本文章為《地產秘密客》Podcast節目錄音逐字稿，錄音時間為2026/03/30。

地產秘密客：「哈囉大家好，我們是地產秘密客，歡迎收聽地產好學生。這幾年常常都會遇到粉絲來問一些都更相關的問題，那其實台灣的老房子真的是很多，尤其是都會區。根據2025年的統計，全台平均屋齡是高達34.1年，其中又以臺北市平均屋齡是39.1年，30年以上的老屋佔了73.8％是最高，那新北市則是有超過94萬戶的老房子。但是大家都知道要完成一個都更，真的是沒有那麼容易，如果你家也想要都更的話，到底應該怎麼做呢？這一集我們邀請到專業領域正是都更危老以及不動產相關訴訟的鄭藝懷律師一起來聊一聊，那鄭律師他同時也是podcast頻道正律思的主理人，是正常的正，法律的法，思考的思，他的頻道其實有分享很多都更相關的知識，含金量非常的高，我自己也是有一次偶然之間聽到他的頻道覺得受益匪淺，所以就很不好意思的寫信邀請律師來上我們節目，那非常感謝你願意撥空來參加。」

鄭律師：「謝謝地產秘密客的邀請，那我也非常榮幸來上這個節目。想不到這個節目還會有人願意聽。」

地產秘密客：「我就是其中一個，其實律師的節目含金量很高，大家可以去follow一下，那我們首先來請教一下律師，如果要把老房子變成新房子，有哪一些方式？」

一、都更之方式有哪些？

鄭律師：「這個問題我跟大家用最淺顯的方式來解釋一下。我們在認知裡面，首先，我們會覺得說到底是要找建商來處理，或者是住戶自己來辦理，那甚至現在還有第三種模式是由政府介入來做老屋更新的動作。

那這三種方式呢，我簡單講一下他個別的優缺點，如果說你找建商來辦理的話，他對住戶來說或許是最簡便的，因為他不用去想那麼多他後續的一些流程以及跟公部門還有跟一些外部的廠商要打交道。如果是要自己來做都更，我們一般來講這個叫做自主都更，自主都更可能就會面臨很多問題了，尤其是自主都更，在現在來講，蓋房子都需要錢，你自主都更的時候錢從哪裡來，就是一個很大的問題，所以這個大概是找建商來協助都更，跟你自己都更會有這樣子的一個很大的差別。

那麼公辦都更呢？他大概介於這兩者中間，公辦都更他有一個基本的要件就是住戶的共識必須要到達至少是八成以上，所以他等於是說住戶很有共識，通常這麼有共識的住戶，他們彼此就會走自主都更，那完全沒有共識的住戶就會需要建商來凝聚，所以這種中間類型就是你很有共識，你又不想找建商，那有沒有可能走公辦都更，大概這三種方式的簡易的區別是這樣子。」

地產秘密客：「我在業界這將近20年來，只有遇過一件是住戶自主都更然後把房子拿出來賣的個案。」

鄭律師：「自主都更我特別再講一下，其實很多人可能會覺得自主都更好像覺得很不錯，因為不用給建商賺走錢。」

地產秘密客：「自己可以拿到那個多出來的利潤。」

鄭律師：「對，所有的利潤都回饋到住戶。但是這幾年，像這幾年其實不動產就沒那麼景氣。你自主都更還是得跟銀行貸款借錢，所以你要怎麼還呢？就是住戶自己把蓋好的房子拿去市場上賣，那萬一賣不好你就還不完了。」

地產秘密客：「我再補充一下那個案件，他的背景就是剛好，那個舊房子的地主們財力都非常的雄厚，然後就是在這群地主當中就有建築師，還有建築相關的人士，所以他們就做了自主都更這件事情，但是其實市面上應該有非常高的佔比，都是跟建商合作的方式吧？」

鄭律師：「對，大多數其實還是跟建商合作，那當然現在跟建商合作還有一些，我們講的叫做變化。合作的方式有很多變化，有些建商他可能說讓你們走自主都更，他可能幫你做所有以前建商會做的，但是他不負擔餘屋銷售，他收一個管理費。也有這一種是自主都更跟建商中間又在變化的型態。」

