2025-01-01
都市更新條例第52條，更新後地主不處理差額找補的應對之道。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第44集錄音逐字稿，錄音時間為2025/01/01
各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我想跟大家聊關於更新後找補的相關問題。我們簡單這樣講，假設更新完通常選屋跟實際分配的價值會有一些小金額的落差，那關於這個落差，它會產生找補的問題，所以假設今天有一個住戶，他擺爛不處理差額的找補，各位有沒有想過說那該怎麼辦？我可不可以故意不分給他可以分到的房子，或者是說我有沒有什麼方式可以對他做假扣押，或者是強制執行來把差額價金給拿回來？
關於這個問題，不管實施者是更新會或者是建商，其實可能都會有同樣的問題。
一、差額找補是什麼？
對於這個問題，首先，實務上常常會發生的是我們在選屋（更新後權利價值的選屋），通常多選一成（10%）是被允許的，就是舉例來說，假設你更新後的權利價值有3000萬，那你選3300萬，大致上我們在法令規範上面都是沒有問題的，甚至於有一些地主跟建商，他們如果有簽合建契約，建商可能會允許他可以選的更多，可能選到兩戶，那這個時候通常會超過多選的一成（10%），反正只要有多選的情況，就會有差額找補的問題。
二、更新後地主不處理差額找補，可以拒絕移轉房屋給他嗎？
那我為什麼要特別談這個問題呢？因為曾經有更新會，因為我們也是有做更新會的法律顧問，更新會的人他們就問了一個問題，為什麼我們在買賣房屋的時候，買家他付了簽約款，接著要做移轉登記的時候，買家的資金沒辦法周轉（可能是因為銀行的限貸令等）沒辦法放貸下來，那麼他們是可以透過買賣契約的約定，他的房子是可以不會被移轉走的。但是為什麼在都市更新裡，對於這種差額價金的繳納，就好像說我在買房子一樣你多選了一戶，可是你卻沒有把這個錢給繳清之前，那我可不可以拒絕移轉給你？
（一）都更情境中不適合主張同時履行抗辯權
這個乍聽之下其實蠻有道理的，因為法律上稱為「同時履行抗辯權」，也就是說，雙方的給付義務，如果是具有對等性的，那麼你不先給付給我之前，我自然也沒有這個義務要給付給你，所以你沒有把錢給我之前，我本來就沒有義務要移轉房屋給你，這個是在一般的買賣契約或買賣交易上是很常見的，不過我要跟各位聽眾說，如果我們回到都市更新的具體實施狀況來看，我個人認為可能我們在法規制度面的設計上面比較不是從一般的買賣角度來思考。
（二）都更條例第52條的具體規定
首先我跟各位講，依據都市更新條例第52條第1項，權利變換後的土地及建築物，扣除了折價抵付的共同負擔之後，依照權利變換前的土地權利價值比例去分配給所有的土地所有權人，這個是首先在講權利變換的基本定義。
重點是都市更新條例第52條第2項，他就接著講了，如果你實際分配的土地跟建築物面積多於你應該分配的面積，那麼你要繳納差額價金，那反過來說，如果你實際分配到的土地跟建築少於你應該分配的面積，那麼你就可以拿到這個差額價金，這個就是剛剛我最前面跟各位聽眾舉的例子。
由於目前實務上面，我看到的案例，大部分的地主都是傾向於去繳納差額價金，也就是說他寧願多選大一點的坪數，甚至多選一戶，為什麼呢？因為他基本上就是看好未來不動產的發展的。
（三）都市更新的案例中，實施者不得拒絕移轉所有權
好的接著我要跟各位講囉，順著我們剛剛的話題，如果他多選，那他不願意繳納差額價金，在接著在第52條，我們可以往下看，這個法條是說，如果你因繳納的差額價金你沒有繳納，你獲得獲配，就是你獲得分配的土地跟建築物是不可以移轉或設定負擔的，那反過來說表示什麼？各位聽眾你聽得懂這個意思嗎？他是說，你不可以移轉或設定負擔，那可不可以拒絕移轉給你？我要跟各位聽眾說，看起來似乎是不行，也就是說，都市更新後的土地跟建築物，即便差額價金沒有繳納，你也不可以把它看成是一般房屋的買賣契約，拒絕移轉所有權給他人。
（四）都市更新中禁止移轉的配套機制
從都市更新條例第52條，我看我們來解釋這個條文，看起來是這個意思，那接著就會有個問題了，如果說我要移轉房屋給他，那他不繳納差額價金，對於實施者，不管是建商或是自主更新會，那不是有很大的風險嗎？因為對方萬一拿到房子馬上轉賣捲款跑走怎麼辦呢？這個就是我剛剛跟各位講的，他拿到的土地或建築物不可以移轉或設定負擔，違反的話，這個移轉或設定負擔的法律行為是無效的。
