本文章為《正律思》Podcast節目第137集錄音逐字稿，錄音時間為2026/07/01

哈囉各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考。

一、繼承老屋後意見分歧，還能參與都市更新嗎？

我們都知道，臺北市的老屋在這幾年來，慢慢的都會產生繼承的問題，那麼當繼承人是多數的時候，可能對於是否要參加都市更新，各個繼承人之間會有一個不同的想法，可能有人想要參與，有人不願意參與，甚至是如何去分配等不同意見。

有爭執的情況下，實施者來做整合的時候，可能就會特別的頭痛，所以我今天想要藉由這樣的案例事實來跟大家談一談，當我們繼承了一個老屋，在多數繼承人之間意見不一致的時候，到底能不能參與都市更新？更進一步的問題是，沒有辦理繼承登記的不動產能不能參與都市更新？

首先，我們要先知道，我們對於繼承財產，法律上是採取公同共有的概念，所謂的公同共有，就是全部的人都沒有固定的持分，或是沒有固定的位置，簡單來講如果一個老屋他有50坪這麼大，那麼有9個繼承人，繼承人其實對於這50坪老屋的各個位置，每個點位他們都具有九分之一的權利，沒有辦法去區分說廁所是誰的？廚房是誰的？或者是客廳由誰來使用？這個我們把它稱為公同共有。

二、未辦理繼承登記，都市更新同意比例怎麼計算？

於是接下來就產生了一個問題，當家族的繼承人彼此之間因為財產的問題一直沒有去辦理繼承登記，而建商要來做都更整合的時候，他究竟要如何去計算這個繼承老屋的同意比例呢？

我舉一個例子，如果在一個更新範圍內，建商他要整合的土地所有權人，總共有10個人，其中9個人都同意參與都更，只有1個人他不願意參與，而這一個人恰巧他過世了，而他有9個繼承人，那麼在這個情況底下，到底我們要如何去計算這個同意比例？

當中最大的差異是如果對於這個過世的被繼承人，我們把它當成是單一個單位來做計算，那麼9個人都同意了，所以同意比例會是高達90％，但是如果，我們是以每1個繼承人，他都有權利來表達他究竟要不要參與都市更新的意願，這個時候就會有原本的9個土地所有權人，加上已經過世的這一個被繼承人，他的9個繼承人，所以總共就會有18個地主，所以如果建商仍然只有辦法取得，原先的9個地主的同意，那麼他在同意比例的計算上面，就會降低剩下50％。

三、民法與都更條例規定有何不同？

關於這樣的問題，我們回來看一下民法819條第2項裡面，規定共有物之處分變更或設定負擔，應得共有人全體之同意。

所以，如果我們單純的來看這個條文，其實參與都市更新某程度已經接近對於共有物的處分，所以理論上應該要得全部的共有人同意，不過我們再進一步去看，都更條例第37條，實施者擬定或變更都市更新事業計畫報核時，應經一定比率私有土地及私有合法建築物所有權人數及所有權面積之同意（這邊談的是所有權人數，他的用語並不是用共有人），所以在實務上面，甚至是我們講的高等行政法院的見解裡會認為說都更條例37條，他要求的是所有權人數。

所以如果是我剛剛講的例子，被繼承人是1位過世之後，有9個繼承人來繼承，以都更條例37條的規定來看，這9個人都算所有權人數，理論上全部都要算進去。

四、法院怎麼看？未登記繼承人是否屬於所有權人？

關於這樣的問題，經過查詢，各位聽眾有興趣的話，可以去看一下，臺北高等行政法院100年度訴字第667號的行政判決，法院基本上將這個問題做了一個滿詳盡的論述，他去比較了民法裡對於所有權人的概念，他是規定在法令的限制範圍內，可以自由使用收益跟處分他的所有。

只不過在公同共有的情況，甚至是分別共有的情況，這個共有物的處分變更跟設定負擔，才要得到共有人全體的同意，所以法院進一步來論述，從都更條例37條的規定來看，他沒有去區分共有人的性質。

依照我剛剛念的條文都更條例37條寫的是所有權人數，所以結論上呢？我們可以得到，從都更條例的角度來思考，基本上，只要被繼承人一死亡，他的所有繼承人都可以參與都市更新，不論有沒有辦理繼承登記，都不去影響他參與都市更新的權利，而在同意比例人數的計算上面，也必須要將這些共有人，無論是已經辦理繼承登記，或者是未辦理繼承登記的共有人，通通都要去算入所有權人數的計算比例，這一點在民法的規定上面跟在都更條例的規定上面，其實稍微有些不同，所以這也是大多數的人，他可能會認為在沒有辦理繼承登記之前，他似乎是沒有權利參與都市更新的。

五、未來都更整合的挑戰：繼承人意見不一致怎麼辦？

所以我要提醒各位聽眾，如果你們未來有類似的問題，基本上是可以參與都市更新，不一定要以繼承辦理登記完畢為必要，至於從建商的角度或者是從實施者的角度來看會產生一些困擾，為什麼呢？因為繼承人之間會有很多不同的意見，那麼沒有辦理繼承登記的情況底下，其實多數的建商或許會不願意跟這些繼承人來簽署所謂的合建契約，而解決的方式，該如何呢？

我們在下一集再來跟各位聽眾做進一步的分享，那今天謝謝各位聽眾的收聽，如果大家還有其他的都更故事，歡迎再來信跟我們分享，謝謝大家。

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老屋面臨繼承潮！當多數繼承人意見不合，還能參與都更嗎？

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