地產秘密客：「所以其實有很多很多不同的合作方式，就是看你比較適合哪一種這樣。」

鄭律師：「對，在市場上的合作方式其實非常多元化，所以要看來跟你們談的建商或者是土地開發商，他是用什麼樣的契約條件跟關係來跟你們做合作。」

二、進行都更的第一步？

地產秘密客：「其實很多人不知道這個都更的第一步，如果大家有取得一些共識，第一步到底要怎麼做？」

鄭律師：「我常常在想這個第一步其實要有一個想法，就是說今天如果你家是一個不管是三層樓、四層樓、五層樓的老舊房屋，住戶如果想要都更，你要先釐清你們究竟是願意讓建商來介入，還是不願意讓建商介入。因為這個差別會在於說建商要介入，必然你要讓人家賺一點錢，我覺得這是很現實的問題。如果今天建商介入，可是住戶充滿了懷疑，對於建商所提的分配條件沒有辦法接受，如果是在這個情況底下，我就會建議是不是住戶自己來做看看，不然與其一直懷疑，不如好好的跟建商來溝通。

所以都更的第一步就是要問自己對於未來的都更案的想像，有些像在敦化南路或者在信義路，這些大路上的都更案，我們比較常看到的為什麼是建商介入？因為這些案子蓋起來，大家都希望是一個很知名的一個建商的品牌，而不是只是某某自主更新會，因為這放到市場上去，可能對消費者來講，他也比較不會去選擇自主更新會蓋的房子，這是一個比較現實層面的問題。」

地產秘密客：「而且其實有一些就是住戶，他會想要找一些品牌建商，也許對他的房價會有更高的一個價值性。」

鄭律師：「對，尤其是品牌建商，他其實在後端的銷售服務，或者是在一開始的這個代銷方面，他也比自主更新會，他其實更懂得如何去經營這樣子的一個東西，那同樣一個地段可能知名建商蓋的，跟自主更新會蓋的……」

地產秘密客：「價值感。不可諱言的建商他也有更多規劃的經驗。」

鄭律師：「對，因為自主更新會很常會為了預算的問題，可能會去壓低一些成本，那個會反映在最終的整個成品的展現上面。」

三、自主更新會如何成立？

地產秘密客：「剛剛律師，您有提到說這個自主更新會。那請問這個會，它是在都更的哪一個階段需要去成立它的呢？」

鄭律師：「其實如果以現在來講，我會建議就是說住戶之間，我們講雙北就好了，因為雙北才比較有都更的市場。在老舊公寓可能都沒有管委會，所以在成立這個自主更新會之前，我會建議就是彼此之間的住戶，先大家先坐下來談一談，那有這個共識之後，依照法令的規定，至少要是七個人，或者是過半數的住戶，就可以去跟市政府這邊申請成立一個更新會，那這個更新會雙北政府都會給補助款，它就可以開始運作了，所以成立這個更新會，基本上只是一個有點像是跟政府的一個申請的程序，它並不是很難，關鍵點還是說，住戶之間的共識到底在哪裡。」

四、都更需要進行那些程序？預計時程為多久？

地產秘密客：「那成立更新會之後，下一步要做什麼你可以跟大家說一下，這個都更的程序大概有哪一些比較重要的，然後整個流程大概需要，如果都順利的話，大概需要多長的時間？」

鄭律師：「都順利的……（笑）」

地產秘密客：「律師笑是因為沒有遇過這種事？」

鄭律師：「不是，因為如果都順利，就不需要我們了。」

地產秘密客：「律師有做過多久的案子啊？」

鄭律師：「我以我現在手上有一件，大概是民國95年到現在還沒蓋起來。」

地產秘密客：「哇！真的是小孩都已經上大學了吧這個。」

鄭律師：「對，所以我目前腦袋還想不到都順利的，但是都不順利的很多這樣子。」

地產秘密客：「而且也會經歷過就是所有權人可能換人的、繼承的。」

鄭律師：「這是一個。你提到的這個問題非常好，為什麼？因為我們曾經有很多案子，就是說大家都談好了，建商要送件了，那麼建商他最後要送件的時候，他可能在送件的前一周，他發現有人通知他，可能是顧問公司通知他說那個某某地主，昨天晚上過世，那他的繼承人有在海外的，當然也有在台灣的，變成我們第一個，我們合建契約要不要跟他重簽就是個問題，第二個我們都知道參與都更最重要的是要有一個同意書，我們叫都更事業計畫同意書，那這個都更事業計畫同意書，你都已經知道他已經離世了，你要不要給繼承人重簽呢？那個在海外的怎麼辦？」

