2025-10-15
所得稅與都市更新（一）買賣更新後的房地如何計算所得稅？從基本觀念學會稅務風險。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第101集錄音逐字稿，錄音時間為2025/10/15
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考。在我們之前相關的集數當中，我們有跟大家聊過土增稅這個議題，不過關於所得稅的部分，我們一直沒有獨立出來跟大家談論，所以今天這一集，我想特別跟大家談一下所得稅的相關問題。
由於所得稅事實上它設計的比較複雜一點，所以後續我們可能會把它多講幾集，來讓各位聽眾有一個比較全面性的了解。基本上所得稅我們會先從基本觀念談起，而所得稅涉及到房地買賣的部分，又會有所謂房地合一稅制1.0及房地合一稅制2.0相關的銜接，那我們會再逐一的來跟各位聽眾做分享。
一、所得稅的基本觀念
首先，我們來談所得稅的基本觀念，我們這邊指的個人的所得稅不包含法人，法人的部分是營所稅的問題，不在我們討論的範圍內。
此外，我們常見的情況是，建商透過合建契約，有可能會超額分配給地主，如果說在權利變換上面，更新後的價值，地主可以分到一千萬，建商透過超額分配給地主，如果是一千兩百萬，這多了兩百萬可能會有所得稅的問題。那麼我們在後續的討論，基本上我想要把相關的議題著重在地主取得更新後房屋的買賣來思考所得稅，至於我剛剛舉的例子，是建商跟地主之間分配所衍生的所得稅。所以各位聽眾一定要先了解，我們談所得稅的時候，我們會主要著重在後面這一塊，那前面建商跟地主間所得稅相關議題，就比較不在我們討論的範圍內，因為它相對其實是比較單純的。
二、所得稅課稅的法源依據
所得稅我們一直在講它課稅的一個法源依據，在我查詢的過程當中，大概是所得稅法第14條第1項第七類當中的財產交易所得，那我簡單念一下相關的條文給各位聽眾參考一下，所得稅法第14條第1項第七類：
「財產交易所得：凡財產及權利因交易而取得之所得：一、財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。」
所以各位聽眾，我剛剛前面唸的這條文，其實它有一個基本觀念，就是它可以扣除原始取得成本或者是所支付的一切費用的餘額，換言之，我們講的「所得」它其實必然是比較偏向是淨值的概念，不是以總額的概念作為思考，這個特別提醒各位聽眾的基本觀念。
三、都市更新實例看互易與所得認定
好的，那我們接著來談都市更新的實際情況，大家可以想一下，基本上地主他只要是財產跟權利的交易，取得的所得都可以納入所得稅的課稅範圍內。所以我們在都市更新中常見的狀況是，地主他拿到了一個更新後的建物，那麼他是怎麼拿到的呢？
（一）法律中的互易概念
他是用移轉他部分的土地持分給建商來拿到這個更新後的建物，所以這個時候我們法律上，把地主去移轉土地持分換取更新後的建物，這樣的一個法律行為，我們可以把它稱之為互易。
所以移轉土地其實也是移轉資產的概念，那這個時候地主他支付的費用是什麼呢？
簡單來說地主他移轉了土地取得更新後的建物，所以其實地主他要去支付的費用，基本上就是建商蓋新房子的成本。
（二）更新後房地買賣的所得認定
所以我們來思考一個問題，土地買賣有沒有所得稅其實差異很大，我們假設建商蓋房子花了一千萬，那麼對地主來說，他移轉了土地持分去取得這個房子。其實理論上地主取得房子的成本也是一千萬，不過大家千萬要知道，我們在真正的買賣上面我們賣房子，如果後來地主要賣這個房子的時候，他一定要連土地的持分一起賣，所以事實上他最後的賣價價格會超過一千萬，那如果他賣了三千萬，是不是其實等於多了兩千萬，所以這兩千萬其實是賣這個房子所擁有的土地持分。
這個時候我們馬上就會思考，那我們要怎麼計算所得稅呢？這個問題其實在新舊制及土地、建物要怎麼計算所得稅的時候有很大的差異，或許各位聽眾現在會覺得買賣土地繳納所得稅是很正常的，可是早期的土地買賣，只有土增稅要繳納。
所以回到我剛剛舉的那個例子，假設建商蓋房子，那他把費用發票開成一千萬，所以這個時候房子是不是也是作價成一千萬，那麼對於房屋的買賣不包含土地的部分，其實是沒有所得稅要繳納的問題，而我剛剛舉的例子是，他最後如果賣了三千萬，是因為他連土地持分也賣了，即便他土地持分跟房子一起賣，他賺了接近兩千萬，土地的部分理論上，也只課徵土增稅，而不課徵所得稅。
所以我們可以得到一個初步的結論，事實上我們移轉房屋，本來就會連同土地持分一起移轉，所以早期土地移轉只有繳納土增稅就夠了，根本不用管所得稅，也就是說在建商跟地主之間，如果在更新後的建物移轉，只要能夠做出相對應的成本發票，建物也可能沒有所得稅。
所以最後房屋買賣的結果是什麼？即便有獲利也不一定要繳納所得稅，因此變相的被認為有炒房，後續才衍生相對應的法規政策，也才有所謂的房地合一稅制1.0，以及後來的2.0。
我們接下來會再用另外一集，針對後續這樣子的法規政策的修改，在這樣的框架下，再來跟各位逐一說明政策轉變的適用。那今天我們這一集先跟各位聽眾介紹到這邊，如果各位聽眾還有其他的都更故事要跟我們分享，歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。
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