2025-08-13
繼承都更老屋，連帶繼承糟糕的合建契約，到底該怎麼辦？
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第92集錄音逐字稿，錄音時間為2025/8/13
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我們跟大家聊關於繼承以及合建契約之間的連動性。
一、繼承合建契約的背景故事
這一集我想先用一個簡單的Slogan來跟各位聽眾做一個分享，這個Slogan就是「不只是繼承了土地，還繼承了不平等契約」。
這個背景故事主要是一個年輕的地主，他基於繼承的關係，繼承了父母親的房地，那麼繼承沒多久之後，建商就找上門來要求他重新簽署一份合建契約書，聽眾常聽Podcast就知道，早期父執輩簽約的時候，基本上是沒有在看內容的，大概只是問一下差不多的分配，就會直接簽約了。
那對於這個年輕的地主來說，他當然會去翻一下契約的內容，他會去上網搜尋一下，所以他認為建商提供的這一份合約過於不對等，所以他不願意簽，那建商這個時候就說了，如果你不簽，基本上你可能構成違約，因為繼承是權利義務概括的繼受，除非你有拋棄繼承，否則這一份合建契約，在你長輩（可能是爸爸或媽媽）簽約的當下，後續產生繼承時，你也必須去繼受它。
所以年輕的地主心中就產生了疑問，我到底可不可以不要再跟這個建商合作？
關於這個問題，各位聽眾可以先去聽我們之前在73集跟74集，其實有談到類似的問題，那這邊我們要再進一步談相關法律問題。（請參考以下文章）
合建契約中的落日條款很重要，但更重要的是條款內容有無可得特定。
合建契約中的「日落條款」與「日不落條款」務必搞懂，否則後續恐怕喪失都更主導權。
其實我們從將心比心的角度來思考，在繼承房地的時候，事後卻發現自己沒有資格去決定這個房地要怎麼運用，某程度心裡面必定很難接受。關於這個問題，可能主要是出在晚輩不一定對長輩的財務規劃很清楚，加上臺灣人某程度上很避諱提早去做財務安排，因為會被認為是在交代後事。
所以導致意外如果忽然來臨時，很多晚輩對長輩在外的真實財務狀況不一定知道的很清楚，所以我認為長輩對晚輩適度揭露財務規劃很重要，畢竟不是防賊的概念，那這個是一個題外話。
我認為從最簡單的，家人應該先從互相信任做起，才能避免忽然有人拿出一份合建契約，或者是忽然有人拿了一張借據到你家門口，畢竟這都會讓人感覺不太舒服。
二、臺灣高等法院105年度重上字第760號的民事判決
我們回頭來談前面的案例，究竟這個年輕的地主，他可不可以解除長輩簽署的合建契約？那我先給各位聽眾高等法院的實務判決：「臺灣高等法院105年度重上字第760號」的民事判決，透過這個判決我先跟各位聽眾說一個結論：要解約不是不可能，不過有一定的難度。
首先，各位聽眾要知道，我們在合建契約裡面，尤其是早期的合建契約，對於整合期限這個東西，一來沒有明確的定義，二來根本沒有約定，所以進一步就產生了何時可以解除契約的疑問。
（一）合建契約的解約關鍵
那我剛剛講的臺灣高等法院案例，案例事實大概是建商已經整合了七到八年左右的時間，但是他一直沒有進行所謂的掛件（掛件指的是建商向主管機關提出事業計畫的申請），中間建商固然也有開過各種的會議，也有相關的會議記錄資料，甚至也有開過公聽會，可是他整體的整合比例一直沒有辦法過半，大約只有30％，頂多就是40％，甚至45％，也就是因為建商整合了這麼久，但是一直沒有辦法達成一個最低的送件門檻（一般案例是要到達80%），所以未來就會成為可以解約的關鍵。
（二）建商的抗辯主張
當然我們要知道建商也會抗辯，都市更新本來就不是短時間可以完成的事項，加上都市更新的不確定性很高。建商的第二點抗辯是，都市更新經歷了法規命令的變化，還有主管機關函釋的變更，所以導致建商的建築設計事項也會改變，在建築設計事項改變的話，事業計畫可能就要隨之變更，所以沒有辦法那麼快的去做一個掛件的動作。
這個案子裡面，建商提出了許多的抗辯，建商同時也主張，有少部分的地主其實不配合簽約，那麼建商已經盡力地召開了會議來說明，也提出了會議的說明紀錄，同時也提出了所謂的改建計畫、開會通知等等，證明其實一直都有在做整合的動作，所以地主在這個時候的解約是不合法的。
在這個個案裡面的結論，最終法院是認定地主經過了合法的催告，催告期間過後就可以去解除合建契約。
三、本案解約的重要關鍵及細膩法律分析
我個人在看這個案子的時候，大概有三個主要的關鍵要素讓法院同意地主可以跟建商解約，換言之，即便雙方在整合期限、核定期限都沒有明確的約定之下，也讓地主可以解約，不至於變成萬年條款：
（一）建商整合比例太低
首先，第一個要素是建商一直以來的整合比例太低，連一半都沒有，也就是說，如果有20個地主，不到10個地主願意跟建商合作，這是第一個要素。
（二）整合時間過長
第二個要素是建商整合的期間經過了相當的期間，以這個個案來說，大概至少就拖了快要八年，在這麼長的時間裡，搭配我剛剛講的第一個整合比例過低，事實上可能就會讓法院形成相當的心證，認為地主的解約是可以被允許的。
（三）建商無心整合
關於最後一個關鍵要素，我認為還有一個特殊的要件，這個要件比較少見，也就是說建商在簽約後，中間辦理了停業的動作，這個停業的動作代表了相當時間內，建商都沒有去做任何的事情，我想這也會間接導致法院認定建商並沒有整合的真實意圖，所以簡單來說，個案上面，個別的地主如果不小心簽了我們常講的萬年合約，究竟是否可以解約還是需要去做個別的分析，沒有辦法一概而論。
今天透過這一集，我想至少也可以讓各位聽眾知道萬年合約不是沒有解方，只是說沒有那麼容易解，個案裡面我們還是要去進行細膩的法律分析才能夠予以確定。
好的，那今天就是跟各位聽眾透過實務個案來思考，當你繼承了土地，有沒有辦法破除繼承不平等的合建契約？那希望各位聽眾都有所收穫，如果各位聽眾還有其他的問題或要跟我們分享的故事，歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。
如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。
【合建契約篇17】當繼承發生時，該如何處理不平等的合建契約呢？
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