地產秘密客：「那像這樣子這個同意書還有法律效力嗎？」

鄭律師：「因為他還沒送件，所以依法要重簽。那可是建商他可能下週要送，那他怎麼辦？最後的權宜之計是什麼？因為我們知道都更只要大致上，我說多數的案件大概80％，同意比例是80％，那個案件其實大概有96％，甚至97％這麼高了，如果扣掉這一個過世的地主，可能也許扣掉3％大概剩93％，那我們還是先送，但是我們趕快事後再去跟這些繼承人請他來補簽這些東西，才不會讓整個時程遞延。

那我回來再講一下，主要的流程就是說，我覺得不管你是自主都更或者是找建商，不管你是哪一種，我現在講的大概就是一個通用型的流程，都可以適用。

第一個，當然就是說，即便你是自主更新會，我們在實務上也會看到自主更新會跟他的會員，也就是說比方說我們三個共有這一塊土地，我是主委然後我也會跟你們兩個簽約，我用自主更新會的名義跟你們兩個簽約，所以第一個就是說簽約的整合是第一步。那建商當然更不用講，實務上建商我幾乎沒有看到不簽約的比較少，這是第一步。

第二步呢？他簽完約就可能要做一個前置的作業，這個前置作業可能包含他就要去做一個建築的規劃，他要開一些座談會，他要有一些說明會，座談會就是凝聚共識，說明會就是解釋未來這片土地會變怎麼樣，我們打算怎麼做。那大概在這個階段到前置作業，他作業完了以後，他會取得足夠的同意，比例就是我剛剛講的大概80%以上，那我知道的建商通常過了90%才會送，因為他們覺得這樣比較安心，這個是前置作業。

再來，下一步就會送進去給市政府，以臺北市政府來講，就會進到我們講的叫掛件，這就是一個行政程序了，行政程序完市政府會說好可以了，我准予你這個建案，這個都更案可以動，你就會拿到建築執照跟拆除執照，你就要蓋房子了。那你房子蓋完，你要拿到使用執照，通常6個月內才會交屋，那我剛剛講的大概就是五大程序。

那我簡單講一下五大程序我認為大概要10年，那我跟你們解釋，10年裡面我剛剛講的這個前置作業跟簽約整合，我個人認為大概佔了一半。」

地產秘密客：「簽的這個約就是同意書，都更同意書？」

鄭律師：「對，他裡面會含著都更同意書，簽約整合跟前置作業這兩個合起來至少5年跑不掉，當然我們坊間有時候大家可能會聽到說最快速整合的都更案，只花了幾年，甚至有說8個月簽完約的，但是其實他前面整了很久了。」

地產秘密客：「換了另外一個建商變實施者這樣子。」

鄭律師：「對，也有可能是這種情況。有一種是他換了一個實施者，然後後面這個實施者，他可能承接著前面實施者談了五六年了，所以他很快速的簽約，他只簽8個月。可是你去問當地的地主，他說：『沒有那是騙人的，我從小就說到現在』，類似這樣，所以我是說整個都更案大概我覺得10年跑不掉。

那像送件審議，現在臺北市政府平均審議的時間，他們自己官方資料大概是674天。官方的資料，但是實際上我們看通常好像還在多一點，就是大概兩年到三年跑不掉。

那你們要知道蓋房子，現在一層樓蓋一個月也跑不掉，所以都更一般蓋15層樓，所以就是15個月。那你開挖地基加6個月，所以至少是二十多個月起跳，再加使用執照6個月，所以蓋房子大概也是3年到3年半跑不掉。所以你算一下，就是我認為一個都更案，沒有10年大概沒辦法完成，應該這樣講。

