2026-01-14
長輩失智受監護宣告後，還能參與都更嗎？合法流程完整解析。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第114集錄音逐字稿，錄音時間為2026/01/14
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考。我們上一集已經跟大家初步聊過（提供本集連結：長輩失智還能簽都更同意書嗎？律師教你實務上的關鍵步驟！），家裡的長輩如果有失智症的現象，是不是可以簽署同意書?或者是有沒有辦法參與都市更新。
那麼這一集我們進一步的來談論，如果已經確定有失智症，那麼在法律上，我們應該要具備哪些法律行為，才能避免我們後續簽署合建契約，或者出具都市更新事業計畫同意書時，產生無效的法律風險。
一、監護宣告如何啟動（民法第14條）
首先，我先跟各位聽眾說，因為我們現在民法18歲成年，才算是有完全的行為能力，不過多數來說，雙北的地主都早已成年，所以我們就省略討論未成年這一塊。
而在成年之後，如果有失智症的現象，法律上的用語是指精神障礙或者心智缺陷，而條文的依據，大致上是民法第14條，我簡單念一下，給各位聽眾聽，民法第14條第1項：
「對於因精神障礙或其他心智缺陷，致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之效果者，法院得因本人、配偶、四親等內之親屬、最近一年有同居事實之其他親屬、檢察官、主管機關、社會福利機構、輔助人、意定監護受任人或其他利害關係人之聲請，為監護之宣告。」
民法第14條第2項：
「受監護之原因消滅時，法院應依前項聲請權人之聲請，撤銷其宣告。」
至於民法第14條第3項跟第4項，我們一般稱之為輔助宣告，我們單純一點，談我們常常聽到的監護宣告即可。至於民法第14條的第3項跟第4項的輔助宣告，簡單來說，就是有一點點的失智，還沒那麼嚴重，所以我們輔助他就可以了。
那我想這一集我們來談的情境是「家中的長輩如果已經很明確的呈現比較不可逆的失智病因時，我們該怎麼來處理？」
接著我們來看，在民法第14條，它其實有許多的利害關係人，都可以來做監護的宣告，不一定是要兒子，或者是先生、太太，四親等內的親屬，其實都可以協助來做監護宣告的動作，甚至是社會福利機構，不過實務上面大多數，我們接觸的案例，都是地主的小孩來協助申請，甚至尋求法律的幫忙，這是常見的，那麼社會福利機構、檢察官這一類的主體，我們確實比較少看到。
二、監護人可以直接簽約嗎？（民法第1101條）
接著我們要去思考一個問題，當我聲請了監護宣告，例如你可能對您的父親或者是您的母親去跟法院申請監護宣告，那麼建商可能就拿了一個合建契約書，或者是他拿了一個都市更新事業計畫同意書給你，這個時候是不是你作為監護人可以直接簽約呢？
其實我要跟各位聽眾說，可能沒有那麼單純，因為我們進一步來看，民法第1101條第1項，我唸一下給各位聽眾聽：
「監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分。」
我接著再把第2項也唸給各位聽眾，民法第1101條第2項：
「監護人為下列行為，非經法院許可，不生效力：
一、代理受監護人購置或處分不動產。
二、代理受監護人，就供其居住之建築物或其基地出租、供他人使用或終止租賃。」
而民法第1101條其實還有第3項，那我想跟這一集的內容比較沒關，我就不再唸了。我們回頭來看，民法第1101條的第1項跟第2項，各位聽眾你簡單思考一個問題，你簽事業計畫同意書，算不算是處分您父親的財產？如果您父親是受監護宣告人（或是您母親），其實在實務上面，我認為可能有討論的空間。
雖然我們講的處分，聽起來稍微複雜一點，我們法律上講的「處分」是指物權行為，也就是說房子要過戶給他人，這個叫做處分移轉登記，那你只是單純的簽一個文件，它其實並沒有發生不動產物權的得喪變更，好像不一定是所謂的處分，但因為我剛剛講的民法第1101條第1項，它其實還有不得使用、代為或同意處分，甚至在民法第1101條第2項，其實代理受監護人購置或處分不動產，都一定要經法院同意。
三、受監護宣告人參與需先向法院聲請同意
所以我們在實務上其實有看過幾個判決，在都市更新的情況下需要法院同意。我們也常常看到，有一些地主，他其實會去跟法院做一個聲請的動作，聲請什麼呢？聲請同意受監護人之財產參與都市更新，那麼這個時候，你要向法院提出相關的證據資料，就包含了可能是建商的簡報說明會，建商提出的合建契約，或者是預計的更新進度，以及未來的參與方式。
換言之，我們實務上，目前對於簽署同意書，雖然沒有明確的表態，不過我個人是比較保守的一種做法，也就是說我還是建議各位，如果有打算要簽署合建契約，或者是有打算簽署同意書，都應該先行跟法院做一個聲請的動作。
尤其是如果受監護宣告人還居住在這個不動產內，那麼基於受監護宣告人的利益考量，其實更應該透過法院來做一個把關，甚至於我們可以進一步去思考，我們如果從身心障礙者的權益法案來思考，在市政府主管機關未來審議階段，也有可能會特別的去重視關於受監護宣告人，他在這部分法律行為或是意思表示的有效性，所以與其到了後面才慌慌張張地去聲請法院的同意，不如在一開始跟建商要洽談合作的時候，雙方就此可以先行有一個共識，那麼未來也比較不會去延宕到都市更新程序的進行。
好的，那以上就是今天跟各位進一步分享，我們實務上面可能的操作手法，如果各位聽眾還有其他的都更故事要跟我們分享，歡迎再來信詢問，謝謝大家，拜拜。
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