2025-06-04
都更信託篇（下）地主可以利用信託來躲債嗎？
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第82集錄音逐字稿，錄音時間為2025/6/4
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集，我們繼續跟大家談信託在都市更新上的實際案例，而這集的案例是「地主可不可以利用信託來躲避相關的債務？」
一、案例事實背景
某地主他在外面有一筆很大的欠債，而他的名下有一個不動產，終於某天有建商來談都更了，建商要求說簽合建契約的時候，也要同步簽信託契約，而這個地主也知道信託後的財產就不能成為後續強制執行的標的，所以這個地主就想說，我是不是乾脆盡快的把我的土地跟房子來信託，這樣就可避免債權人的查封或者是強制執行等清償的法律行為。
二、靠信託來躲債，有用嗎？
原則上信託的財產是禁止強制執行（請見信託法第12條），所以剛剛講的例子，地主他想趕緊去跟建商簽約，同時他也請建商盡早協助辦理土地信託。通常情形下，建商他不太了解地主真正的財務狀況，所以建商也感覺納悶，所以地主也老實跟建商說他其實是想要躲避債權人的追償。
那各位聽眾，你認為這樣子的躲債的方法真的會有效嗎？
基本上，我們區分兩種情況，第一種是如果這個地主（債務人）的土地已經有設定抵押權。
（一）債務人的不動產已經設定抵押權
這種情形是發生在他當初跟債權人借錢的時候，債權人要求債務人必須將唯一的不動產設定抵押權來作擔保，這種情形下的地主就算透過辦理信託，仍是沒辦法脫免原先債務的責任，也就是說，信託前已存在該財產的權利，不會因爲信託而受影響，這是我國最高法院固定的見解。
換句話說，這個時候債權人的債權是受到保障的，地主唯一的方法可能是去跟債權人談一個好價格，或者是跟建商談妥出賣的價格，趕緊把債務還清。
因為在都市更新後的權利價值，一般來說，估值會比更新前還要高，所以地主如果沒有辦法等待都市更新完成的時間點，那他可以提早處理這個不動產，這也是一個好方法。
（二）債務人的不動產尚未設定抵押權
第二種情況是，如果這個地主（債務人）沒有在他的土地設定抵押權，也就是說債權人在借錢給地主（債務人）的時候，他沒有要求必須要在地主的土地及建物上去設定抵押權，這個時候如果地主將他的房地信託之後，對於一般的債權人來講，恐怕會面臨追溯的困難。
我們先來看信託法第6條的文字，信託行為有害於委託之債權人權利者，債權人可以申請撤銷。
白話的說，當地主（債務人）他刻意把名下唯一的不動產趕緊信託，而導致一般的債權人沒有辦法去追溯或者是債權無法受到清償，確實看起來好像是有害於債權人的權利。
那這時候債權人他可以去跟法院要求撤銷地主的信託行為，撤銷之後再要求將土地及建物回復登記給地主，此時債權人就可以針對地主名下的不動產進行查封強制執行的相關法律行為。
（三）信託法第6條的解釋空間
可是在實務操作上面，我們必須要思考一個問題，地主參與都市更新算是有害於他的債權人嗎？
在信託法第6條內有一個很明白要件，這個要件就是指信託行為是有害於委託之債權人權利者，這個時候才可以去要求撤銷，那麼地主為了參與都市更新而進行的信託，是不是必然解釋為有害於他的債權人？這個觀念可能要再加以思考。
不過我先跳脫法律的觀念，先從一個經濟學的角度來看，更新後的房地通常是增值的，就如同我剛剛說的，或許他沒辦法吻合信託法第6條規定的要件，不過，我們在法律層面上，信託是否有害於債權人，我國的司法實務，大致上是用債務人在做信託行為的當下狀態來做決定的，也就是說法律是看眼前、看當下。
三、臺灣高等法院臺中分院109年上易字第27號民事判決
地主基於都市更新在做信託的時候，確實會導致債權人在後續權利的請求上受到阻礙，那麼只要是這樣的情況下就可以向法院申請撤銷（請見臺灣高等法院的臺中分院109年上易字第27號的民事判決）。
在這個個案上，地主（債務人）抗辯都市更新的信託行為不一定有礙於債權人，不過高等法院的法官認為都市更新的進程具有不確定性，也沒有人知道到底什麼時候可以完成，所以判斷的基準時間點是以債務人信託當下做判斷，所以最後地主是敗訴的，也就是說這樣子的信託行為，法院是准許債權人聲請撤銷。
四、都更律師溫馨提醒
最後，我也要提醒各位聽眾，雖然我舉了一個實務見解是允許債權人聲請撤銷，不過在司法實務上，這類的案件非常講究證據的提出，而這個案例也算是少數勝訴的案例，其他我看到敗訴的案例也相當的多，所以，我們沒有辦法一概而論。
那當然我今天只是要透過這一集跟各位聽眾說，地主利用信託躲避債務要去區分不同的情況，如果債權人在債務人信託之前沒有設定抵押權就會比較麻煩一點，所以請各位聽眾要注意一下。
那今天就是跟各位分享的相關信託案例事實內容，如果各位還有其他的問題，歡迎再來信詢問，謝謝大家，拜拜。
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