2023-10-25
合建契約書怎麼簽|《正律思》第4集音檔逐字稿
鄭藝懷律師
本文章為Podcast第4集錄音逐字稿，錄音時間為2023/10/25
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎跟我們一起做正確的法律思考，這一集呢？我想要跟大家談一下有關都市更新的合建契約問題。
一、我要都更但只願意權利變換不願意簽合建契約
我想要談的就是合建契約怎麼簽，因為我們之前有跟大家提過都市更新呢？我們建議說，不管你是地主，甚至你是建商，我們建議你都應該要有一份合建契約，這個契約基本上名稱也不是那麼重要，重點是說這份契約裡面，它應該要有彼此的權利義務的規範。
那在談這個契約的實質內容之前，我先談一下，事實上有些都市更新是地主是不同意的，在不同意的地主情況底下，他其實就不會簽約。
所以我們先從不簽約的地主談起，事實上我遇過一個很特別的狀況，所謂的不簽約，大家都可能覺得說，這個地主他就沒有要參與都更，其實不是，有一些地主（但我覺得這是少部分）雖然他不簽約，可是事實上他同意都更，可能大家就會納悶說他不簽約，那他為什麼還會同意都更呢？我覺得這是一個很簡單的基本認知，就是說他對建商沒有信任感。
所以這樣的地主，他跟我說他可以接受他走權利變換，也就是說他等到政府幫他算出來，這個價格是多少，然後他願意接受政府核定，核定權利變換出來的這個價格，他願意用這樣子跟建商去進行都更，但是他不願意跟建商簽合建契約，因為他覺得合建契約裡面有太多陷阱，然後這個合建契約，其實如果各位聽眾，你們有看過這個契約，合建契約它通常至少二十、三十頁起跳，那地主看到那麼多字，那他會覺得說，附件又一堆，可能有七八個附件，至少都是二三十頁起跳，他覺得說他只要在一個地方不小心，沒有看到，他會不會就簽了賣身契。這地主其實他也是很可愛，所以他就是覺得說他就是不簽。
二、我就是不同意都更，我該怎麼做？
另外一種情況就是不簽約的地主，事實上他就是不同意的地主。所謂的不同意，就是說他就是不同意進行都市更新，可是在這個狀況底下，其實建商還是可以送件，因為我們一直跟聽眾大家講，就是說都市更新，是多數人同意就可以了，不是要百分之百同意。
那對於這個不簽約，也不同意做都市更新的地主，他其實大致上有三條路可以走：
（ㄧ）第一個最簡單，他可以賣掉。賣掉他可能大部分是賣給建商，因為通常他可能是價格的問題，賣給建商的價格，其實這有時候就很敏感，你要用什麼價格賣，因為你不同意，所以你要賣的時候，你是用現在的價格賣，還是用更新完的價格賣？這個是其實這是一個很矛盾的，我覺得一直以來，我覺得這個是一個很難去計算的一個價值，那這當然還是要看彼此雙方的籌碼，跟實際的情況，如果買賣的價格談不好，會發生什麼事情，可能建商就是說好吧，你這個價格我實在是沒辦法承受。
（二）第二種情況就是對於不同意見的地主，建商會把它給劃出來。所謂「劃出來」就是，本來可能是一個很完整的正方形，如果說你不同意，那我可能就是正方形缺了一角，我就重新做一個建築規劃的設計再重新送件。
所以對於不同意的地主，你賣出的價格其實涉及到了你的位置以及你的這個地段，如果你的位置是很容易就可以被劃出的，那你在跟建商談價格的時候，事實上也不宜太過強硬，因為我們講白話一點就是你的籌碼並不多，那反過來說，如果說你的位置是，一旦你被劃出來，那可能建商他的都更會很難進行，甚至會延宕很久，這時候當然你的籌碼就會提高，不過其實我在這邊，我也不是說地主一定要怎麼談。
