2025-11-19
委建上位、合建退位？房市盤整下的都市更新新樣貌。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第106集錄音逐字稿，錄音時間為2025/11/19
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我想跟大家單純做閒聊，閒聊的議題就是我發現最近市場上，委建的合約越來越多，那麼我先從近期的一個新聞來談起，最後再談談我對於委建合約的這個看法。
一、「自主都更免分容積」新聞有意誤導大眾？
最近行政院準備推動擴大自主都更，而新聞的標題下的非常的吸引人：「地主住戶未來免與建商分容積」。
如果各位聽眾收聽我們的Podcast，就知道自主都更基本上要自行籌措財源，也就是說你的財務計畫要自己想辦法，建商不會去幫你分擔共同負擔，所以基本上所有的利潤，最後可以回歸到地主戶，那麼行政院可能基於某一個政策，所以要擴大自主都更，或許也是為了要促進都市更新。
我想主要原因還是因為市場上有許多的地主認為建商賺取了過多的利潤，所以越來越多的地主，他們在有高度的共識決下，他想要來自行執行都市更新計畫，後續也不用再將土地的容積分給建商。
不過從這個新聞報導裡面，我覺得有一句話可能會引起錯誤的觀念，新聞報導寫自主都更未來地主免與建商分容積，其實我覺得這個觀念，固然很吸引人，但是不太對，因為建商如果是掛實施者，他主要的資金來源以及未來餘屋去化的風險是由建商承擔，所以他承擔的結果就要有相對應的利潤報酬，而這相對應的利潤報酬，基本上它是以更新後的房地來折抵建商所支出的費用。
假設在一塊土地上面，本來可能只有四層樓高，後來蓋成了十四層樓，而建商可能可以分到其中也許是五層樓或六層樓，這個是來自於更新後的共同負擔，要還回去給建商，不能單純說成是要分回容積給建商，畢竟建商他還要把拿到的房子賣掉，才能夠真正回收他的資本。
所以我個人會覺得說新聞標題用「免分容積給建商」，這樣的說法其實容易產生誤導。總之，我們應該要先有一個正確的觀念，那我們在參與都更的時候，才比較不會人云亦云。
二、委建觀念要懂，先從瞭解自主都更開始
那麼為什麼在談委建之前，要去談「自主都更」的概念呢？
因為「委建」跟「合建」這兩個差別就是，合建多數的情況是實施者掛建商，資金由建商來承擔，這個是我們常見的都市更新合建契約。委建則是由地主來承擔資金、風險，而建商是從旁來做協助。
簡單來說，委建的建商他沒有直接對外，他本質上是對地主，那麼地主在這個情況底下，為了能夠統一窗口，或是為了增加決策的快速性，就會用一個自主更新會來處理，所以未來自主更新會，他可能會跟顧問公司、可能也會跟營造廠做簽約的動作，我想我們在過往的集數也都有談過類似的概念。（提供本集連結：老屋重建走自主更新，以更新會名義簽署的合約有哪些？）
三、委建需求近期上升與房市景氣密切相關
不過我覺近期委建審閱上升的原因，我個人認為跟不動產的景氣有一定程度的相關，這是我個人在這行業的觀察。
首先，這幾年其實不動產並不好賣，價格上漲的幅度有限，那麼在傳統的合建契約下，建商他真正分配到房子之後，他要獲利，需要把房子拿去市場上賣，如果他賣不掉，基本上他的資金會卡住，他就沒有獲利回收的可能性，像我們看陶朱隱園，基本上到現在幾乎一戶都沒有賣，那麼如果他丟了五十億，其實這五十億是沒有回收的。
反過來說，如果是委建，通常是按照一個比例收取，可能是共同負擔的比例，或者是收取一筆固定的金額等等，業界有很多種約定的方式。對於建商來說，他除了可以確認報酬費用之外，他並不完全去承擔餘屋銷售的風險，相對的地主要去承受部分餘屋銷售的風險。
當房地產景氣下滑，房子開始賣不動的時候，如果你是建商，通常這個時候簽委建可能會比簽合建的風險還小，一來不用拿出那麼多資金，二來雖然委建的潛在報酬比較少，可是它的潛在風險也比較低，所以近來也有看到有些建商，他介入一些都更案，可是他卻鼓勵地主以自主更新會的名義來做實施者，建商單純掛顧問。
四、委建隱藏風險：誤以為「分回更多就是最好」
我要跟各位聽眾提醒的就是，如果你們認為委建對你們比較好，你們認為會比合建分配的還多，那麼我要跟各位說，你不要忘了，這中間所有的營建成本，是用更新範圍內的地主土地去做融資，未來房子蓋完如果沒有賣到一定的程度，這個差額對銀行來講，它會有一個抵押權的存在，它會轉載到各位地主的更新後房屋上面去。
直到有一天你們更新會，或是你們每一個地主都把這些差額給繳清了，你的房子才會是一個比較乾淨、完整，否則上面都還是會帶著以銀行做第一順位的抵押權。
五、委建合約的簽約主體與未來變化
此外在委建跟自主更新之間，它其實是一個正向關係，當自主更新開始蓬勃發展的時候，委建合約必然會增加，那甚至於有些都市更新的情況，會採取委建跟合建併行，也就是說合建契約還是由建商來主導，但是對於部分的地主，他如果願意出資，他可以跟建商簽委建合約，所以我覺得未來慢慢的可能它會依照個案的情況產生不同變化。
目前很巧的在政策方面，政府也在大力的推動自主更新，所以自主更新會它在銀行的貸款理論上也會比以前更好核貸，核貸的金額會比以前更漂亮。
未來我相信可能會看到更多的委建契約，那麼委建契約跟合建契約還有一點比較大的不同，就是委建契約它的權利義務主體，其實是以更新會或是以地主為主體，建商他已經退到第二線，所以地主之間的共識決、地主之間的意見表達就會變得相對重要。
只不過各位要想一個問題，對於建築規劃，對於營建成本控管，其實多數的地主是沒有專業的，所以未來也會衍生另外一個爭議，就是說建商找了某些地主做意見領袖，導致外觀上可能是委建，骨子裡還是合建，這個是未來可以觀察的一個現象。
六、委建不一定比較好，合建也不一定比較差
我個人其實沒有說委建好或是合建好，我倒沒有這個意思，我只是要跟各位聽眾講說，或許明後年的趨勢，在房市沒有明確的回溫，或者是說不動產價格停滯，甚至微幅下跌的這個情況，委建的比例也可能會越來越高，那就供各位聽眾做一個參考。
好的，那今天這一集就跟大家簡單的閒聊，如果各位聽眾還有其他的都更故事要跟我們分享，歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。
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