2025-03-19
都更租金補貼的請領標準何在？律師帶你從法條理解你該有的權利。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第63集錄音逐字稿，錄音時間為2025/3/19
各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我跟大家聊一個滿常見的問題，常常會有地主在跟建商做洽談的時候，他自己本身會有一個疑問，就是說他並沒有居住在這個建物裡，是否他還可以拿租金補貼呢？
一、租金補貼的法條依據（權利變換實施辦法第19條）
關於這個問題，首先我們先來界定一下，這個租金補貼在都市更新裡面的依據是在哪裡？
首先，我們來看，權利變換實施辦法第19條，這個大概是規定在第1項的第5款裡，它其實有寫說租金補貼，當然他的寫法是「權利變換費用，包括實施權利變換所需的調查費、測量費、規劃費、估價費還有依本條例（就是都市更新條例第57條第4項規定）應該要發給的補償金額、拆遷安置計畫內所訂之拆遷安置費、地籍整理費及其他必要的業務費。」
其中剛剛各位聽眾有聽到，我唸了一個拆遷安置計畫內所訂之拆遷安置費，也就是我們常講的，其實租金補貼我們常常是在都市更新條例裡，在權利變換的實施狀況下，我們一般把它稱之為拆遷安置費。
那事實上，這個拆遷安置費除了我們常常聽到的租金補貼之外，還有一個叫做搬遷費，因為一般我們認為說，如果在更新期間，你必須要離開你的原居住地，所以我們會補貼你一個一次性的搬遷，那有些建商他在合建契約裡面，他可能會有遷出跟遷入、會有兩次的費用，那當然就看個別的談判或是個別的去磋商。
二、租金補貼的領取標準
那我今天其實真正要談的問題是說，當地主沒有居住的事實，或者是說房屋完全沒有使用的狀態下，他在都更的過程當中，可以領取租金補貼嗎？
那我們知道說，我們剛剛講的租金補貼，他其實是屬於權利變換費用（權利變換實施辦法的第19條第1項第5款），所以在這個狀況底下竟然法律有明文規定，那產生的一個問題就是說，今天如果實施者在跟地主做合建契約的私下磋商、談判的時候，有沒有可能藉由這樣子的情況，沒有居住、沒有使用的事實而刻意的不給予？或者甚至可能是減少給予？
那關於這個問題的答案呢，我想我覺得我先用一個類比的概念給各位聽眾分享或許會比較容易了解，我們在一般的案件裡面，比方說我們在常見的車禍案件，如果家人受傷了，他沒辦法工作，那這個時候因為大家都要上班，所以你可能會請一個看護，可是如果你家剛好有人不用上班，那這段期間他剛好就來配合照顧受傷的家人，在實務上面認為，這樣子節省下來的看護費還是可以去跟第三人去求償，也就是說，你不能因為是家人的照顧，所以就不能去跟第三人要求看護費，那我為什麼要舉這個例子呢？
其實租金補貼也是這樣的例子，也就是說今天不能因為說我沒有住在這個老舊建築物裡，或者是我沒有使用老舊建築物的事實，因此建商或實施者這邊就拒絕在更新期間給予租金補貼，基本上，如果是這樣的情況是站不住腳的，因為這還涉及到一個很基本的概念。
各位聽眾你可以想看看，不管你的房屋有沒有使用或不管你的老屋有沒有在營業，甚至是出租給他人，其實你房屋的價值是一直存在的，「租金」我個人認為是對於房屋價值的具體體現，所以在這個觀念下，即便你沒有使用的事實，建商他在私下跟你做合建契約磋商的時候也不能用這個理由來減免，甚至不給。
因為實務上發生的狀況就是建商，他說因為有使用的地主可能一坪，我假設一坪是補貼600塊，因為人家是真的是住在這邊，所以我一坪補貼他600塊，因為你沒有住在這邊，所以我一坪補貼你500塊，那這個當中明明就是同樣的房子，房屋的價值基本上二樓跟三樓的差異性並不大，從租金的概念上來講，也不應該有差距到100塊，那建商可能所持的理由就是你現在有沒有在使用，那我必須跟各位聽眾說，如果是用這種觀點，基本上這樣子的租金補貼是不合理的，所以這個地主在這個個案上是可以適度的去爭取，那當然如果說完全沒有給予租金補貼，基本上這就是更不合理了，這個就完全會是站不住腳的一個概念。