地產秘密客：「真的是一個很漫長的一個流程。」

鄭律師：「必須要很有耐心，我認為做都更，其實並不容易。」

地產秘密客：「鄭律師的案件，應該大部分也都是在雙北吧。」

鄭律師：「對我幾乎，因為出了雙北比較沒有……」

地產秘密客：「利潤空間。」

鄭律師：「對，對建商來講，他的誘因比較低，因為我們看像你說高雄、台中其實比較多的是市地重劃。」

地產秘密客：「素地比較多。」

鄭律師：「對素地比較多，講白話是這樣，所以都更看得是未來性，他的房屋未來的更新後的增值的潛力。」

地產秘密客：「那最近你接洽這個都更數量有變多嗎？」

鄭律師：「有。其實我也在想這個問題很奇怪，因為這兩年其實房市並不好，這個是新聞媒體報的，所以不然為什麼昨天央行又說，放寬那個……」

地產秘密客：「換屋族的貸款。」

鄭律師：「對，好像提升一成，表示房市絕對是不好的。但是從去年開始，我在想的一個問題是，是不是因為房市不好，所以地主的都更意願變高了？為什麼，因為他的條件沒有像以前一樣。」

地產秘密客：「踩那麼硬。」

鄭律師：「對，他比較願意來跟建商洽談，因為他也知道，建商在這個過程當中可能蠻辛苦的。反而我自己從去年到今年，我感覺來跟我們接洽的案件其實有上升，這是比較跟市場好像認知不太一樣的，因為大家會覺得現在的狀況可能是建商不願意做都更，當然我自己評估，還有一個可能性，因為我們知道做都更的建商，其實他的初始成本比較小一點。」

地產秘密客：「比起直接購地的。」

鄭律師：「對，比起中南部的。所以你會發現大部分談這個中小型建商倒閉的問題，中南部比較多，我在臺北市，至少我自己的經驗裡面，我還沒有看過臺北市的建商有倒閉的，幾乎沒有做都更的。」

五、什麼樣的房子最有潛力成為都更宅？

地產秘密客：「那現在什麼樣的一個老房子，最有潛力成為這個都更宅？因為很多人都想說要買這個老房子嘛，看有沒有機會賭到就是中樂透，變成一個真的可以都更的一個好房子。這有一陣子很瘋，大家都想要中那個老房子的都更樂透。」

鄭律師：「這個其實如果有必中的，應該是我自己要先買才對啊。」

地產秘密客：「對啊。應該地段才是最重要的吧？」

鄭律師：「對，大家都說地段地段，我覺得地段當然最重要，這是基本，幾乎大家都知道的。但是我覺得我們可以更細緻的看一個問題，今天假設在同一個地段，就像你們兩個這樣隔壁而已，那你是三層樓，他是兩層樓，今天我都要買這個三層樓，跟這個兩層樓的第二層樓，結果你這個兩層樓的開價比他還是貴五百萬，那多數人會選擇哪一個，假設他就是要買第二樓，但是其實地段也一樣就在隔壁，那有些多數人他可能因為他資金的問題，他會去買三層樓的二樓，不會買兩層樓的頂樓。

地產秘密客：「可是其實兩層樓的頂樓，第一，他的土地持分比較大，第二，他還有頂加的這一個。」

鄭律師：「對，你是專業的。你這樣的看法是對的。所以我都會說你不要只看總價，我們都更看的是你的土地持份價值多少。因為都更的一個基本原則，就是我們常講的，都更的認知是老房拆掉蓋新房子，所以你房子在二樓、三樓、四樓某程度其實不是那麼重要，重點是你今天同樣地段的房子，你的土地持分是比較高，因為你的一坪土地，如果你的佔地是三十坪好了，兩個都是三十坪，二樓是不是你的土地佔了十五坪，三樓的這個三十坪的土地你占了十坪，所以你等於多花五百萬多買了五坪的土地，可是五百萬這五坪的土地，未來每一坪土地可能可以蓋八坪建坪，那也就是多蓋四十坪的建坪，四十坪的建坪，如果我們就以敦化南路一百五十萬，那就是六千萬，但是你當初只多花五百萬。我這是很簡單的數學，我只是簡單的算，所以我說我覺得買房子地段，當然大家都知道，可是你同時要去看樓層，然後再來我會建議就是說，你要去看他的違章數量，你買的房子如果整棟充滿了違章，或者是你周邊都是違章，我跟你講這個更新一定拖很久，你沒有那種就是傳承的概念，就是你要買這個房子準備傳承給下一代……」

