2025-11-05
所得稅與都市更新（四）合法節稅不是夢：都更參與者專屬20％優惠稅率。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第104集錄音逐字稿，錄音時間為2025/11/05
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考。今天這一集我們來跟大家繼續聊一下，房地合一稅與都市更新的關係，在進入主題之前，我想我們錄到目前總共有三集相關的內容，那這一集是第四集，所以我再跟各位聽眾簡單的確認，或者是說我跟各位聽眾再複習一下這個基本的觀念。（提供前三集文章連結如下）
所得稅與都市更新（一）買賣更新後的房地如何計算所得稅？從基本觀念學會稅務風險。
所得稅與都市更新（二）房地合一稅2.0的新時代，了解制度才能不吃虧。
所得稅與都市更新（三）房地合一稅2.0下的閃稅實務案例與法律風險。
一、回顧基礎觀念：105年前後的制度差異
大家要知道我們在105年1月1號之前，取得的土地是適用舊制，那麼在舊制的本身，對於土地的交易是沒有所得稅的問題，只有繳納土增稅。
所以我現在舉個例子，假設你是一個地主，更新後你取得了兩戶，其中一戶你打算把它賣掉來支付小孩子的留學費用或者是家庭開支，如果是在105年1月1號以前，你就已經取得了更新前的這一塊土地，那麼這個時候土地自然是適用舊制，沒有所得稅的問題，只要繳納土增就夠了。
二、房屋部分如何計算所得
所以下一個問題，我們就要來想那房子要繳納所得，房子的所得稅該怎麼計算呢？
這個時候我們就要去思考一個叫做房地比的問題，也就是說假設更新後的價值是三千萬，那我們假設房地比是七比三，所以更新後房屋占的價值是30％，三千萬乘以30％，房屋我們會認定他有九百萬的價值。
各位聽眾應該也還記得，我們跟大家說過，這時候建商他會開立發票，也就是說關於這個更新後的建物，他開出來的發票可能是有一千萬，其實地主他對於這個房屋，他是屬於沒有獲利的，因為新房屋是地主拿著舊有的土地去跟建商進行互易才取得，從建商開立一千萬的發票的角度來看，它基本上也就是地主取得的成本，地主取得的成本是一千萬，最後更新後房屋的價值只有九百萬。
因此結論上，房屋也沒有所得稅要繳納，那同時因為在105年1月1號以前取得土地適用舊制，土地也沒有所得稅要繳納的問題，所以最後是只有繳納土地的土增稅。
三、105年後全面適用房地合一稅新制（1.0、2.0）
因此各位聽眾會發現，如果你在105年1月1號以前取得的土地，基本上參與都市更新的差異並沒有太大，所以接著我們就要來談，如果是在105年1月1號以後才去取得老屋的地主，結論上可能就會一律適用房地合一稅的新制，大家要知道房地合一稅的新制有1.0跟2.0，而都市更新基本上大致都要超過五年。
所以如果你是105年1月1號以後，你才去取得老舊建物參與都市更新，通常真的到建物完成取得更新後的建物，大致上都已經是110年的7月1號以後了，就會變成說出售的時候一律要繳45％的重稅，而且土地跟房屋都會有所得稅，因此也沒有需要再去分別計算房地比。
簡單來說如果你在105年1月1號以後取得一個老屋，你花費的是三千萬，那麼在更新後你賣出五千萬，簡單來講賺了兩千萬，實際上可能要繳高達45％的重稅，稅負換算下來接近九百萬。
四、防止錯殺條款
因此我們將心比心來思考這個問題，如果你是一個地主，其實你可能會覺得有點納悶，畢竟在都市更新的情況下，其實你是促進了市容的變更，而房地合一稅的新制下，好像有一點再懲罰。當然我也說過都市更新的情況下，完全對於土地的所得不課稅，也感覺上說不過去。
因此我們實務上有一個叫做「防止錯殺條款」，也就是說，只要你是提供土地、建物、資金參與都市更新的情況，在都市更新完成後取得的房屋及土地，五年內第一次移轉一律適用20％的稅率。
各位聽眾要知道，條文寫的是五年內第一次移轉，不管你是第一年就移轉，或者是你是第五年才移轉，我們都讓你適用20％的稅率，以我剛剛舉的例子，賺了兩千萬，其中20％的稅率，只要繳四百萬，跟剛剛要繳45％重稅的九百萬，來回價差高達了五百萬。
五、政府稅制開窗帶動老屋更新
結論上，如果你在105年1月1號以前取得，你就要去同時思考新制跟舊制，對你適用上的差異，以及要去試算房地比。這個時候建商對於新房屋開立的發票金額，會影響最終你需要繳納的稅額。
反過來說，如果你是105年1月1號以後取得老屋的地主，其實都市更新後，你就不用想那麼多了，你一律都是適用新的制度，不過政府在政策上面開了一扇窗，它把稅率在五年內全部降為20％。
原先沒有開這扇窗之前，房地合一稅2.0裡面，你至少必須持有超過十年，稅率才會變為15％。那麼現在只要參與都市更新，不管你持有幾年，你取得了更新後的新房子，即便取得的隔天，馬上移轉最多也只課20％。所以我個人認為這個政策，其實是相當的優惠，對於都市更新也有一定的幫助。
結論上我個人認為，現在房市的狀況並不是很好，不管是預售屋或者是新成屋的市場，可能都有交易下降的問題，但我認為未來恐怕在老屋交易的數量上面，有可能會逐步的上升，一方面具有都更價值的潛在利益，二方面政府在稅率上面給予了相當的誘因。所以如果是有想要進入都市更新房地買賣的投資客，或者是你是想要自用的民眾，我認為在台北市，以蛋黃區作為買賣的一個標的，未來應該都有機會產生一個很好的回饋報酬。
那以上是今天跟大家分享房地合一稅制與都市更新最後一集的議題，那如果各位聽眾還有其他的都更故事要跟我們分享，歡迎再來信詢問，謝謝大家，拜拜。
如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。
所得稅與都市更新（四）合法節稅不是夢：都更參與者專屬20％優惠稅率。
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