2026-06-17
都市更新建商喊卡怎麼辦？從板橋都更案解析地主求償權與合建契約風險。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第135集錄音逐字稿，錄音時間為2026/06/17
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，我們今天這一集想要藉由新聞事件來跟大家聊一聊如果都市更新到一半，建商忽然喊卡，在這個時候，各位住戶有沒有辦法跟建商來做求償的動作？
一、做到一半為何中止？
那我簡單講一下，這個新聞案例事實是在板橋40年左右的都更老宅，已經經過了大約七八年的洽談，而這個建商他其實也已經在去年的5月送給新北市都更處掛件，同時也舉辦了公聽會，但是在最近突然發了一個聲明給所有的住戶表示他要終止合建契約，那麼我們聽到這種新聞，各位聽眾第一個就會想到為什麼建商會忽然喊卡，不願意去做都市更新案的推動呢？
首先，當建商他已經掛件而且也舉辦了公聽會，那麼我想在整個都更案的進展，大約至少已經完成了接近一半的動作，因為一旦公聽會舉辦完畢，後續就會進入審議會可以開始做審查的動作，，所以我們要思考的問題是，為什麼建商不願意再繼續推動？
二、不同意戶與都更整合風險
在這個新聞報導裡有許多的猜測，其中關於建商為什麼會喊卡，有認為可能是財務的問題，不過在我個人處理都市更新的案件經驗裡面，我認為可能跟這一點比較沒有關係。
主要的原因在於我常常強調都市更新的過程當中，其實建商主要花費是整合的費用，跟一般我們在中南部所認知的建商需要在前期就投入大筆的資金來做土地的購買是不太一樣的形態。
也就是說真正的問題，我個人看了一下相關的新聞資料，由於這個案子他們的面積大概有900坪，所以其實它的面積以我們都市更新的角度來看，算有一定的規模，因為一般來說我們都市更新，大約是1000平方公尺，也就是我常說的，大約只要超過350坪上下，基本上就可以進行都市更新的推動，所以我個人猜測問題應該是出在都更面積更新範圍比較大了一點。所以在同意的比例上面沒有那麼樣的足夠。
也就是說可能不同意戶如果有五戶、甚至十戶，而建商他在公聽會舉辦完之後，他進行評估，他認為這些不同意戶最終可能會在審議會裡面，或者是在幹事會，甚至後續的權變小組，都會產生都更時程的延宕，加上有可能要舉辦聽證會，甚至最終可能有一些住戶會比較堅持他個人的意見，導致也會有行政訴訟的發生，那麼再往下走，才會走到所謂的真誠協商、後續要進行代拆的程序。
那以上我講的這些程序合起來，可能會超過他前面整合的8年期間，所以對一個建商來說，他這麼長時間的投入，最終面臨那麼多的不確定性，因此他寧願選擇在公聽會舉辦完之後，他就不做這個都更案了。
三、合建契約如何預防建商退出
我個人的評估應該是這原因的機率比較大，所以在分析完這個新聞事件之後，我想回頭跟各位聽眾進一步的分享，當建商發出合建契約的終止聲明書的時候，各位聽眾一定會想一個問題，那我有沒有可能在都更前期做法律風險預防的動作，也就是說我們在合建契約裡面究竟要如何約定才能夠相對應的避免這樣的情況發生？
一般來說，在實務上合建契約的寫法，通常會授權建商可以針對更新範圍，要多大的面積來做都更，會有一個自由決定的裁量權限，所以當建商他覺得有部分的住戶過於困難或者是說很難溝通，他有可能做變更範圍的動作。
四、建商終止合建契約，地主可以求償嗎？
如果是這種情況，通常我們在合約裡面，由於我們授權給建商，所以比較沒有辦法從合約的關係來跟建商做求償，但在這個新聞案例裡面，他是整個更新範圍做停止的動作，所以各位可能會覺得說，那我等待了這麼長的時間，而房子有漏水管線破裂，甚至外牆或梁柱也沒有辦法再進行適度的修繕，這個情況底下，我可不可以來跟建商做一個求償的動作？畢竟我等你那麼多年，那你說終止就終止。
關於這個問題呢？我先講結論，在結論上面，我要跟各位聽眾講，以現在實務的合建契約裡面，要進行求償的動作是不太可能，為什麼？除非有特別的約定說建商他在任何情況下終止都是屬於違約的狀態，可是我們在合建契約裡面，我們很少看到這樣的約定，如果你真的去做這樣約定的時候，其實這個合建契約多半是沒辦法簽成的，只要家裡有談過都更的聽眾，大概就會發現說，其實在一個都更案裡面更換建商是蠻常見的一件事情，換言之，我們在契約的關係裡面去主張是有困難的。
所以我們回到原點來思考，在部分的合建契約裡面會有所謂的保證金制度，簽約的時候，建商可能會給你一筆保證金，保證金在各案件算法不一樣，比較常見的可能是依照你的土地坪數，或是依照你建物的坪數來計算，每一坪可以取得多少的保證金，而這個保證金制度呢？當你簽約的時候，它是作為擔保，建商會如期依合建契約來做都市更新的掛件，所以在沒有約定保證金制度下，單純想從契約條款來做求償，是很難主張的。
五、都市更新如何挑選建商？
不過這幾年來提供保證金制度的建商比較少了，因為不確定性因素過大，甚至在保證金制度裡面，也會約定如果是屬於有住戶做抗爭或者是有住戶不同意都更，導致建商不管是撤件或者是還沒有掛件之前就中止，也都屬於不可歸責的情境。
所以我們今天說了這麼多，就是要跟各位聽眾分享，當有建商來談都更的時候，我們要思考一個問題，究竟這個建商他有沒有想要將這個區域做完整性的都更，或者是他只是來談一談，那很多聽眾應該也都知道，我們在雙北的都更實務上面，許多地主他只會去在意分配的問題，他很少去注意合約其他的部分，最終可能就會像新聞事件裡面說的，產生求償無門的情況。
最後我還是要跟各位聽眾強調，求償無門並不是因為建商財務有問題，而是因為在合建契約裡面我們沒有事先去預防，或是我們沒有針對合建契約的相關條款做一個磋商。
結論上我認為我們在選擇建商或者是我們在跟建商洽談合建契約的時候，關鍵還是應該要去瞭解這個建商的背景、他是否真的有能力將這個都更案如期的完成以及如果在更新範圍內有不同意戶的時候，建商他會如何去應對，那我想透過彼此多一點的了解，才不會有新聞事件不斷的產生。
好的，今天就是簡單的跟各位聽眾分享，在一般的合建契約裡面建商忽然喊卡，結論上我個人認為沒有辦法進行求償，希望各位聽眾都能夠記在心裡，如果各位聽眾還有其它都更故事，歡迎再來信跟我們分享，謝謝大家，拜拜。
如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。
【合建契約20】都市更新建商喊卡怎麼辦？從板橋都更案解析地主求償權與合建契約風險。
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