2025-05-28
都更信託篇（上）為何我的房子一定要信託給銀行？
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第81集錄音逐字稿，錄音時間為2025/5/28
哈囉各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我跟大家再進一步談一下「我們在都市更新當中會看到的信託機制」。
先前有提到信託的集數，請參考以下文章：
一、信託的起源在英國
首先，我們常常在都市更新當中聽到的「信託」，其實是來自於英國法，它原初的概念是一種為他人管理財產的制度。也因為英國人發明了信託制度，所以在英國法的領域，英國人自己就認為信託是他們至今在法領域最偉大的發明。
各位聽眾可以知道，其實信託在現代社會中運用的非常廣泛，也漸漸成為現代財產管理的一種方式。
雖然在都市更新當中，我們對於信託的理解比較是侷限在「土地信託」，可是信託已經慢慢發展到不僅僅只有土地了。也就是說，基本上只要是有「價值型態存在」的財產都可以成為信託的標的之一，所以事實上可能包含無體財產權，也就是我們常常聽到的智慧財產或者是動產，都有可能為信託的標的，只不過在臺灣，或許是我們的報章媒體，或者在實務操作上，這類的信託比較少，所以往往會被忽略。
二、信託的基本認識
首先，信託基本上是有一個委託人跟一個受託人，那麼在某些情況下，可能還會有所謂的受益人，比喻來說，如果你們有買保險，那保單上面就會有受益人這一欄位，所以你可以把信託的受益人想像成如果你是把一個房子進行信託，那麼這個房屋如果有在出租產生的租金收入，此時信託的受益人，基本上就可以享有這樣的租金收益。
（一）信託法第10條
關於信託法第10條，「如果受託管理人死亡時，信託財產不會屬於他的遺產」，這個意思是說當委託人（假設是地主），他把這個財產、土地信託給受託人（某一個人），如果受託人他死亡的時候，基本上會進行財產的移轉，但依照信託法第10條是不會變成他的遺產。
我要強調的是信託財產是具備獨立性的，也就是說，受託人他雖然可能在土地謄本、建物謄本上面，登記是受託人他的名字，但是因為它本身是一個信託財產，所以不會成為受託人的遺產。
那反過來說，受託人死亡之後，也就是因為這個信託財產不是屬於受託人他的遺產，所以受託人的繼承人是不能主張要繼承信託財產的，所以，在委託人跟受託人之間，事實上一定具備有一定程度的信任關係，委託人才會放心的把土地或者是建物信託給受託人，而受託人的繼承人也不會因而取得相關繼承的財產，這一點是大家比較少談的。主要的原因是，我們在都更信託實務上，大部分是信託給銀行，銀行這個時候就是我剛剛所稱的受託人，所以大家可能不會去想到有受託人繼承財產的這些問題。
（二）信託法第21條
大家有沒有想過，為什麼在都市更新的實務裡，一定要將土地信託給銀行？如果從信託法第21條來看，其實是一個反面的排除條款，也就是說條文中對於受託人並沒有說一定要是銀行才可以。
所以，只要你不是未成年、或者你沒有受監護宣告等等情況，你是可以當受託人的。如果你家的鄰居是一個很有財力的人，因為你非常的相信他，他不會有任何被假扣押、強制執行等等問題，事實上，你要把你的土地或建物信託給他，從條文看起來好像也不是不行。
三、都更信託的受託人多為銀行
（一）信託受託人需具有高穩定性
事實上，因為我們希望受託人具有非常高度的穩定性，如果你信託的受託人是「個人」，個人的不確定性較高（如果要跟銀行來做對比的話）。
此外，受託人承擔信託制度運作的成敗，所以都更實務經驗上會找具有高度穩定性的銀行，且銀行也是受到高度監管的行業，所以我們相信它在風險承受度上，基本上是比其他的公司或者是一般人都還要高，這也就是為什麼都市更新的信託實務上，地主大多數是將土地信託給銀行。
（二）土地與建物的融資需求
還有一個各位沒有注意到的原因，基本上我們講的實施者或者是建商，在後續都市更新的時候，必定會進行土建融（就是土地跟建物的融資）。因此，信託跟土建融的銀行通常會是同一個，也就是說當建商要跟銀行做土建融的時候，銀行他同時去承作更新範圍內的土地信託，一旦信託之後，就可以阻隔外界的干擾，這對銀行來說，某程度也擔保了建案完成的穩定性，同時避免產生呆帳。總之，銀行放貸土建融與承作信託契約是互為因果。
好的，這集我先以都市更新當中的信託跟各位簡單聊一下，那後面我們會再具體談信託實務運用的相關案例，各位聽眾如果還有其他的問題，歡迎再來信詢問，謝謝大家，拜拜。
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