2025-08-06
合建契約中常見的四大關鍵期限一次看懂！
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第91集錄音逐字稿，錄音時間為2025/8/6
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我跟大家聊一下合建契約當中的四大期限，那麼看看各位聽眾掌握了幾個。
這四大期限大致上我把它歸納為，首先第一個是整合期限，第二個是核定期限，第三個是興建期限，第四個是交屋期限。
我們在合建契約裡面，基本上都會涉及到這四個期限，而這四個期限個別需要思考的問題點並不相同，以下我逐一來跟各位聽眾分享一下我在實務經驗上面的看法。
一、整合期限
首先，第一個整合期限，顧名思義就是我們授權建商在更新範圍內對於要更新的基地去做整合，由於這個整合涉及到基地範圍的大小，所以通常我們會授權給建商具有一定的權限，讓建商依據他實際想要更新以及建築的方式來做決定。
所以各位聽眾，如果你們拿到一份合建契約（關於整合期限），其實你要先思考的是，你們是剛開始在談都市更新的進度？還是建商其實已經整合了一陣子，到最後的時間點才來找你們？這個個案的差異會影響在整合期限上我們要給予多長的時間？
換言之，多久的整合期限並沒有一個確切的時間，可能是兩年，也可能是三年，甚至也有可能是只給半年，他必須依據個案去做決定，那麼在整合期限裡面，常常比較容易被各位忽略的是關於什麼樣子的情境下條件會成就？也就是說，我們說給建商三年的整合期限，可是所謂的「三年整合」要去定義清楚，是指說同意比例要到達多少？或者是說整合的範圍面積至少要包含哪一些？這種細項必須要約定清楚，否則後面可能會產生無端的爭議。
當然，最後一個要提醒各位聽眾的，不管整合期限、也不管整合範圍如何變更，總之，地主不應該在建商調整過後被排除，實務上確實有發生過類似的案例，所以這邊特別提醒一下各位聽眾。
二、核定期限
接著我們來談第二個，關於核定期限的問題，核定期限可以簡單區分為「事業計畫的核定」以及「權利變換計畫的核定」，那麼這個核定大致上就是都涉及到主管機關的審查，所以可能會因為其他地主在事業計畫核定前或者是在權利變換計畫核定前的一些因素而受到影響。
．核定期限與整合期限的主要差異
各位聽眾可能會認為說，剛剛我們在談整合期限的時候，難道整合期限不會受到部分地主的影響嗎？
其實最大的差異在於我們在整合期限的時候，我們在談的是只要到達一定的比例，就可以進行事業計畫的掛件送件申請，掛件之後，我們會進入所謂的事業計畫的審查，這個時候如果個別的地主還是有許多的意見，基本上以目前在整個審議程序的過程當中，沒有辦法去忽視他們相關的意見，所以後續還可能去引發所謂的聽證程序。
這也就是為什麼，我常常會說，在核定的期限上面，可能我們適度的放寬一點，讓建商有多一點的時間來爭取這樣子的一個核定，所以相較於核定期限，整合期限或許可以稍微比較嚴格一點，但是當建商掛件之後的核定期限，那麼我就會建議要給予建商一定的空間，這個是關於核定期限與整合期限的主要差異。
三、興建期限
接著第三個，我們來跟各位聽眾談，所謂的興建期限，顧名思義就是建商在權利變換計畫核定確定後，他拿到了拆除執照、建築執照一直到蓋完房子拿到使用執照，我們把這段期間定義為所謂的興建期限。
這段期間，其實地主從點交房地給建商之後，一直到建商交屋，可以拿到租金補貼，所以我也聽過一些地主說，他並不排斥建商房子蓋久一點，反正蓋越久，他就一直都有租金補貼可以拿，不過這個說法還是要回到建築執照本身的期限來看，因為主管機關在核發建築執照的時候，也是會有一定的時間管制。
． 興建工期過長，容易有資金週轉的風險
另一方面，各位也要思考一個問題，工程期間如果過長，其實隱含著資金周轉的風險，某程度表示建商可能在資金運用的效能，以及在工程調度上面有不佳的情況，這一點有時候也要注意一下。
此外，實務上租金補貼有時候是用固定的月數給予，不一定是到交屋為止，所以蓋太久不一定對地主是好的。所以一般來說，我們還是會建議在合建契約裡面，對於建商興建的期限，包含所謂的開工日及完工日等，中間可能會涉及到停工的態樣、是否需要扣除等等之類的約定，我們還是會建議必須要明確的約定，主要是增加地主的可預測性。
那我覺得當你們將房地點交給建商之後，剩下的其實就是那一本契約書，這一本契約書從法律角度的觀點來說，予以明確化的約定才是對地主的最佳保障。
四、交屋期限
接下來最後一個是所謂的交屋期限，房子蓋好之後，要點交房地回去給地主，通常我們交屋大致上是使用執照拿到之後會進行辦理，普遍不會超過六個月。
目前，我們要提醒各位聽眾的是，我們在交屋的時候，務必伴隨著驗屋的程序來進行，這一點可能很容易被各位聽眾給忽略，所以我一直在強調一個基本觀念，我們交屋的前提是驗屋完成，才應該視為交屋完成。
各位聽眾你想想看，你去買一個東西，並不是你從架上拿了這個東西就視為完成交易，他是當你從架上拿了這個產品，你確定這個產品沒有瑕疵了，你去到櫃台收銀機結帳付錢，這個交易才叫做完成。
所以同樣的道理，更新完成後，建商要將房地要點交給地主，如果你都沒有驗收過你的房子，確認你的房子的建築品質沒有問題，這樣子能夠稱為交屋完成嗎？
所以有時候聽起來其實是很簡單的道理，可是很容易被大眾忽略，所以我要跟各位聽眾說，我們在交屋的時候，務必記得先做驗屋的動作，這個在我之前，也有用過類似的集數提醒各位聽眾驗屋條款的重要性。（請參考以下文章）
合建契約中「驗收條款」比「監工條款」更能提升老屋重建後的新屋品質！
此外，各位聽眾也不要混淆了，我們在交屋驗收完成後會有保固，那這個是在驗收完成交屋之後產生的保固責任，基本上，這是兩個不一樣的法律概念，而最後在交屋的時候，會有剩餘的找補金額，要找補給建商，這個也是交屋完成後，才會去詳細計算找補金額實際的數字。
總之，今天透過跟各位聽眾分享的四個期限，也就是整合期限、核定期限、興建期限及交屋期限，讓各位聽眾知道，在合建契約當中，至少要予以區別這四個不同的時間概念跟基本觀念，那麼各位聽眾如果還有其他的問題或想跟我們分享的故事，歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。
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