我只是想跟各位聽眾講，其實我覺得買賣價，它是一個合理的價格，你不都更但是你如果只是想要求一個高價，那我覺得這個也不是一個很好的現象，那當然如果要你低價賣，我想這也不正常，所以我是說，在彼此的協商過程當中，我覺得彼此都要多溝通，這個當然說起來容易，事實上我們實務上執行的時候，其實有時候談這個買賣價，氣氛有時候滿火爆，這個是題外話。
（三）那另外一種就是說「好吧？那你不同意，然後價格也談不好，也沒辦法幫你劃出來，那怎麼辦？」還有一種就是把你納入權利變換計畫，也就是說，我還是一樣把你劃進來都更裡面。
那最後這個可能會衍生一些我們講的就是說比較激烈的問題。假設說建商沒有把你劃出去，還是在這個都更範圍內，那當他送件核定通過了，建造下來了，建造通常會附一個拆照，所以他就可以拆你房子，所以如果有時候走到這一步，就會有一些比較激烈的抗爭活動發生，通常現在建商也會覺得這是一個成本的考量，所以他們也會去思考說是不是要去做這樣子的一個比較強硬的表態，多數的建商事實上可能是傾向把不同意戶的地圖劃出，因為他們其實也只要重新做一個建築規劃，那以現在的建築技術來講，大部分都是可以辦得到的，那以上是對於一個不簽約這個的地主的一個狀況。
三、合建契約書簽約重點：分配條件與退場機制
我們回頭來講，假設今天你是願意簽約的地主，我們剛剛講的合約，大概有二十頁起跳，附件通常都六七個附件以上，那你要怎麼簽？地主看到這個約頭都暈了，而且說實在的，可能也有陷阱也不一定。我覺得在簽約的時候，有幾個最重要的，至少你要去看，如果你沒有找律師或是專業人士幫你審約的話，你至少有幾個，我覺得你一定要去看，第一個就是說分配條件，所謂分配條件就是說至少建商要告訴你，你更新前有幾坪，因為這個地籍謄本調出來一清二楚，更新前有多少，這個絕對沒有模糊空間。那你更新後呢？建商必須要很明確的告訴你更新後，你可以分到多少，即便他沒有給你一個明確的數字，那他計算公式應該也要讓你能夠搞得懂，那避免後續會有其他的爭議；
那第二個就是說，有沒有寫到什麼時候可以解約。因為我們有跟各位聽眾說過，其實都市更新，他不是你們所想像的兩三年，他可能是七八年，甚至更久的時間，那在這個過程當中，有沒有可能說有一天你有不一樣的想法了，你想要把這個房子給賣了，如果你的合約裡面沒有讓你可以有解約的動作，你不見得能出賣，除非建商同意，那當然是另外一回事，所以我們講的，就是說這個請神容易送神難，把建商請來跟你合作，你要怎麼把建商請走？這個就是說你在解約條款裡面要注意，我們常講的就是說不能簽的一個叫萬年契約，那變成說你都沒有辦法解約，這個是第二個要注意。
四、合建契約書簽約重點：違約條款與補貼款
第三個就是說，因為天有不測風雨，對不對，所以有時候你雖然簽了約，可是你可能會不小心違約，所以你在這個合建契約裡面，你可能要注意什麼情況底下，你會構成違約？
我舉個例子，曾經有一個地主，他一直都是把他的房子出租給別人，他也沒有住在那邊，有一天建商找他都更，他就跟建商簽約了，他也就等等等等（因為都更很久），結果有一天建商就跟他說，我這個地方已經送件了也核定了，那麻煩你要騰空點交給我，
結果地主他可能上個月才剛跟租客續約，租客可能也花了錢裝潢，這時候租客也不願意搬走，結果合約裡面是怎麼寫的？就是說我通知你，就建商通知你要騰空點交的三個月內，你必須要騰空點交給他，那如果說沒有辦法排除的事由，全部視為是地主的錯，那他就要賠償給建商，所以像這種違約條款的權利義務約定，其實是有時候是比較個別的。