所以其實都市更新條例處理的基本思維，跟我們一般的買賣確實是比較不一樣的。
三、更新後地主不處理差額找補，我還可以怎麼做？
那接下來就要繼續思考一個問題，雖然他拿到的土地或建築物，他不能去移轉或設定負擔，也就是說他沒辦法脫產，我們講白話的，他無法進行脫產的動作，可是我還是要把差額價金給拿回來，那我究竟要怎麼樣去做一個主張呢？
我們再來看一下這個都市更新條例第52條，它其實也有一個明確的規範，這邊講土地所有權人應該要繳納的差額價金如果經過實施者的催告還是不繳，這時候怎麼辦？
各位聽眾覺得是實施者去告土地所有權人說你要繳差額價金？還是實施者跑去跟市政府說這個土地所有權人沒有繳差額價金？
（一）通知主管機關（臺北市政府）課予相對人行政處分
關於具體的作法是哪一個，其實過往曾經有過不同的意見跟討論，那我以目前現行的條文來看，條文是指出說，實施者如果去催告了仍然不繳納的土地所有權人，實施者可以去告知主管機關，如果說以臺北市來講，臺北市都市更新的主管機關可能就是更新處，如果說更新處的上面單位，可能是臺北市政府，此時，可以採用書面的行政處分命令土地所有權人限期繳納。
所以他的流程會變成是實施者先發一封存證信函，請土地所有權人盡速繳納差額價金，而土地所有權人拒絕繳納，在這樣的情況底下，迫不得已將更新後的土地跟建物移轉給這不願意繳納的人（但是他沒有辦法移轉或設定負擔），接著實施者就會去跟臺北市政府說，臺北市政府就會以一個書面的行政處分，要求土地所有權人在一定的期限內繳納。
好的，大家也知道有些人就真的很皮，即便如此，就還是都不繳，那這個時候該怎麼辦呢？
（二）未繳納就可送到行政執行分署進行強制執行
這時候條文是這樣子，主管機關期限到了，主管機關他可以移送到法務部行政執行署所屬的行政執行分署強制執行，所以如果是以在臺北，可能就是臺北的行政執行分署進行強制執行，那執行所得的金額會再由這個主管機關，也就是臺北市政府於實施者他支付的差額價金範圍內發給實施者。
所以各位聽眾要知道說，其實從都市更新條例第52條的現行規範來看，雖然我們沒有採用一般買賣契約的同時履行抗辯權概念來處理（對於差額價金拒絕繳納的土地所有權人）。
但是我們採行的是另外一種思考模式，我們採行的基本上是第一個我們限制他移轉或設定負擔，第二個主管機關在這個地方去介入處理，透過行政處分去強制差額價金的繳納，成為一個公法上履行的義務，而最後再由主管機關將取得的差額價金直接歸還給實施者。
四、事前清楚溝通比事後的處理機制還有效
總而言之，我今天談這個問題，不管你是自主更新，或者即便你是實施者，你在做都市更新的時候，對於差額價金拒絕繳納的這個住戶，其實法規上面，目前我認為保護是滿足夠的。至少在制度的設計上，不用擔心會有無法被清償的問題，當然我覺得都市更新其實重點還是在於事前的盡量溝通，因為往往這種差額價金拒絕繳納的情況，其實是發生在實施者跟地主另外簽了一份合建契約，而這個合建契約分配的方式，對於更新後的權利價值計算產生的解釋差異。
所以雖然名義上面，我們看起來依照權利變換計畫書，地主是多選的，我舉個例子，他是3000萬，在權利變換計畫書上面他選了一個3500萬，看起來名義上面他要多繳納500萬的差額價金給建商（即實施者），那他為什麼不繳納呢？
因為他跟實施者之間的合建契約，實施者承諾給他3200萬，所以這個時候地主可能就會認為說，他其實應該是3500萬減3200萬，他要多繳納300萬，而不是多繳納500萬，所以變成說兩方就會僵持不下，這個就會衍生訴訟的問題，所以我認為很多差額價金拒絕繳納，進而衍生這一種強制執行的情況，我相信是比較少的，多半還是在基於這個合建契約，雙方私人之間的約定沒有去談妥。
最後，我還是要跟各位聽眾說，事前的溝通絕對比這個事後的處理機制還要有效，所以在事前合建契約關於價值的分配、或者更新後可以取得多少的坪數、不管你們是用什麼方式去做分配都應該要注意，這樣子才能夠避免額外的紛爭。
好的以上就是今天跟各位聽眾分享的這個差額價金繳納以及相關法令規定的一個議題，如果各位聽眾還有其他問題，歡迎再來信詢問，謝謝大家，拜拜。
如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。
【都更法學堂1】都市更新條例第52條，更新後地主不處理差額找補的應對之道。
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