本文章為Podcast第18集錄音逐字稿，錄音時間為2024/06/19

各位聽眾大家好我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，這一集我想跟大家聊一下，有關都市更新範圍變更以及調整的相關問題。

一、履約保證金保障權益

我們都知道其實建商在談都市更新的時候，他大致上會畫出一個範圍，那在這個範圍裡面呢，他會去把相關的地主去做逐步的洽詢，然後簽署合建契約，最後出具相關同意書同時擬定事業計劃及權變計劃，然後做送審的動作。

但是這個是理想的狀態，在現實中建商他即便有想要更新的範圍跟面積，可是他在跟地主談的時候，他其實並沒有一定的把握地主是否會同意都更，所以假設今天建商他跟A地主已經談好了，那他當然會先跟A地主簽約，而他接著要跟A地主旁邊的鄰地B地主洽談的時候，他其實並沒有一定的把握，在這個狀況底下，A地主通常會希望說我不管你未來是怎麼談的，我希望在這個都更的範圍裡面，你要履行你的承諾，不可以因為都更範圍的變更，然後將A地主給剔除出去，而建商通常也願意做這樣的承諾，所以建商會給一筆保證金。

這筆保證金的用意就是說，當你簽合建契約你願意跟我建商做都更的時候，這筆保證金放在地主那邊，等到房子都完成蓋好了，再把保證金返還給建商，通常這樣的保證金，它是一個履約的相關保證。

二、已簽合建契約卻沒有被納入都更的案例

最近實務上面有幾個相關案例，建商他發現說A地主如果是在一樓，那B地主不是鄰地，而是可能是在二樓或三樓，而建商已經把周邊全部都整合好了，就剩你們這一棟沒有整合，只剩一個地主就是B地主他不願意同意，經過了十年之後，建商受不了了，他就跟A地主說這樣子好了，我沒有辦法繼續等B地主，所以我必須把你這個地號給切割出去，那這個時候A地主聽了當然就氣急敗壞，當初我們有簽履約的擔保，你說你調整基地範圍不會把我切出去，而建商當然他認為說這個也不是他能夠控制的，畢竟他怎麼會知道A地主的樓上鄰居這麼的冥頑不靈？所以建商就直接提都市審議會，而這個都審也就直接通過就調整基地的面積，將A地主跟B地主這塊土地的地號給排除掉了。

這個時候，A地主就說那這樣我就要沒收你的保證金，且因為你違約我還要對你做一個求償的動作，而建商他們的說法是，在合約裡面他們本來就有權調整基地範圍的大小，這個事實上在合建契約裡面的第二條左右就是開發面積範圍，通常我們都會授權甲方有權調整基地面積大小。假設甲方是建商的話（看建商是哪一方），如果建商是乙方的話就會寫乙方有權以實際的開發範圍調整基地面積大小，通常都會寫上這一條，於是建商就依據這個主張認為說，他是可以有權調整你不能沒收保證金，你也不能跟我請求損害賠償，這一狀告上了法院。

三、法院實務見解分享

我發現有些實務見解，我先講一個簡單的結論，初步認為是地主有道理，我想這個對於不管是開發商、相關的建商、都更顧問公司可能都是蠻訝異的狀況，而法院所持的理由主要就是說在合約裡面你們可以調整基地範圍是沒有錯，可是這個調整基地範圍，不是你想調就調，它可能是因為法令限制，它可能是因為土地徵收，在這種是客觀上你沒有辦法預料的情況，你才可以去調整你的基地範圍面積大小，然後將某些地主給排除出去，法院認為你建商不是經濟上的弱勢，而你具有專業的知識，你當初在進行整合的時候，你就已經會預料到有不同意戶了，所以當你跟A簽署了這個契約，就表示說你是有明確的要履約，那麼你事後就不可以去說，我不知道A的樓上鄰居不同意，所以我只好把這個基地範圍面積給排除這樣的理由，是會被法院認為說這個叫可歸責於建商的事由，因此就會衍生成建商是錯誤的，所以他必須賠償給地主，所以我看到的幾個相關的案例，最後其實是建商的保證金被沒收了，那甚至也損害賠償了部分的金額給地主。

四、都更律師的建議

而我想要講的這個案例，其實我是想要跟各位聽眾說，關於調整基地範圍的這個情況或是這個條款，一般我們的認知確實也是說，你可以把鄰地給整併進來，但是還不至於將已經與你簽約的地主給排除出去，所以這是一個兩個不同的概念，那在這個概念下，法院認為說建商也不能去主張情事變更，所謂的情事變更就是建商他在跟A地主簽約的時候，他沒有預料到A地主的地號上面會有其他的不同意戶，這個法院基本上目前我看到的是相對應的不採納。

所以，我想未來在洽談都更整合的這個過程當中，建商可能也要自己去注意說，在合建契約的風險把關上面要相對應的去注意，而對於地主來講，我相信其實如果在合約風險審約上面能夠控管得宜，提早跟建商簽約其實也不一定是壞事，所以總而言之，雙方都要知道自己的風險跟耐受度在哪裡，這樣才不會引發相應對應的訴訟，好那以上就是我今天的簡單的分享，謝謝各位聽眾的收聽，拜拜。

如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。

簽完合建契約就穩上都更列車？這ㄧ條沒寫清楚律師也幫不了。（EP18）

如果你看完文章後，還是有更多的疑問，歡迎加入LINE@鄭藝懷律師，預約諮詢確保個案權益。

點擊連結加入LINE@好友吧！