權利變換不合理，一言不合告到底？

分類: 正律思podcast 標籤: 假權變真合建合建契約不同意戶審議核定行政處分權利變換行政訴訟

2024-11-13

權利變換不合理，一言不合告到底？

鄭藝懷律師

本文章為《正律思》Podcast節目第30集錄音逐字稿，錄音時間為2024/11/13

各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，這一集我想跟大家分享實務上的訴訟案例。

一、不同意戶的故事背景介紹

這個案例大致上，我先簡單講，他其實是一個不同意戶，而在實務上面不同意戶，其實我們就用權利變換來讓他參與都更，當然除非有一個例外，他不符合這個最小分配的單元。

各位要知道通常不同意戶，其實他能分配到的其實都蠻多的，因為通常很多，講白話一點就是價格喬不攏，回頭來說，這個案例因為他是不同意戶，所以政府在權利變換審議核定的時候，他（不同意戶）發現審議核定權利變換價值好像比其他同意戶的合建契約還要少，結果各位聽眾猜這個不同意戶做了什麼事情？他就去提了一個行政訴訟，他怎麼主張呢？

二、不同意戶對核定案提出行政訴訟

（一）權利變換跟協議合建為不同法律關係導致敗訴

他就說市政府（在審議核定的過程當中）用權利變換在審議核定的過程當中，我的權利價值有嚴重被低估，那法院就問他說，那你主張的依據是什麼？他就說：報告法官，因為其他的都更戶，從他們的合建契約來看，基本上我應該可以分配到比權利變換還多，所以顯然是政府在權利變換都審會審議核定的過程當中，有這個行政裁量的濫用或者是說這個審議會，有這事項沒有考量到，導致我的價值被低估了。

好我先跟各位講，在結論上面，這個地主應該說這個不同意戶也是地主，他最後是敗訴的。首先我要跟各位解釋一下，權利變換跟協議合建，兩者是完全不一樣的法律關係，大家應該都有這個基本觀念，我們講的協議合建通常指的是說建商跟地主私底下簽合建契約，而這個合建契約其實說穿了就好像私人之間的買賣一樣，政府原則上是不介入、不管的。

（二）審議核定是行政處分，如有不服得提出行政訴訟

可是反過來說，權利變換是什麼？權利變換是市政府裡面有一個專家委員，應該說有一群專家委員組成的委員會、都審會，他來做這個審議核定的動作，然後呢？裡面可能會有很多委員有專門估價的、有專門做建築設計的、有專門做評估的，他會去針對建商的各方面提出來的更新內容去挑戰，而建商要去回覆他，結果最後，市政府認同了建商所提出來的這個事業計畫或權利變換計劃，包含估價的部份，所以由市政府做一個我們講的叫審議核定的動作。

而大家知道這個在法律上，這樣子的審議核定是一個行政處分的效力，他會去拘束到建商、也會去拘束到地主，所以往往我們會看到就是事業計畫或權利變換計畫，在審議核定的行政處分下來之後，其實地主他是可以去提出行政訴訟的，如果他對市政府審議核定的判斷，他認為不合理，所以也才會有今天我講的案例。

三、假權變真合建的迷思

所以，各位聽眾要回頭去想，這個地方（權利變換）是一個很特別的透過市政府的行政處分，形成了對於建商跟地主之間在更新後應該如何分配的一個價值，而地主跟建商之間所簽的合約是私人合約，但是市政府他會用一個公權力的一個行為的方式，讓建商跟地主之間，有另外所謂我們講的可能找補的關係，所以在實務上面，常常會有人說用這個「假權變、真合建」來稱呼，但是我覺得他是一個不一樣的法律關係。

今天跟各位解釋一下，在實務案例裡面，大家要知道法院他也清楚認知到這樣的關係，所以法院的論點很簡單，都審會在做權利變換的審查時候，關於這個權利變換的分配，他基本上是不用參考合建契約的，因為合建契約是地主跟建商私人之間所簽約的內容，所以法院不認為市政府可以介入地主跟建商之間的私人契約，市政府在審議核定的時候，要注意的點是這個評估報告有沒有合理性，而市政府不要有裁量濫用的情況，基本上，所下的這個行政處分就會是具備合法性的一個行政處分，所以在這個案例裡面，我們透過這個案例也可以發現地主跟建商之間的簽約，不等於權利變換市政府給予的內容，這一點也是要讓各位聽眾知道的，它是不一樣的法律關係。