本文章為《正律思》Podcast節目第122集錄音逐字稿，錄音時間為2026/03/18

哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考。今天這一集我跟大家聊一下「都市更新相關的會議種類」。

如果大家的家裡有建商來談過都市更新，我相信你們後續就會發現好像有很多會要參與，究竟這些會議的參與到底要不要去？或者是說重不重要？

如果不去，或者是沒有去表達意見，對於自己的權益會不會產生影響？最近也有滿多的客戶在詢問這樣子的問題，所以我想說藉著這一集來跟大家做一個簡單的分享。

首先，我們要想一個情境，今天如果一個建商要做都市更新，那除非是在地的建商，也就是說可能他本來就在松江路，以我們來講，可能我們本來就在松江路82號，那我這一棟大樓要做都市更新，我當然會先知道，而且我們可能跟這棟大樓的一些公司行號，大家都認識，所以我們就會比較容易介入這個案子。可是現實的情境是，其實大多數的建商，他可能是透過顧問公司去找案子，他也有可能是地主主動找上門，各種可能性都存在。

一、都更一開始：座談會是什麼？有法律效力嗎？

當建商評估一個案子可以做的時候，通常在實務上面他可以先召開一個座談會，跟各位地主簡易的說明即將更新單元的範圍有多大，邀請大家來聽這個座談會，把初步的想法分享給各位地主，也就是說讓大家認識這個建商，所以這種座談會其實各位聽眾聽就知道了，它沒有強制力，要不要出席呢？我認為在這個階段是還好，因為它是非常的早期，它等於是彼此大家互相認識。

那麼座談會也有可能有些建商，他可能透過，也許是里長，或者是他已經掌握到一定的同意比例了，因為在會議之前，其實他們都會挨家挨戶的先做拜訪，會去調一些我們一般講的地籍謄本，可能是第二類的地籍謄本，會去看看這個更新範圍內的地主、他們的地址在哪裡，會去事先做一個拜訪的動作。

二、比座談會更具體的「說明會」

當建商或許掌握到有一定的同意比例時候，他有可能就會召開說明會，說明會裡面就會比座談會，或許更具體一點，包含了建築設計規劃，或者是對於更新範圍內一些公共設施的變化，少部分也會去談到一個分配比例。

所以這個說明會比座談會，通常在我看到的會再稍微詳細一點，但是這個座談會跟說明會，基本上我認為差異性不一定很大，只是說明會一般我會建議你就去參與，然後拿一些資料，因為未來如果建商拿了一份合約給你的時候，你才有辦法再把說明會的內容跟合建契約做一個對比。

有時候合建契約的文字的表達，不見得是很清楚的，為了怕產生誤會，我們往往會請地主一併提供在座談會或說明會的簡報檔資料，讓我們能夠更了解建商在這個合約裡面，他想要約定的實質內容是什麼。

那說到這邊，我岔出來講一下，常常有一些客戶，因為他自己沒有參與說明會跟座談會（可能他在國外或者是他比較忙沒有時間），當他去跟建商要資料的時候，有少部分的建商，他會不願意提供，針對這樣的情況，我個人其實是滿不贊成的。因為在這麼前期座談會跟說明會的整合階段，建商對於這樣的資料都沒辦法開大門走大路，更不要說到後面在合建契約裡面的承諾，有沒有辦法達成，這個都讓我對這個建商的信任度產生動搖，這個是額外岔出來的一個話題。

當然除非建商有他的理由，或者是因為在說明會的資料有錯誤，所以他會再召開一個新的說明會，那麼這個簡報如果再提供，怕引起各位地主的誤會，如果是這樣的理由，我認為勉強可以接受，但是究竟新的說明會什麼時候召開？可能要有一個具體的時間，不能用以拖待變的方式，這個是岔出來講說明會跟座談會的一個觀念。

三、自辦公聽會與公辦公聽會的差別

接著我們比較常看到的，可能說明會結束之後就開始簽約了，那等到整合比例超過八成，建商認為可以送件之後，就會舉辦一個自辦公聽會。這個公聽會其實它很像，大家以前琅琅上口一個廣告台詞，就是「斯斯感冒藥」有兩種，公聽會也有兩種，一種叫自辦公聽會，一種叫公辦公聽會，所以在自辦跟公辦公聽會，這個中間會有選配作業，建商也會去送件，那也會有我們講的公開展覽。

