2025-03-26
老屋重建走自主更新，以更新會名義簽署的合約有哪些？
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第65集錄音逐字稿，錄音時間為2025/03/26
各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎你來跟我做正確的法律思考，今天這一集我們跟大家聊一下，現在的地主其實越來越有都市更新相關知識，那他們也會自己上網搜尋，甚至他們也會開住戶大會，所以在這過程當中，當他們有都市更新需求的時候，就會走上自主更新這條道路。
而自主更新的道路，由於不是建商，它只是一個更新會組織，所以在這過程當中，他很多的合約對外名義都是要以更新會，因此今天我想跟各位聽眾分享，如果今天你們打算走自主更新的路線，那麼你可能會面對基本契約簽署的架構有哪些？我今天要跟各位聽眾簡單分享一下。
一、自主更新案常見的契約
首先，就如同我剛剛說的，當你們自主更新的時候，是由更新會擔任實施者，那後續對外的所有名義，原則上，就不是以土地所有權人，而是以更新會的名義對外做所有相關的法律行為。
那麼我來逐一跟各位聽眾分享以更新會對外的名義未來可能會簽署哪些契約？而這些契約其實跟更新會自主更新的過程會息息相關。
（一）都更顧問公司－委任契約
首先，因為更新會的大多數地主，他們雖然具有共識，但是不見得能夠有足夠專業，所以通常在第一階段會先跟顧問公司簽訂都更顧問的委任契約。
都更顧問的委任契約，大致上因為未來的重點會放在事業計畫跟權利變換計畫的送審（大概差不多三、四百頁跑不掉），所以要寫這麼多的內容時，其實更新會人員通常沒有辦法寫，會需要跟顧問公司做簽訂委任契約的動作。
那當然在這個環節，我也看過說好像也有地主個別個別去簽約，那當然如果更新範圍內有十個地主，顧問公司就跟十個地主簽十份契約，也是可以這樣子做，通常這個情況是說更新會可能還來不及成立，可是大家確定已經有這共識了，那麼顧問公司也願意先進來做協助的動作，因此在最前期的簽約是跟個別地主逐一進行簽約。
（二）代銷公司－委託代銷契約
那第二個，最簡單的就是你房子蓋完了，你要賣房子，因為自主更新的財源籌措需要依賴自己，他沒有辦法依賴建商，因為建商沒有當實施者。那你要賣房子的時候，因為你不具有專業，所以通常更新會在後續建案即將完成時、執照要拿到的時候，也要開始跟代銷公司進行洽談。這也是簽訂委託代銷的一個契約，通常是因為要銷售成屋，才可以清償這個借款，這個是第二個可能會發生的合約。
（三）建經公司－委託契約
第三個就是有時候我們會看到更新會也會跟建經公司簽訂委託的合約，那為什麼要跟建經公司簽約呢？因為在這個過程當中，有時候住戶的意見還是有不太一樣的，而在實際建築的過程當中，這個營建管理也是很重要的，因為如果說更新會跟融資銀行辦理融資貸款的時候，銀行究竟要不要動撥資金，基本上會需要參考建經公司。
他可能實務上進行到第幾層樓，它才會逐層核撥建築融資，所以跟建經公司簽約，基本上具有協助整合住戶的意見，那麼在營建過程當中，也可以包含營建管理的相關服務，這是第三個情況的合約。
（四）融資銀行－融資契約
第四個情況可能就是說，我剛剛其實有提到了，更新會要找一家融資銀行來簽訂融資契約，融資契約基本上是由地主拿自己的土地來設定抵押權，那麼銀行會去評估需要放貸多少的資金給這些地主，當然名義上更新會，他會出面來跟融資銀行去簽訂融資契約，個別的地主就會進行配合設定抵押權的一個動作。
（五）信託機構－信託契約
那伴隨著第五個，當你跟融資銀行簽訂融資契約的時候，銀行必定會要求你，你要同時跟信託機構簽署信託契約，我在前面幾集，甚至未來我也會再跟各位聽眾補充一下，通常融資銀行他會要求說，如果你不簽信託他就不進行放貸（就是他不把錢放出來給你用），因為信託本質上具有隔離不確定因素的效果，對銀行來講可以降低他放款收不回款項的風險，所以更新會在跟融資銀行簽融資契約的時候，必定也要同時的去簽署信託契約，這是第五個。
（六）營造廠－工程承攬契約
第六個，我們剛剛講的你要蓋房子，誰來蓋？更新會通常就必須去找一個營造廠來蓋，所以這個時候你跟營造廠也會簽署工程承攬契約，那除了以更新會的名義簽署之外，工程承攬契約就會去搭配你跟建經公司簽訂的委任契約，這兩個通常會互相搭配，為什麼？
因為我剛剛說的工程進度查核，銀行融資銀行依據進度查核報告確認屬實才會進行放貸，這個是第六個跟營造廠的工程承攬契約。
（七）承購戶－買賣契約
那再來呢，最後大概是第七個，假設最後你要賣房子，那這個通常也會跟承購戶（就是買預售屋的人），未來會簽買賣契約，那這個名義基本上也是用更新會，因為這個實施者是掛更新會，這個通常就會跟我剛剛前面講的代銷公司委任契約都會有一些關係（因為代銷幫你賣），那現在代銷的抽成費用大約比較常聽到的是6％，那你跟承購戶簽署買賣契約的時候，雖然代銷公司幫你推銷，但是這個買賣的合約還是用更新會的名義去簽署的。
所以，我們這樣看起來，大概至少有七份以上的合約，如果你是走自主更新會，你可能有這麼多合約要去做簽署，那相關的條約內容也都需要逐一的審視。
二、務必留意全案財務規劃要具備可行性、安全性及低風險
由於更新會要簽署這麼多合約，所以更新會的重點在他的全案財務規劃上面，一定要去注意它的可行性、安全性（就是它的低風險），也由於更新會他本身沒有資產，它跟一般的建商當實施者的概念是不一樣的，因為它其實在更新完成之後會進行解散，它還會把餘屋銷售完之後，他依照權利價值的比例，如果有剩餘的金額清償完融資銀行的借款之後，會把這個金額分回給所有同意進行自主更新的地主。
所以對銀行來講要融資貸款，他的想法是你一定要有辦法完工，百分之百能夠完工作為一個前提，才有可能放貸給這個更新會，所以各位聽眾要知道，當你在做自主更新的時候，你的基本法律架構就有這麼多，那你每一個法律架構，事實上都要去注意相關的風險，不管是約定的、實質的契約價格，還有可行性，還有控管風險，那你才有可能得到足額的資金來進行自主更新。
好的，那以上是今天跟各位聽眾簡單分享一下自主更新的一個基本的契約架構，如果有其他的問題歡迎來信詢問，謝謝大家，拜拜。
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