2026-01-07
長輩失智還能簽都更同意書嗎？律師教你實務上的關鍵步驟！
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第113集錄音逐字稿，錄音時間為2026/01/07
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考。今天我跟大家聊一下，如果家人有失智症，那麼還可不可以簽署事業計畫同意書？其實各位聽眾應該都知道，臺北市大多數的地主，年紀都已經蠻大了，那麼人年紀大了，自然就比較容易有失智症的問題，偶爾可能也會忘記自己曾經做過的事情。
一、從醫學觀點看失智症
在這邊我要跟各位聽眾提醒一下，我們常常在說的「失智症」這一個名詞，其實它是一個統合性的名詞，事實上在醫學上，失智症並不是指他會完全忘記事情，失智症其實是比較屬於間斷式的，也就是說有些時候是正常的情況，有些時候是沒有辦法去做法律行為的判斷。
簡單來說，醫學上的失智症，我們不要把它看成是一個線性的疾病，而是要以它成病的原因來做判斷，所以有些失智症，其實在某些情況下是可以恢復的，而有一些可能就比較像是螺旋性的持續惡化，因此我們對失智症的認知，應該要把它區分為是可逆性的或者是不可逆性的兩大類，這個是我在醫學上去做了檢索得到的一些相關基礎的醫學知識。
二、失智症對法律行為的影響
那麼為什麼要談基礎的醫學知識呢？因為失智症的認定，會去影響我們在法律上對於地主出具同意書的判斷，假設說現在有一個一樓店面的地主，高齡八十幾歲了，那麼可能已經有失智症的現象，所以當建商來跟他簽署合建契約、或者是簽署事業計畫同意書的時候，這樣子的法律行為到底是有效無效？有沒有受到失智症的干擾？可能都需要再思考一下。
我們在法律上，所謂的意思表示，基本上是要健全無瑕疵，這個意思表示才會有效，所以在簽合建契約或是同意書的時候，必然要保證雙方都是在意思表示都有效的情況下。通常建商比較不會有這樣子的問題，可是對於有失智症的地主來說，就會產生一個模糊的現象。
三、律師實務經驗分享
接下來我跟各位聽眾分享一下，實務上如果對於年紀非常大的地主，我們通常會建議在簽約的當天，包含可能是簽署都市更新事業計畫同意書的當天要採用全程錄音錄影，然後大家要記得去買一份當天的報紙，看你喜歡看什麼報紙，經濟日報、自由時報、聯合報都可以，接著在全程錄音錄影的情況下，請地主把當天頭版唸出來，同時要詢問地主是否知道，今天要來辦理的事項。
其實這個做法，有一點像是我們在幫許多客戶預立遺囑的做法，一來可以確認意思表示的健全性，二來也可以擔保地主本身其實清楚的知道，他在做什麼樣子的法律行為，這也可以防免萬一簽約後，可能在一個月、兩個月就被醫院認定可能有失智症的現象，進而產生了在之前法律行為是否有效的爭議，所以通常我們會建議要先準備好相關的證據資料，避免無謂的紛爭。
四、家人幫寫「代」字的簽署效力
另外一個情況是，我們常常在實務上看見，年事已高的地主，或者是這個地主的小孩，或者是他的女兒，他會簽一個「代」，就是代替的代，表示說他們家是同意的。但是實務上我們要看到授權書，也就是這個地主所有權人，他要出具授權書給自己的兒子或女兒，甚至是第三人都可以，否則單純簽一個代替的「代」這個字意義不大。
但還是回到老問題，簽了這個「代」字，或者是提出了授權書，我們會去思考說，地主出具授權書的時候，他的精神狀態、他的意思表示，以及這個授權書，對他來說有沒有清楚了解到，自己要做的法律行為。
五、海外地主授權書要經駐外使館認證
尤其是我們實務上面常常會看到，許多的地主，其實是住在國外，那麼國外如果你要出具授權書，就不是我們一般網路上，或者是各位聽眾，你請AI去做一份授權書，這樣子的授權書其實很容易受到挑戰。我特別強調一下，我指的是在海外的地主，如果委託臺灣這邊，不管是自己的小孩，或者是其他的人士來代理簽約的時候，授權書需要經過駐外使館的特別認證，而這個特別認證，它才會有一定的法律效果。
六、失智不等於不能簽約
所以簡單來說，今天這一集跟各位聽眾說，如果你發現你家的長輩，偶爾會有失智症的現象，不一定代表不能簽合建契約或者是簽署事業計畫同意書，因為我們要去判斷失智症，它的病因以及它是否是可逆或不可逆，那麼如果說您家的長輩是住在海外的，那就又要特別注意授權書需要有駐外使館的認證。
那麼我們下一集再來跟各位聽眾進一步的分享（提供本集連結：長輩失智受監護宣告後，還能參與都更嗎？合法流程完整解析。），如果已經確定有意思表示不健全的情況下，我們要如何參與都市更新呢？今天就到這邊，謝謝各位聽眾收聽，如果有其他的都更故事要跟我們分享，歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。
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