就是說如果你有出租，或者是你有自住是不一樣的狀況，所以地主在這個違約條款上面也要去注意，這個是蠻重要的。總而言之，在合建契約如果你是有簽約的地主，權利義務你一定要注意。
那像比較細部的部分，比方說合約裡面，有時候會約定說搬遷補償費，搬遷補償費可能是多少，包含說像他如果請你騰空點交後，那因為都更的時間比較長，他請你騰空點交到可以搬回去新的原址蓋起來，新的建案蓋起來之後，快則三年，慢的話如果遇上一些抗議活動，或者說一些延宕，六七年的也是有。
所以這個過程當中，其實建商都會一直補貼你這個租金，可是有些合建契約裡面，他可能說我租金的補貼最多是36個月，那如果說這個超過36個月，你還沒辦法搬回去，後面的租金你就要自己付，所以像這種細節的部分，有時候在簽約的權利義務裡面，其實都蠻重要的，因為這個算一算金額，有時候當然說大也不大，但是說小其實也不小，所以這個地主都可以再自己去多加注意。
五、合建契約書簽約重點：建材設備與房屋選配
總而言之，我覺得它其實有點像買預售屋的概念，什麼意思？因為我們在這個合建契約裡面，其實除了我剛剛講的這些之外，還有些人他會去約定建材設備，那這不是跟買預售屋很像嗎？就是說，我這個可能要用什麼ykk的，我這個電梯要用高速電梯，然後我要兩台電梯這樣之類的，就是說他會去綁一些建材設備的規格。
那第二個就是說，有些合建契約裡面它其實更細緻的還會連這個規約都寫出來，這個管理費一坪是多少？那建商給你的這個契約裡面，他也都把這個都寫出來。
那第三個比較常見的，這個地主他會跟建商說你那個格局，我有自己的想法，所以你可不可以讓我客變？聽眾聽到這邊有沒有覺得跟你買預售屋基本上是幾乎完全快要一樣，所以其實這個合建契約有很大一部分，其實是跟預售屋合約其實有點像，所以這個客變就是說他什麼時候通知你這個費用結算怎麼樣子去結算，這個有時候也是合約裡面都會約定的。
那再來還有一個常見的，就是說你買預售屋的時候，比方說你買6樓，跟買16樓的價格一定是不一樣的，那你可能是面小學，面公園，或是面馬路或是面巷子，就是方位跟樓層，價格都不一樣，那你在這個都更怎麼辦呢？他是怎麼去處理這個東西，其實它有很多種處理方式，有一種啊，如果是預測性比較高的，就是你先跟建商講好說我要幾樓，然後我要哪一個方位？讓建商來看能不能接受你的條件，那如果能約定好，其實你們在合約裡面就可以寫明白，所以就可以降低這樣的難以預測性；另外一種是可以用抽籤的，那抽籤的話，當然就不可預測性就比較大，所以這個其實是看每個地主他的想法不一樣，也沒有一概而論。
六、都更律師的建議
總而言之，我想談的就是當你在簽約的時候，其實很多東西都是可以先約定好，所以回到簽約的本質是什麼？簽約的本質就是說降低不可預測性，所以這個情況底下，如果你簽的約反而增加了你的不可預測性，其實就要思考說是不是這樣子反而是一個問題所在，所以我常常講說，其實像地主可以思考一下，你的簽約牽動到的是你更新後的房子的價值，這個房子的價值有多少，大家去想一下就會知道，所以這個簽約務必絕對是要讓你可以更具有預測性，然後讓你覺得說，你搬出去住的時候，你晚上可以安心，可以知道說你大概什麼時候可以回去住，可以住新房子開開心心，所以簽約是讓地主更開心，而不是更擔心，以上是我們今天的介紹，那如果各位對合建契約還有什麼問題，也歡迎留言給我，謝謝大家，掰掰。
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