2026-07-08
老屋要都更沒辦繼承登記也不怕被排除？解析都更同意比例與列冊管理制度。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第138集錄音逐字稿，錄音時間為2026/07/08
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，我們今天這一集接續上一集跟大家聊的「關於在家族裡面被繼承人死亡後，繼承人之間意見不一致，如何參與都市更新以及可否參與都市更新的這個問題」。
一、建商能把已過世地主當成一人計算嗎？
早期爭議的案例是臺北高等行政法院100年度訴字第667號的行政判決，大家如果有興趣可以去看一下。
接著想要來跟大家進一步的聊，在這個案例裡，建商其實他是把被繼承人當作一位來計算，所以同意比例高達百分之90，而在訴訟過程當中，建商主張並不知道被繼承人已經死亡了，不過法院在這個地方反駁了建商對於這一點的抗辯，法院認為在同意比例的送審相關資料裡，其實謄本上會有登記，因此他會知道所有權人已經死亡了，那麼這個時候建商不可以主張他單純信賴這個登記謄本，這個是不合法的，於是接著我們就要來看這個問題，如果建商真的想要談，排除這些繼承人遲遲不去做公同共有的登記分割，那麼該如何去處理呢？
二、未辦繼承登記的老屋，地政機關如何處理？
我們在土地法第73-1條第1項裡面有一條規定是關於土地或建築改良物，自繼承開始之日起超過一年，沒有辦理繼承登記者，該管的直轄市或縣市地政機關查明後，可以公告繼承人應該在三個月內申請登記，而且以書面通知繼承人，如果他超過時間仍然沒有申請，則由地政機關列冊管理，當然如果有不可歸責的事由，這個期間是可以扣除的，例如可能是在海外或者是說有特殊的情況。
關於這一條我們會發現，當繼承發生的時候，如果一直不辦理繼承登記，是可以依據這一條請地政機關來做列冊管理，接著我們就要進一步來看 都市更新條例第24條，這個條文他寫的是申請實施都市更新事業之人數及土地建築物所有權比例之計算，不包括下列各款，其中有1款就是經政府代管或依土地法第七十三條之一規定由地政機關列冊管理者，所以如果各位聽眾剛剛我唸的條文你聽得懂，那麼答案其實就在這裡面。
三、列冊管理後，會影響都市更新同意比例嗎？
對於建商來講，早期在做都更整合的時候，遇到這樣繼承的現象，而各個繼承人之間的意見非常的不一致，或者是在人數上面可能繼承人非常的多，卻又不願意去辦理繼承登記的情況下，建商可以來要求地政機關對於這樣子的不動產來做列冊管理，而列冊管理的結果就會回到都更條例第24條，這個時候當建商去申請都市更新事業計畫的時候，這些繼承人的人數會因為被地政機關列冊管理之後通通都不計算在內；換言之，建商就可以回到原本只有9位同意，即便被繼承人1位過世之後，有9位繼承人，這9位的人數通通都不算入，那麼自然就很容易取得了足夠同意人數的門檻，可以送事業計畫到市政府去做審議核定。
各位聽眾聽到這邊，會不會覺得如果繼承人之間不趕快談好，好像建商也可以不理會，似乎有一點恐怖的感覺，再加上我們常常看到，現在臺灣的社會其實財產問題是非常的嚴重，所以在法院的官司裡有相當程度的案子都跟財產爭奪有關係。有鑑於此，在這個判決之後，我們的立法者或許也看到了這樣的問題，所以在都市更新條例第39條，針對這個問題做了一個特別的規定。
四、都更條例第39條如何保障繼承人權益？
這個條文的寫法是當在登記簿登記，我們講的就是土地或建物的所有權謄本的登記簿裡的登記，如果這個文件載明是公同共有的情況，或者是沒有辦理繼承登記的情形，在分割遺產前，是繼承人公同共有，這個時候，關於同意比例的計算，必須要以公同共有人數為其同意人數。
這在都市更新條例第39條裡面這樣規定的用意就是說，對建商來說，如果被繼承人死亡之後，有9個繼承人，他仍然可以針對這9個繼承人，盡量去說服參與都市更新取得他們事業計畫同意書，進而來計算比例，所以我們換個角度來思考這個問題，如果以我原本假設的案例事實，原本就是有10個土地所有權人，其中一個過世之後，有9個繼承人繼承，所以全部的所有權人就會變為18個，那麼如果想要取得五分之四的同意，至少要達到16個左右，所以在這個情況下，建商在原本的9個人裡面，他已經取得同意了，他只要再取得7位的同意，他還是可以送事業計畫的審議核定。
五、未辦繼承登記，仍可參與都市更新
所以大家就也不用那麼擔心關於我剛剛念的都更條例第24條的這個規定，以及土地法第73-1條第1項，如果沒有趕快辦繼承登記，會被地政機關列冊管理的這樣的一個問題；換言之，現在都市更新條例第39條，對這個事情已經有明確的規定了。
以上是藉由這個早期的臺北高等行政法院100年度訴字第667號的行政判決來跟各位分享整個都更條例規範的變革跟歷史，讓各位聽眾知道，我們在參與都更的時候，你是公同共有的情況，你應該如何來面對。結論就是即便沒有辦繼承登記的繼承人也能參與都市更新，不用再過度的擔心。
好的，今天就是跟各位聽眾分享，如果各位聽眾還有其他的都更故事，歡迎再來信告知謝謝大家，拜拜。
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【合建契約21】老屋要都更沒辦繼承登記也不怕被排除？解析都更同意比例與列冊管理制度。
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