三、拆遷安置費用的進一步分析
那接著我們再談一下，我剛剛有跟各位聽眾說，租金補貼我們用一個比較法律的術語，或是都市更新裡面常用的說法，他叫做拆遷安置費用，拆遷安置費用其實不只是租金補貼，他還有這個所謂的搬遷費，那搬遷費當然有一些建商他其實很願意來協助地主的遷出跟遷入，所以他通常搬遷費可能會寫得很清楚，包含你搬出去跟搬回來都各給予一次，那如果沒有寫大概就是給一筆金額，通常這一筆金額大致上的含義就是包含了遷出跟遷入，所以他統合算成一筆，個別的建商的寫法不一樣，各位聽眾自己去多注意。
那我要講的是說，如果你是沒有居住在要更新的老舊房屋裡，固然租金補貼還是要給予，但是問題就出在說，就算這個老屋真的進行更新了，基本上搬遷費，可能就比較不能跟建商做一個要求，主要的原因在於搬遷是一個事實，就是說你本來就不住在這邊，所以你不會有遷出的問題，那當然我想反應比較快的聽眾馬上會說，可是不一定，因為更新完我可能要搬回去，所以還會有一個遷入的費用，那這個說法其實也沒有錯，所以在搬遷費上面比較會有討論的空間存在，也就是說，我們在講搬遷費的時候，我們會去看說，究竟你是不是目前有實際居住的事實，如果你有，那我想搬遷費確實是要給你的，如果你沒有居住的事實，究竟未來你的遷入（就是搬回去更新後的房子這筆費用），是不是要由建商給予？那我覺得在合建契約裡面，各位可以再去進行磋商。
基本上，我們剛剛講的租金補貼是絕對沒有問題的，搬遷費就會比較有一些可以討論的空間。
但真正的問題出在於租金補貼（因為金額比較大），我們假設以都市更新來講，建商給你的租金補貼是45個月好了，那每個月如果是5萬塊，那就是200多萬，那反過來說，搬遷費大概3萬、5萬、10萬、甚至有20萬的都有，比起來租金補帖的價差其實很大，所以往往的重點是在於租金補貼該如何給予？如何計算？
四、爭取租金補貼的重點方向
所以接著我們講一個租金補貼的計算，大致上，我們在實務上面都是用周邊行情來看租金補貼應該有的費用。
租金補貼在周邊行情上來講，因為建築物有新、有舊，所以在找尋類比（就是金額的類比），一般我們是要找比較相同的物件，所以如果你隔壁有更新後的房屋，你不能用它現在在市場行情的出租來類比計算老舊房屋的租金補貼，因為你並不是已經更新完成的房子，所以各位聽眾如果在爭取租金補貼時，會有兩個重要的地方，最後幫大家總結一下。
（一）租金補貼起訖期間的界定
第一個重要的地方就是補貼期間的長短，那麼現在實務上補貼期間的一般是從交屋，就是我們講的騰空點交到完工，就是房屋完工。這個房屋完工就會有個別的建商會有不同的做法，他也有可能到你騰空點交給他，他一直到完工交屋、或者是完工、或者是拿到使用執照，我們講的這個租金補貼的起訖期間，起始的時間比較不會有問題，通常就是騰空點交給他，這個其實是比較明確的，那至於你騰空點交給建商，建商有沒有開始蓋，那是建商的問題，不是你的問題。
可是反過來說，如果你不是用一個明確的期間約定，你是用到交屋，那這個交屋就要講清楚，就是說是使用執照領取日還是完工日？還是交屋日？那這個交屋是不是還要包含的是驗收完成無誤再交屋？這是第一個，這個比較麻煩一點，各位要去注意。
（二）租金補貼費的類比依據
那第二個，就是我剛剛講的費用，就是說，你起訖期間確定了以後，你的費用是用周邊的行情，這個類比性也要合理。
（三）有無居住事實都可領取租金補貼（搬遷費有討論空間）
那最後一個就是跟剛剛大家講的，沒有居住的事實跟有居住的事實的地主都可以領取租金補貼，那搬遷費可能就會因為這樣有一點差異。
所以，以上就是今天跟各位聽眾分享的，我們在合建契約當中，我們應該如何爭取我們的租金補貼、那我們應該要注意什麼樣的事項。
好的，那如果各位聽眾還有其他的問題，歡迎再來信跟我們討論，謝謝大家，拜拜。
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