地產秘密客：「子孫的子孫有一天有機會。」

鄭律師：「你如果沒有這個想法，你就別買那種房子了，因為違章太多了。」

六、違章建築可否參與分配？

地產秘密客：「我真的很好奇，就是違章這個東西，實務上在分配上真的可以多拿一些東西嗎？」

鄭律師：「我應該這樣講，因為臺北市政府，大家知道其實違章有他的歷史背景，我們不能說違章絕對錯，他有他一定的歷史背景，他可能是早期在經濟發展的時候居住空間不夠，或者是有一些產生極大的貧富差距的時候，導致一些人他的經濟條件，他只能去住違章，甚至可能早期建築法規也不完善。

所以臺北市政府他覺得說都更在處理的時候，他對違章有一個叫做delta f6，就是說如果建商今天可以把違章處理掉，我給你多一點容積獎勵，所以建商處理違章的時候是有容積獎勵可以拿的，但是這個我要講清楚，有些建商呢……」

地產秘密客：「完蛋了，你這樣講出去之後，全台灣的違章屋主都沸騰了。」

鄭律師：「不是不是，所以我說我要講清楚，這個我要講清楚免得引起誤會，這個delta f6並不是每個建商都需要，有些建商它的容積獎勵裡面沒有delta f6，因為他透過其他的容積獎勵就足夠了。」

地產秘密客：「他是有上限的。」

鄭律師：「容積獎勵都有一個上限，所以他就沒有去處理這個delta f6，那在這個情境底下，其實對他來說，你的違章就是什麼，違法的概念，所以他就會在都更前，可能會先透過訴訟的方式解決。

地產秘密客：「你說舉報他嗎？」

鄭律師：「就是可能跟法院舉報，或者是透過法院我們講的這個拆屋還地，樓上的說你這個樓下的有違章，或是樓下的說樓上的有違章。他還有一個很有趣的規定，有些違章住戶其實非常的強硬，但是我都會跟他們講說，你要靜下心想一個問題，如果今天打訴訟，你不會贏。」

地產秘密客：「因為他不站法理。」

鄭律師：「對，他相對的，我說我不是說百分之百，但是我說相對他比較沒有那麼站得住腳。那臺北市政府就我所知，他有一個有趣的一個內規吧，如果今天這一塊土地要都更，然後違章已經產生訴訟了，就不可能給你data f6這個東西，所以什麼意思，白話講就是違章住戶他在跟建商談判的時候，他不可以太硬，硬到人家建商說那我不跟你談了，那我們來打訴訟，你就沒有得談了嘛。」

地產秘密客：「因為就沒有了。」

鄭律師：「你就沒有了嘛。所以他是一個很奇妙的一種平衡。」

地產秘密客：「或是一種談判的一種藝術。」

鄭律師：「對，我覺得這個，我就在想為什麼市政府會有這個類似這樣的內規的操作手法，我在想一個可能的原因，我今天就是說我都更的時候，我希望建商跟這個違章住戶這邊是好好談的，我們希望和平落幕，如果你能和平落幕，我就給你容積獎勵，也謝謝你幫我把市容給處理的比較完善，我覺得這是第一個立法的含意所在，所以多給你一點容積獎勵。那反過來說如果你還沒送都更，你們兩個就吵起來打訴訟了，那算了就公事公辦吧，這個違章我就不會給你delta f6。

所以重點就是違章住戶先搞清楚，這個建商有沒有要申請delta f6，如果有些建商他真的不需要delta f6，那他為什麼要跟你談那麼多，那如果你遇到的是這種建商，你大概就沒輒了，所以我覺得這個還是要依個案來做一個判斷。」

地產秘密客：「那其實都更這件事情，不但可以讓城市的容貌變得更漂亮，其實對住戶來說，居住安全也更有保障，因為畢竟有很多老房子，當初是沒有這個建築法規的一些相關的限制的。那像剛剛鄭律師也有提到說，其實大部分的都更還是跟建商一起來進行合作的，但是很多人在簽約的時候就會很擔心會不會被騙，所以我們下一集就會來聊一下，這個都更合約有哪些眉角需要注意，那這一集也是知識含金量非常的高，謝謝鄭律師來上我們節目我們下一集再見囉，掰掰。」