2026-04-01
合建契約公證的可能性：強制執行條款才是關鍵！
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第124集錄音逐字稿，錄音時間為2026/04/01
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考。今天這一集我想來跟大家聊一下「合建契約進行公證的可能性」，關於這個議題，其實我們在之前的集數，有約略的跟各位聽眾聊過了（提供本集連結：合建契約是否可以透過公證保障權益？），那這一集我想要以實務的案例見解，來跟各位聽眾做進一步的分享。
一、為何地主近來想把合建契約拿去公證？
那麼為什麼我要特別再聊合建契約的公證？因為最近這半年來，或許是地主對於建商的不信任度有上升，我想很多原因可能跟不動產的景氣也有一點關係，所以有許多的地主，他在簽合建契約的時候開始詢問說：「如果合建契約進行公證，會不會比較有保障？」也就是說，現在已經發展為對於合建契約的內容，洽談完畢之後，還想要再多一步的保障，也就是以公證的方式來進行。
但我要提醒各位聽眾，所謂的公證，如果真的要達成地主一個內心的想法，我們應該要再進一步的來探討這個問題，也就是說公證之後，這個公證的內容有沒有約定強制執行？ 如果一份合建契約單純的進行公證，事實上並不難，但是在合建契約裡面，如果要把公證納入之外，還要再做強制執行的約定，可能就要多加思考。
所以大家要去想清楚，如果你要在公證裡面約定強制執行的條款，那麼合建契約的寫法就會需要特別調整。
二、公證程序重點：契約與公證必須同日簽署
所以首先我跟各位講一個程序上的事項，我們的合約如果要進行公證的話，通常會建議先將合約的內容提供給公證人做確認，因為在公證實務上面，我們沒有辦法去回溯簽約的日期。
我舉一個例子，如果你們是在12月1號簽約，簽完約之後要進行公證，這個時候公證的日期可能是12月15號，那麼你的合約是不能壓12月1號那一天。 簡單講合約必須要重簽配合公證的日期，所以你的合約簽署日會變成是12月15號，這個我想可能大多數的人會忽略掉這個細節，所以我要特別強調一下，如果合約有想要公證的，「合約必須是同一天簽」，這樣子比較不會造成事後的一個困擾。
三、強制執行條款要「具體特定」
那接著我們要來講說，公證的重點是要伴隨著約定強制執行的條款，有這樣子的條款約定，才是大多數人他要進行公證的真正想法。那麼公證的規定，它其實要求公證人在做公證的時候，尤其是強制執行的條款，他必須要能夠具體特定。
如果說你們約定的內容是比較抽象的。比方說，我們以常見的租約來看好了，如果說你的租期是沒有特定的日期，而你在條款上面寫，假設甲方對乙方，有重大侮辱之情事，那麼就要立即搬遷，像這樣子的寫法，可能公證人就沒辦法去幫你針對這一條做強制執行。
因為重大侮辱這個東西，它不算是非常的具體特定，我們一般在實務的習慣上面，我們會去約定可能是一個日期，或者是一個金額，像我以剛剛的租約來講，我們可能會寫諸如：「承租人給付如契約所載之租金」、「屆期不交還契約所載之房屋及土地」，「出租人屆期返還保證金」等內容，如果不履行時，都可以約定逕受強制執行。
像在這樣子的條款裡面，其實相對的就會比較清楚，因為合約裡面必然有約定你出租的房屋或土地的標的，那麼這個就是所謂的具體特定，而期限屆滿，租約只要是有約定清楚的日期，也可以被認定為具有特定性，或者是我剛剛有唸到的出租人，他返還保證金，這個保證金在租賃合約裡面，相對的也是寫得比較明確具體的，所以對於這樣的事情，如果沒有履行就可以做強制執行。
四、合建契約強制執行的關鍵：明確建照、使照取得日
那我們回到合建契約來看，其實合建契約它有一個特色，他的金額其實比一般我們租約常在做的公證及約定強制執行還要大很多，而合建契約裡面，多數除了分配以外，還有非常多的細項權利義務，諸如找補、稅金、搬遷的期限、交付信託的義務等等。