所以在公聽會的時候，不管是自辦的或者是公辦的，尤其是公辦的，我特別強調一下，我就會認為要開始參與了，包含說地主可能他在簽約、在內容規劃有意見的時候，我認為在公辦公聽會就應該要開始提出來了。因為在公辦公聽會提出來的資料，其實會被彙整做成紀錄送到下一步的審議會。

四、審議會、幹事會與權變小組是什麼？

當然聽眾或許會想說，審議會地主可不可以出席？當然是可以的，可以去列席，可以去發言，那麼我認為提升效率的方式是，你公聽會先表達一個完善的意見，到了審議會的時候，這個資料自然就在審議會裡，審議委員可能也會看到這樣的資料，就可以提升審議效率。

我再跟各位聽眾進一步的講，審議會為了提升審議效率，其實現在臺北市政府，還有設一個幹事會，這個幹事會就是協助審查，那麼在幹事會審查的過程當中，如果你在公聽會已經有提書面資料了，幹事會就會一併的把書面資料納入審查的範圍，所以幹事會當然包含了事業計畫的送審作業內容，還有權變計畫，也在它的審查範圍內，以及相關法規的查核，是否合乎依法行政的原則，所以我們講白話一點，審議會如果是一個大的，那幹事會就是一個比較小的組織。

那麼，我以臺北市政府的會議種類來說，臺北市政府除了在幹事會之外，它又有一個權利變換計畫審查小組，我們一般可能叫權變小組。這個權變小組基本上，它又是在協助幹事會去審查權利變換計畫，簡單來講就是其實大多數的地主，他在意的可能是權利價值，可能是分配條件，而這個東西因為比較專業，所以臺北市政府這邊有特別針對權利變換計畫的內容，設一個審查小組，我們叫權變小組。

基本上座談會、說明會，還有自辦公聽會，這三個還沒有進入到公部門，從自辦公聽會之後的公辦公聽會、審議會、幹事會和權變小組就已經進入公部門了。

五、聽證會是什麼？為什麼每個都更案都要開？

最後還有一個叫聽證會，也就是說你在公辦公聽會所提出的書面意見，假設到了審議會，審議委員他不接受，或者是在幹事會，他也沒有注意到這個問題，如果你是針對估值報告，那權變小組可能也不認為你講的問題是問題，接著就會召開，我們講的叫聽證會。

這個聽證會基本上，在大法官釋字之後，每一個都更案都被要求舉辦聽證，那是用一問一答的方式，所以這個聽證會其實是非常重要的，等於就是一個彙整的概念，就是你從公聽會開始，所有的意見到了聽證會，有沒有被具體的回答，在聽證會上面會完全彰顯出來。

六、核定後的協調會：不同意戶還能做什麼？

那當然聽證會後，如果沒有要求實施者做事業計畫或權變計畫的修正或變更，就會審議核定，發布實施。當然大家都知道，這階段可以有兩個月的期間提起行政訴訟，那萬一沒有提行政訴訟，或者是行政訴訟提了但是輸了，這時候核定確定之後，建商他就會拿到拆照、建築執照，問題是實務上常常看到還是有人不同意，還是不願意搬遷，那這個時候我們可能就會有一個叫協調會。

那麼這個協調會的基本宗旨，就是我們之前有跟各位聽眾談過的，它適用的是一個真誠協商條款，也就是說我們要去了解到底不同意戶，他在法律上的主張窮盡了，他也沒有辦法要求我們變更，但是他仍然不搬遷，這個時候是為什麼呢？

基本上，我們在處理問題的時候，應該要「法、理、情」。你一定要法律站得住腳，然後道理是沒有問題的，情感放在最後面，可是這個協調會在我看起來，比較像是「情、理、法」，因為法律上面的救濟也結束了，那從人情義理來講，大多數的住戶都同意搬遷了，可能只有一兩戶不同意，所以道理上他們也站不住腳，可是從前面的角度來講，我們就要去了解他們真正的需求是什麼？他們真正的問題是什麼？所以這個協調會，我個人的看法比較沒有那麼多法律的因子，當然它有一些程序上的要求，例如要做會談紀錄，有真誠磋商的內容等。但是我個人認為它比較像是一種情理法當中「情」的展現。

所以各位聽眾可以發現，都市更新中間過程中會有滿多不同的會議，每一個會議參與的意義，我透過這一集跟各位聽眾做了一個簡易的分享，希望各位聽眾都可以有所收穫。如果各位聽眾還有其他的都更故事要跟我們分享，歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。

如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。

都市更新的所有會議一定要參加嗎？座談會、公聽會、審議會、聽證會到協調會的完整解析。

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