三大都更必學心法,讓老屋重建更順利!
2024-12-04

三大都更必學心法,讓老屋重建更順利!

鄭藝懷律師 鄭藝懷律師

本文章為《正律思》Podcast節目第36集錄音逐字稿,錄音時間為2024/12/04

各位哈囉!各位聽眾大家好,我是鄭律師,歡迎一起來跟我做正確的法律思考,這一集我想跟大家談一談,有關參與都市更新應該有的心法。過去我們談了很多,其實大部分都是在法律層面、技術上的一些問題,但我發現其實聽眾裡面有蠻多是地主的,而地主常常在問的問題呢?我注意到說有一些其實是很共通的,所以我今天把它統整大概是三個面向,那我希望每一個地主如果要參與都市更新之前,這些基本的觀念跟想法,應該都要先問問自己。確定了之後,再來思考該如何去參與。

一、不簽署合建契約就不能都更嗎?

首先,第一個問題就是我們常常會發現,地主會來問我們到底他要不要跟建商做簽約的動作?這個問題的起因在於說地主認為建商的溝通,他們不是很信任,而他們只相信政府權利變換的結果,所以他們認為說他並不是不願意參與都更,而是他不敢跟建商進行簽約的動作。

因為畢竟一份合約可能數十頁、密密麻麻的文字,地主看的也是眼花撩亂,那關於這個問題,其實我個人的看法是這樣,如果你可以完完全全接受權利變換的結果,分配的金額基本上你也可以接受,那不簽約是可以的。

有少數的建商會跟地主說,如果你不簽約,你就沒有辦法參與都市更新,我想這個是非常少數的建商會這樣子講,我跟各位地主講,這絕對是錯的。

因為在都市更新裡面並沒有說地主一定要跟建商簽約,才能參與都市更新,所以如果有建商他想要整合而說出這樣的話,那我覺得基本上這樣的建商呢,我必須要很坦白的說,他不是一個很誠實的建商,這也不是一個很好的現象,但是我還是要強調,這樣的建商其實是非常少數的,所以這個是跟地主提醒一下。

反過來說呢?如果你希望的是,有沒有可能在權利變換之外,有你個人對於更新後的一些想法:可能你有樓層的想法、可能你有一些分配的想法或者是你有稅賦的考量、或者是你有其他的,甚至於是想要做客變設計的等等…的這些考量,那我必須說,如果你不透過簽署合建契約,基本上你沒有辦法達成,畢竟在權利變換裡面,當權利變換核定之後,除非你對於這個數值(就是分配的權值),或者是事業計畫核定的時候,你對於這些建築設計規劃,你有一些意見,你可能必須要透過行政訴訟來處理,如果沒有這些問題的話,我剛剛講的都是比較個人的因素,所以,如果你有個人因素的考量,那你必須要跟建商做一個簽約,這在實務上面的運作是這樣。

而更重要的是,其實我認為這個問題應該要回到,如果透過簽約可以取得更好的一個分配條件,以我個人的立場來講,我認為為什麼不簽約呢?所以地主要先問自己,就是說到底你要不要跟建商簽約,是不是說你只純粹的參與,那你不願意跟建商簽約可以,但同時也不要在事後抱怨說,為什麼我的鄰居或是為什麼其他的這個地主好像選配的位置或是其他的部分比你好,除非說建商他有違法的部分,否則在這個上面來講,建商透過跟其他地主私下的協議做一個事先的分配,只要沒有傷害到沒有簽約的地主,這個在法律上是沒有問題的,所以這是針對第一個,到底地主要不要跟建商簽約,那我希望地主先自己思考清楚。

二、簽約前是否需要律師幫忙審合約?

緊接著第二個問題,也是聽眾常常會問的,如果他確定要簽約了,簽約前到底要不要請律師審合約呢?這個問題其實也蠻多聽眾在問的,我覺得關於這個問題,其實各位聽眾可以想看看我們跳脫都市更新這個想法,假設你今天你在做我們講的,假設是股票好了,你要買進一檔個股,你會不會對這一檔股票做研究,你要不要去看他的財報或者是說你可能聽了某個明牌而買進,無論如何正常來講,當你要用真金白銀去買一個東西的時候,通常你會對他做一點研究,所以回過頭來以這個觀念來思考,簽約前要不要請律師審約這個問題。

