那一句話，大道至簡，開大門走大路，那麼這個案子才能夠做得成功。
所以大家要知道團簽，固然是破除地主條件不一的方法，可是它不代表這是條件最好的情境，簡單來說，條件一致不等於條件最佳，各位聽眾要聽得懂這個層次上的差異。
四、合建契約修改的本質是知悉風險與控管風險
另一方面，我要跟各位聽眾分享，建商在整合的時候也常常會說，因為我們要採取團體簽約，所以合建契約不能修改，但我必須很坦白的說，團體簽約跟合建契約能不能修改完全是兩回事，合建契約的修改，本質是控管風險、了解風險、承受風險，不一定會去碰觸到權利價值的分配，所以不能把合約的修改當作要去碰觸權利價值的分配，這是完完全全的兩回事。
關於這一點也有許多的建商混淆了，那麼回頭來說，這個法律風險我已經在前面很多集有跟各位聽眾談過了。
由於每個人的承受值不一樣，如果在團體簽約的時候，每個人的分配是同樣的方式，但是每個人對於法律風險的承受值不一樣，那這個時候，各別合約的條款是否能相對應的調整？我認為這會是一個可以值得討論跟思考的內容。
五、都更律師看現況
最後，各位聽眾聽到這邊可能會認為囚徒困境的最佳解方不一定是團簽，那麼聽起來好像在都市更新過程當中，地主會相對的弱勢。
其實我要跟各位聽眾分享，我認為問題不是出在如何解決最佳利益問題，而是出在如果地主具備足夠的都更知識，就不容易任人擺佈，反過來說，具備了足夠的知識，你也才不會覺得全天下的人都要騙你。所以我認為地主在參與都市更新當中，我認為最重要的第一點，不是心裡面只想著自己要分配多少，我認為那對都更並沒有多大的幫助，我必須很坦白的說，因為你的喊價永遠不會吻合你心中的期待，當建商答應你，你永遠認為你可以拿更多，但是對建商來說，面對這樣的地主，他們可能也不會想要去做溝通，因為他會是一個永無止境的索求。
所以，我最後要給各位聽眾的結論是，足夠的知識才能擺脫無謂的猜忌也才可以克制荒謬的做法，所以不管你是地主，你是中間商，你是整合商，你是顧問公司或者是建商，我認為都更的內容涉及繁多，彼此之間如果都能夠對都更有更深的了解，對都更的進展才會成功，那才是能夠符合彼此之間的最佳利益。
今天就是跟各位聽眾分享我對於囚徒困境具體應用的一些案例跟想法，如果各位聽眾還有其他的故事要跟我們分享，歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。
如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。
如果你看完文章後，還是有更多的疑問，歡迎加入LINE@鄭藝懷律師，預約諮詢確保個案權益。
