2025-11-26
開工不等於拜拜，用法律視角清楚解析各種開工的情況。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第107集錄音逐字稿，錄音時間為2025/11/26
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我想跟大家來聊一聊，所謂的開工要怎樣定義，我會想要聊這個話題，主要是前陣子，我在新聞看到新光人壽在北士科的T18跟T17的基地，因為輝達要在臺灣蓋亞洲營運總部的關係，所以產生了一些爭議。
某一天我看到新光人壽，他們在T17跟T18做了一個所謂的「開工」，那當然記者就有去採訪，所以我就衍生了一個想法，我們在都市更新當中，我們常常會要求建商可能在幾天內要開工，開工後再多久要完工諸如此類的約定，這些約定雖然看似很清楚，但問題就出在開工到底要怎麼定義？
一、你以為的開工不是開工：建築法第54條的建管開工
我看新聞的採訪，好像有人在嘲諷說所謂的開工好像只是去拜個拜，這樣能不能算是開工呢？
以下我針對這個議題，逐步跟各位聽眾分享我的想法，首先我們來看法規的規定，在建築法第54條，我先唸給各位聽眾聽，建築法第54條第1項：
「起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於六個月內開工；並應於開工前，會同承造人及監造人將開工日期，連同姓名或名稱、住址、證書字號及承造人施工計畫書，申請該管主管建築機關備查。」
「起造人因故不能於前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期一次，期限為三個月。未依規定申請展期，或已逾展期期限仍未開工者，其建造執照或雜項執照自規定得展期之期限屆滿之日起，失其效力。」
還有第3項但我覺得它沒有那麼重要，就不再唸了。所以我們回頭來看建築法第54條，我們可以發現，基本上建商他拿到了建造執照之後，他要在六個月內開工，從建築法第54條的規定來看，實務會有一個開工申報書，而這個開工申報書要檢附工地現場的照片。我們在法律上把這稱之為建管開工，也就是向主管機關做一個備查，可是這個建管開工不一定表示建商開始興建了，這個是第一個提醒各位聽眾的注意事項。
二、最常混淆的兩種開工：儀式開工vs.契約開工
建築法第54條講的建管開工，比較像是一種行政程序的依據，而一般人的認知，像我剛剛講的新光人壽T17跟T18的拜拜，我們一般把它稱之為儀式開工，也就是說可能大家去拿一個鏟子然後破土，而這種開工通常我們會看農民曆，當天可能適宜動土，所以這個叫「儀式開工」。
另外一種，我們在都更合建契約當中，我們常常會看到的約定，我們可以把它稱之為「契約開工」。比方說我們在條款裡約定，實施者他如果取得建築執照後，我們約定他要在六個月內開工，當你在契約裡有寫這樣的條款內容，我們就把稱之為契約開工。
以上我說了這麼多，我再幫各位聽眾統整一下，我們有講了儀式開工、也有講契約開工、也有講建管開工。
三、關鍵時刻：什麼叫「實質開工」？
那麼回到最基本的問題，究竟建商有沒有開始蓋房子呢？答案是不一定，以上這三種開工，都不等於建商已經開始蓋房子，所以實務上面，大家真正關心的重點，應該是在思考說建商有沒有「實質開工」。
實質開工的具體判斷，大致上要開始進行整地、打地樁、做連續壁和挖地基這一類的實質建築行為，也就是因為實施者有了這樣子的一個行為，表示他投入了資本，那麼我們才會認為這叫做「實質開工」。
不過在實務上面，我們在簽合建契約的時候，其實我們不會去約定實質開工的定義，因為約定到這麼細，一來有它執行上的困難，二來大多數的地主不具有這個專業，所以我個人也不認為在合建契約上面需要把「實質開工」寫到合建契約裡。
但各位聽眾也不用擔心，我們一開始有唸建築法第54條給大家聽，我再跟各位聽眾複習一下，在建築法第54條裡面有講，如果建築執照取得後，六個月內沒開工，那麼最多就是展延一次。這一次就是以三個月為限。換言之建築執照取得後九個月內，建商他要做開工的申報，不然他的建築執照會失效。
因此我要提醒各位的是，當你在簽署合建契約的時候，無論你是更新會，或者是你是地主及其他的角色，基本上你要去約定建商對於更新範圍，或是對於基地的更新義務，可以使用建管開工、加上契約開工，來做法律風險的控管。
也就是說當建商提出開工申報書後，那麼你最多給他九個月，超過就會構成違約，而這個判斷基準其實相當的明確，也沒有模糊空間，所以你也不用去管說，到底什麼叫打地樁、什麼叫整地，甚至是不是已經開始做連續壁了，你都不用管這些東西。
四、其實你更該注意完工日的約定
當然，我也要提醒各位聽眾，在開工約定清楚後，其實更重要的是你要同時搭配完工日期的具體約定，才能有效的去拘束建商。
假設建築執照可能給了六年，雖然有建管開工加上契約開工來做一個法律風險的控管，可是建築執照有六年，所以你可能要等很久才能搬回新家。
但事實上除非是大型的聯開案，否則臺北市多數的都更案，大約蓋個四年，也就是四十八個月，大概就綽綽有餘了，所以通常我們會提醒各位，在開工之外要再約定一個完工。
我記得在前幾集有特別跟各位聽眾聊過（提供本集連結：都更租金補貼的請領標準何在？律師帶你從法條理解你該有的權利。），原則上對於完工，我們會用以使用執照取得日來做一個判斷，這是相對非常明確的一個方式。
五、結論：四大開工記清楚
所以，我來跟各位聽眾做個簡單的總結，我們其實對於開工的認知，至少會有四種，一種是合建契約的契約開工，一種是建商對主管機關申報的建管開工，那另外一種是我們新聞上面看到的破土動土典禮，這叫儀式開工，最後一種是建商真的進場了，投入資本了，這個叫做實質開工。
以上這四種開工，在合建契約的約定下，通常我們會把契約開工搭配建管開工，那麼就可以非常清楚的約定。同時，實務上面要注意完工日的約定，那麼完工日就建議各位聽眾，用使用執照取得日視為完工日。
最後看到新光人壽這個案子，有可能是因為它的建築執照已經快要過期了，所以他趕快做「建管開工」，將開工申報書提出，同時他也找了新聞媒體做「儀式開工」，當然也有可能他跟臺北市政府的契約裡面，約定的「契約開工」可能已經快到期。
所以假設今天有一個選擇題，讓各位聽眾選：新光人壽的開工，有符合哪幾項？答案就是可能有儀式開工、建管開工和契約開工，但是看起來就是沒有「實質開工」。
不過最後我想，目前這個案子似乎是可以朝向一個比較圓滿的解決，因為新光人壽應該會願意跟臺北市政府做一個合意的解約動作，我想無論如何對於北士科未來的發展，都是非常正向及有意義的情境。
那以上就是今天跟各位聽眾簡單介紹，我們所謂開工的定義，希望各位聽眾未來如果還有其他的都更故事，或者有其他問題，都可以來信跟我們做一個分享，謝謝大家，拜拜。
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