各位聽眾可以想看看都市更新的價值,基本上都是以破千萬為單位的,在這個情況底下,你要做一個上千萬的合約簽約的動作,最起碼的前提是,就算你不找律師審約,也請你花一點時間,上網自己去做功課,當你覺得你非常瞭解整個都市更新的過程以及合建契約可能帶給你的風險,你再對應到你現在要簽署的合約裡,你覺得有沒有把你想要的都表達在合約裡,如果都有,而且你也有信心去承擔這樣的風險,那我想你不一定要找律師審約。

反過來說,如果你是一個忙碌的上班族,如果你沒有那麼多的時間,那麼是不是你找一個律師幫你做一個審約的把關,讓你知道風險在哪裡,你可以事先做一個評估,而這樣子的作法是不是比較像是一個理性的思考?而這樣子參與的都更,跟你的期望也比較不會有落差,所以我想針對第二個,簽約前要不要請律師審約,我覺得這是依據地主自己的時間分配及他的個案的能力來看。

三、你願意承擔的風險承受值等同合理的律師費用

接下來第三個,最後一個問題,也有很多地主會問說,如果我要找律師來審合約,那到底多少的律師費才是合理的?

關於律師費多少才是合理的,有時候我常常在想說,現在市場上的價格其實很混亂,也許幾千塊到幾十萬的價格都有,但是關於這個,我覺得各位聽眾可以想看看,我們以一個買賣房子來講,仲介的費用如果是一個三千萬的房子,仲介的費用我們以1%來算,基本上是三十萬,而仲介基本上是居間契約,我們法律講這叫做居間的契約,他是做個買賣交易的一個媒介,把這個機會由A介紹給B認識,可是大家知道當你買賣房屋出問題的時候仲介費會不會退,其實依法是不會退的,因為買賣出問題是買賣雙方的問題,仲介這個機會他收取的是這個機會的這樣子的一個費用。

所以我為什麼要舉這個例子?因為有時候常常我回頭再看,那各位覺得如果你請律師幫你審合約,合約大大的一疊,而你審的合約風險其實可能有三千萬、甚至五千萬的未來價值,你覺得你付的費用應該比仲介費低還是比仲介費高?所以這是一個對比性的問題。那很多聽眾,其實他或者是應該說很多地主,他們在整合的過程當中,我覺得他們欠缺的一個最基本的風險意識的概念。

各位要知道一個建商來找你,他可能是一個很有名的建商,也可能是一個剛成立充滿熱情的建商,但無論如何你對他一無所知,而你要把你的這麼高單價的價值的土地更新後的價值,至少都是好幾千萬起跳的交付給他,在這個情況底下找律師,其實像是一個控制風險的一個概念,如果說你能夠接受這種概念,而這樣的概念也讓你可以比較心安,那我覺得透過律師的審約,幫你做初步的把關,這是必要的事情。

反過來說如果你一個具有高風險承受度的地主,而你也對都市更新有非常的瞭解,你也願意花時間自己去做功課,甚至你願意花時間去跟建商不斷的去做洽談得到你覺得符合你利益的一個方式,你才進行簽約,如果你是這樣的地主,那麼我想你不見得需要找律師審約,或許你需要的只是在最後的階段做一個簡單的法律諮詢,請律師幫你確認風險。

四、都更律師最終心法

所以總而言之,我覺得地主在參與都市更新的時候,我今天分享的這三個問題以及提供這樣的一個心法,我覺得每一位聽眾或是每一個地主都可以想看看你是屬於哪一類型的人,而你未來確定在建商跟你洽談的時候,你應該要秉持這樣的原則、這樣的初衷。

不能說前面你認為你是一個高風險承受的人,而到了後面你發現說,其實你並無法接受合約的契約風險,所以你想要做一個毀約的動作,這個反而會產生訴訟的紛爭。

或者是前面其實你覺得你是一個幾乎沒辦法承受風險人,所以你找了律師審約,可是審完約之後,你可能又認為說,事實上你並不需要找律師審閱,你願意全部用權利變換的方式來做參與,這樣子前後不一致的矛盾行為,其實反而容易在都更的路上遇到很多問題點,那我覺得這個都對整個整合開發來講,都不是一個很好的事情。

以上是今天跟各位聽眾分享的都市更新參與的這個應該有的心法,如果各位聽眾還有其他問題歡迎來信再告知我們,謝謝大家,拜拜。

如果你想收聽實錄節目內容,歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。

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