2025-07-23
土地增值稅想免徵？讓律師帶你從法條到實戰一次看懂節稅關鍵。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第89集錄音逐字稿，錄音時間為2025/7/23
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集是土地增值稅的前世今生上、中、下的中集，上集我們跟大家介紹了土地增值稅的本質觀念，這一集我想跟大家介紹土地增值稅涉及的相關法規，而這一集我會集中在土地稅法的規定。
一、土地稅法第28條（因繼承而移轉）
首先，我們來看土地稅法第28條，因繼承而移轉的土地免徵土地增值稅，條文我簡單念一下：
已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。
所以各位聽眾會常常聽到說，繼承的土地不用繳納土地增值稅，依據的就是土地稅法第28條。
二、土地稅法第28條之2（配偶贈與土地）
接著，我們講第二種情況，在土地稅法第28條之2裡，他也規定配偶贈與之土地得不課徵土增稅，同樣的，我把條文簡單的敘述給聽眾了解一下：
配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅，但於再移轉依法應課徵土地增值稅時，以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課增土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課增土地增值稅。
三、繼承跟贈與間的課徵差異性
這個條文基本上，各位聽眾如果有仔細聽，就會知道，配偶相互贈與的土地不是免徵土地增值稅，是暫時不課徵，所以說到這裡我們就要去注意到，我們剛剛發現繼承跟贈與之間，在土增稅上面其實是有差異的，簡單的來說，繼承是真的不用課稅，繼承的土地在移轉的時候，他是以繼承開始的時候計算土增稅，而不是以被繼承人取得土地的時候，開始計算土增稅稅，簡單的來說，如果父親是在民國90年取得土地而在110年過世，由你繼承他的土地，依照土地稅法第28條的規定，在你下次要移轉這一筆土地的時候，土增稅的計算是民國110年，而不是民國90年，這對地主來說，其實是相當有利的。
好的，第二點是配偶贈與就不一樣了，剛剛我們已經跟各位解釋，配偶他是暫時不課稅，所以他本質上是一種延後繳納的概念，所以我舉個例子，如果今天A跟B是夫妻，A把他的土地在民國100年的時候，贈與給自己的太太，太太在民國110年的時候，把這個土地賣給第三人，而A他實際上取得的時間是民國90年，所以接下來我讓各位聽眾想一下，在這個案例裡，土增稅課稅的期間是10年？20年？是哪一個答案？
答案是從民國90年，A取得這個土地之後一直算到太太在民國110年移轉給第三人，至於民國100年先生贈與給太太的時候，雖然沒有繳納土增稅，但是是延後繳納的概念，所以簡單講，會合併夫妻持有期間來進行土地增值稅的課稅，所以繼承跟贈與有很大的不一樣，各位聽眾一定要了解。
四、土地稅法第28條之3（基於信託關係而移轉土地）
那最後，在土地稅法裡面，我認為還可以跟各位聽眾在分享的一種狀況是土地稅法第28條之3
他基本上是基於信託關係而移轉土地的情況，也是免增土地增值稅。
這個條文，因為內容比較多一點，所以我簡單的跟各位聽眾講一下，基本上，如果你的土地是作為信託財產，在信託行為成立的當下，雖然有土地的移轉行為，但在委託人跟受託人之間是不會去課徵土地增值稅的。
另外一種情況是，我們現在有許多人已經慢慢的會利用遺囑，同時透過遺囑成立信託關係，所以信託關係消滅的時候，受託人跟受益人之間雖然也有土地的移轉，但是也不會去課徵土地增值稅，這個規定其實就是回到，剛剛我們講的，土地稅法第28條的基本想法，只要是因為繼承而移轉的土地，原則上是免徵土地增值稅的。
如果各位聽眾聽不太懂信託是什麼，我記得我們之前有錄製過一集，各位聽眾可以先去收聽一下（請參考以下文章）
．信託契約什麼時候簽署較恰當？都更律師告訴你信託最佳時間點。
簡單來說，信託沒有實質所有權的移轉，所以大家還記得國父思想嗎？漲價歸公既然沒有實質所有權的移轉，自然就不須要漲價歸公，那當然事後，如果你藉由受託人去移轉給第三人，這個時候就會有漲價歸公，還是有土增稅的問題，所以各位聽眾要去了解，這當中的差異不要搞混了。
五、節稅妙招具體案例
最後，我來跟各位聽眾分享一個實務的，或者說聰明的具體案例。
假設父親臥病在床，那麼意識還是非常的清楚，沒有表達的障礙，所以也就沒有需要做監護宣告的問題，這個時候父親先將土地贈與給自己的太太，而贈與就像我前面說的，他基本上當下不需要繳納土增稅，他只是延後繳納，確實過了沒幾年，父親就過世了，那這個時候當然媽媽他需要繳遺產稅之外，還有父親手上可能還有其他筆土地，所以這個時候其他土地的繼承人也是不用繳納土增稅的。
而在做這個財務規劃的時候，媽媽過了幾年決定要來買賣該筆土地，那麼土增稅的漲價計算的日期，原則上是從繼承來開始算，所以大家會發現一個情況，如果先生在繼承上面，希望先給自己的配偶一個保障，可以先將土地贈與給配偶，贈與給配偶之後，事實上並不需要繳土增稅。後續可能先生的身體狀況已經不太好了，過幾年先生過世之後，配偶買賣繼承取得的土地，才開始來計算土增稅，所以本質上這樣處理對於財產處分需求大的大地主來說是相當有利。
簡單來說，如果你善用贈與、繼承及土增稅之間的相關規定，他可以節省稅賦，因為可能你有兩個小孩子，那麼就繼承的部分，這兩個小孩子可以去分到你繼承的財產，而事後即便去處分繼承的財產，也是從繼承的時間點開始算，那麼你贈與給你太太的基本上可以由太太來自由決定何時處分，而這樣子其實不管是在身後事或是在遺囑的安排，或者在稅務的節省上面都會有相當有力的基礎。
好的以上就是跟各位聽眾分享土地增值稅前世今生的上、中、下的中集，如果各位聽眾有其他的故事要跟我們分享，歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。
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