2025-03-12
都更的土地一旦信託後，就不可能被拿去設定抵押嗎？
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第61集錄音逐字稿，錄音時間為2025/03/12
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集，我想要跟各位聽眾聊一下，很多聽眾都知道在都市更新的過程當中，土地通常會需要進行一個叫信託的法律行為，那麼就有一些聽眾或者是有很多的地主，他們會直覺式的認為說，基本上土地信託之後就可以完完全全避免土地被設定抵押，那究竟這樣的觀念，對不對呢？
我今天想要透過這一集來跟各位聽眾分享我個人的看法，那在談究竟是不是信託之後的土地一定不會被設定抵押的這個議題之前，我想我們先從信託的基本概念來出發，讓各位聽眾先進行一個瞭解，那最後我們再來針對這個議題進行具體的分析。
一、信託是什麼？
（一）信託可以消除很多不確定因子
首先，我們必須要知道，信託的本質，其實是一個財產的移轉，也就是說如果你的土地信託了給其他人，或者是給建經公司、給信託機構，甚至給第三人，它基本上就已經轉換成他人的名字了，所以我們可以發現說，其實信託因為進行了財產的移轉，所以我們認為它可以消除原先的所有權人可能會存在的不確定因子。
比方說今天有一個地主，他可能80歲了，畢竟年紀大了，天有不測風雲，有可能一不小心就百年了，如果在都更的過程當中，忽然發生了百年，那這個地主就會馬上產生繼承的問題，那這個繼承的問題，假設他有兩個小孩，其中一個可能又在美國，那麼這個時候對於實施者、對於建商來說，就會產生一個困擾，因為土地的所有權人，由這兩個小孩繼承之後，他就要進行辦理變更的動作。
那反過來說，如果當時有先將這個80歲的地主土地進行信託，即便在都更的過程當中沒有去辦理繼承的動作，也不會去影響到後續的都更進行，所以我們可以發現說信託在都更的過程當中，它可以消除這些不確定的因子。
（二）信託是形式上移轉並無土增稅產生
那另外常見的一個信託誤解是，信託基本上雖然是財產的移轉，但是它只是一種形式上的移轉，他並不是實質上的移轉，也就是說真正的所有權人可能還是那一個80歲的地主，只不過因為移轉之後，他受到信託契約的拘束，所以他沒有辦法自由的去處分土地所有權，不過，我曾經有聽過說，有些人他會用一些話術來跟地主說，就是他說：「基本上信託，雖然是土地的移轉，不過不用擔心這個土增稅的部分他會幫忙處理」，其實這個說法是錯的，不要被話術給騙了，因為信託我剛剛講的，它是形式上的移轉，所以他沒有土增稅，這一點是特別提醒各位聽眾。
（三）信託後在權利變換計畫書上面會標註委託人
再來，有些聽眾可能也會有一些想法，就是說信託的時候，未來我們在做都更，所謂的權利變換計畫，會怎麼註明呢？
因為畢竟，如果有長期在收聽的聽眾就知道了，我常常講說權利變換計畫書上，可以分配的權利人都是標明這些土地所有權人居多，那現在信託之後是一個財產移轉，這個所有權人是不是就已經不是那一位80歲的地主了，所以在我們的實務上面，權利變換計畫書上面他會特別去註明說這塊土地，可能比方說交給了華南銀行或者是臺灣土地銀行進行信託，委託人是某某某，這個委託人其實就是所謂的真正權利人，所以信託也不用去擔心未來分配的問題。
（四）信託後土地還能避免被強制執行
接著各位聽眾應該也知道，信託他還可以避免被強制執行，因為我們在都更過程當中，每個地主他的財務狀況都不太一樣，那為什麼大部分的建商希望信託呢？
因為一旦信託之後，在信託之前的權利義務不受影響，可是如果在信託之後，假設你是一個地主，你有跟別人在打一個訴訟，那你現在輸了，你要賠對方好幾百萬，那你拿不出來，這個時候有可能你的債權人就會對你的不動產進行假扣押、拍賣的動作，如果你已經將你的土地建物辦理信託了，那麼你的債權人他就沒有辦法來做強制執行的動作。
相對的也比較保障了都市更新程序的進行，所以總而言之，其實信託不管是從建商或從地主，甚至從融資銀行來講，他都是一個必要性的行為，因為你可以消除許多不確定因子所產生的一個負面效果。
二、信託後土地會被建商拿去設定抵押嗎？
好的，所以我們已經講完了這麼多個基本概念，我們回頭來看，剛剛一開始我跟各位聽眾說的問題，那理論上來講，信託後的土地好像聽起來很安全，還有可能會被建商拿去設定抵押嗎？
那我跟各位聽眾說，如果各位去查閱信託業法第26條，它的本文是說，原則上，我們不可以用信託財產來作為借款，所以看到這邊似乎是很明白的告訴各位說，如果你的財產拿去信託，這個信託的財產基本上是不可以再拿來借錢的，可是有一個是例外，但是不動產開發為例外，所以我講白話一點，你的土地透過建商、透過建經公司、透過信託機構進行辦理好信託之後，是不是一定不會被拿去做融資抵押呢？
答案基本上是不一定的，因為信託業法，他對不動產開發是屬於一個例外的情況，而這個例外的情況，也就是說有可能可以用信託財產來作為借款。
所以各位聽眾要知道，假設當建商資金不夠的時候，那麼地主的土地即便信託也有可能同步做一個融資抵押的設定，這個是可以同時發生的。
三、土地信託務必要搭配合建契約約定，避免暗藏同意條款
最後，我要跟各位聽眾說，通常我們會建議你務必要搭配一個合建契約的約定，如果說你今天合建契約裡面的簽約的內容，要特別的去寫禁止將這個地主的土地去做融資，或者是在辦理信託的時候去設定抵押，那除了這樣寫之外，有些時候契約雖然沒有這樣寫，但是你要注意在合約裡面，有沒有去暗藏他可能寫在一些比較細微的地方，有所謂的同意性條款，也就是說他的同意性條款，可能是說當我要求你辦理信託，你是無條件要同意的。
可是這個信託的內容，可能他在簽合建契約的時候沒有同步的去揭露，因為實務上一般我們在簽合建契約的時候，目前同步揭露信託契約的情況，我個人是也比較少看見，所以唯一能在簽約的時候就控管風險的方式就是要去注意合建契約裡面的一個相關約定，避免說是一個無條件同意的情況，或者甚至去明白的寫未來在辦理信託，未來在進行任何的都更程序，都不可以用這個信託的土地去辦理融資抵押設定的法律行為。
四、都更律師好建議：注意合建契約跟信託契約的連動性
所以，最後跟各位聽眾講的結論，就是說要注意合建契約跟信託契約的連動性，那麼如果有人跟你說土地信託以後，絕對不會被拿去設定抵押，基本上不是完全正確的說法，因為信託業法第26條有提到不動產開發是例外的情形，那以上，就是今天跟各位聽眾分享的一個案例，如果各位有其他問題歡迎再來信跟我們討論，謝謝各位聽眾，拜拜。
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