2025-10-29
所得稅與都市更新（三）房地合一稅2.0下的閃稅實務案例與法律風險。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第103集錄音逐字稿，錄音時間為2025/10/29
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考。今天這一集我們繼續來跟大家聊聊「房地合一稅制」與「都市更新」的關係，在進入具體都市更新的例子之前，這一集我先用買賣一般房屋衍生的相關議題來跟大家討論。
一、房地合一稅2.0下的高稅率現實
假設我們在112年的6月買了一間新房子，然後在兩年後，也就是114年的6月就要賣掉，依照我們前幾集跟各位聽眾分享的，這個時候你一定是適用新制2.0，那麼新制2.0在兩年內，房地買賣的所得稅率高達45％，就算拖過了兩年以後才移轉，也還是有35％的稅率，要一直持有超過五年以後，房地合一的所得稅率才會降到相對合理的20％。
二、坊間常見的「租約閃稅」手法
所以各位聽眾要知道，對很多人來講，如果他並不是要自住，基本上現在的房價這麼高，買房子的出租投報率其實並沒有很好，所以就衍生了如果想要投資，但是又希望不要持有超過五年，有沒有什麼方法可以對房地合一稅2.0的政策做相對應的規避？
我們常講上有政策、下有對策，所以各位聽眾可能也聽過，坊間很多人說可以考慮用租約來閃避五年的稅務移轉期間，等時間到了，也就是說過了五年之後，到時候再來移轉，自然所得稅的稅率就可以降為20％。
三、律師解析：買方潛藏的法律風險
那常常聽我Podcast的聽眾應該都要知道，我常說我們在做一個決策，或者是在做一個交易的時候，我們也要注重法律風險，不知道各位聽眾聽到我剛剛前面這樣子的說法，有沒有意識到什麼樣的法律風險呢？
我從結論上來講，如果你是買房子的人，要用租約來閃躲五年以後的稅率，你首先一定要確保賣你房子的人，他的品性或者是說他的信用非常的良好，為什麼我要這麼說呢？
因為實務如果是由賣家提出，雙方雖然簽一個買賣契約書，價格也已經講定了，沒有要再改變，只不過房子的移轉要等到五年後，如果買家願意配合賣家，這樣的行為可能在房價上面，賣家也稍微再退讓一點點的金額，看似對雙方都有利的交易，事實上潛藏著對買家的一定的風險。
大家要知道在這五年的等待期間，如果賣方積欠了很多的債務，那麼房子一旦被查封登記，就算你已經把房子的價金全部都結清給賣家，看起來已經成為真正的所有權人，不過在法律上面還是沒有辦法去對抗賣方的債權人。
我們從法律的角度來思考，這個時候買家他取得的是一個可以要求賣方移轉房屋的請求權，這個請求權在法律上稱之為債權，所以在實務上面，他沒有辦法去對抗賣方債權人依據強制執行所為的法律行為，所以在一般房屋的買賣情況下，買方協助賣方透過房租，透過租賃的方式來節省房地合一的所得稅，其實對買方來說，我個人的看法是承擔極大風險。
如果換另外一個角度來思考五年後，或許賣方確實沒有信用不良的問題，不過五年後房子可能大漲，那這個時候賣方有沒有可能違約不移轉，也是有可能發生這種事情。
四、律師建議與結語：節稅不等於冒險
所以賣方如果跟各位說房子我們先結清，我們外觀上用租約的一個形式來規避房地合一新制2.0的稅負，五年後我們再進行移轉，可以省去高達45％的稅。這個時候各位聽眾一定要想到一點，即便他在房屋的價格上面給了一些回饋誘因，你一定要注意賣方他的信用評信，或是他的信用是否良好，以避免自己血本無歸。
反過來說，如果你認定賣方確實比較不會有債務上的問題，這個時候務必要再另外簽署相關的協議書，以避免五年後房市的狀況如果非常的好，賣方惡意違約不移轉，因為他可能想要賣一個更好的價格給第三人。
以上是我們在坊間一般的房屋買賣裡應對房地合一稅的一些做法以及相關的法律風險，那我們這一集先提供給各位聽眾這樣子的一個參考，下一集針對都市更新後的房屋買賣來跟各位聽眾舉具體的例子，那如果各位聽眾還有相關的都更故事要跟我們分享的，歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。
如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。
所得稅與都市更新（三）房地合一稅2.0下的閃稅實務案例與法律風險。
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