如果全部都要約定強制執行，我個人認為在實務的操作上面，會有相當的困難性，所以在公證實務上，公證人如果硬是幫你做了一個公證，約定了一個強制執行條款，但是最後送到法院去，如果法院不認可公證人做的這一個執行條款，其實對公證人的商譽來說，也會受到一定程度的影響。
再加上我們要想一個問題，其實公證比較偏向是一種形式上的審查，所以實體的事項它並沒有去審酌，在這個情況底下，各位聽眾就要知道，當你公證書裡面有約定強制執行條款，而這個強制執行條款，它涉及的金額非常的高，那麼你就要想到執行法院可能會比較具有保守性，因為畢竟沒有經過實體審查。所以我會認為，在公證約定強制執行的實務上面，應該是要以建造取得或使照取得作為約定的內容，可能會相對的清楚。
我的意思是說，如果今天你是一個地主，你要跟建商簽約，那麼你希望建商他不可以簽了約之後，拖很久都不蓋房子，或者是說房子蓋很久一直蓋不好。拖很久不蓋房子就表示他不開工，他有可能建築執照拿到，但是他不開工；那麼蓋房子蓋很久蓋不好，也有可能他中間有停工，所以我認為在合建契約裡面比較明確的約定，是把建築執照取得日以及使用執照取得日，做一個明確的約定。
比方說120年要取得建築執照，125年的1月1號要取得使用執照，那如果這兩個沒有做到，就約定遲延違約金多少錢這樣子，那我想這樣子的條款就可以在公證的時候同時約定強制執行，我覺得這個是比較能夠具體約定的一個方式。
五、臺灣高等法院臺中分院100年度抗字第364號民事裁定
最後我在這個地方，我剛剛前面有講，我提供一個實務見解給各位參考一下，它是臺灣高等法院臺中分院100年度抗字第364號民事裁定，這個民事裁定我要提的是，因為我覺得他有一點有趣的地方在於，其實在第一審的時候，相對人他是異議說他否認他有違約，所以債權人要去做強制執行的時候，因為相對人的異議，導致執行法院直接給他駁回，不讓他做強制執行。
那各位聽眾可能聽到這邊會說，這樣子好像公證加上強制執行也沒什麼用，因為相對人只要聲明異議，法院就會駁回了。不過有趣的是，這個案子一直打到了臺灣高等法院的臺中分院，那麼法院它在裡面有一句話，我唸給各位聽，它說相對人他聲明異議，那麼他沒有否認他遲延繳租金的這個事實，他只是抗辯說這個公證書，就違約金沒有記載違約事實，以及違約的時候應該給付的金額，所以相對人認為違約金的部分不得依公證書逕受強制執行，法院認定說竟然相對人沒有否認遲延繳房租，那麼依照這個租約的約定，你顯然有違約的事實，所以一旦違約發生，違約金的債權也就跟著發生。
所以簡單來講，最後高等法院臺中分院認定，竟然違約金應該給付的金額是可以被確定的，那麼公證書也有就違約金這一點約定了要逕受強制執行的意思，所以執行法院就可以予以強制執行。
那我看到這個裁定的時候，其實我在想一個問題，反過來說，相對人在一開始，他在聲明異議的時候，如果他就有否認，他並沒有遲延違約繳租金的時候，是不是就不能做強制執行，這個問題反而是我看到這個判決的時候在思考的，但因為這個判決沒有再繼續的論述，所以目前的實務見解不清楚，有機會我們再來跟大家做更進一步的分享。
那今天其實就是跟大家簡單閒聊，其實合建契約是可以進行公證的，結論上由於金額大，以及公證人他也要考量到他公證的可執行性，還有執行法院的保守性，所以我認為針對建築執照和使用執照的取得日，來做一個公證以及強制執行的約定，可能是目前實務上比較可以操作的手法，那以上就是我今天個人的觀點提供給各位聽眾，如果各位聽眾還有其他的問題，歡迎再來信跟我們分享，謝謝大家，拜拜
如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。
如果你看完文章後，還是有更多的疑問，歡迎加入LINE@鄭藝懷律師，預約諮詢確保個案權益。
