2025-01-22
信託契約什麼時候簽署較恰當？都更律師告訴你信託最佳時間點。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第50集錄音逐字稿，錄音時間為2025/01/22
各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，最近季節轉換比較大，所以前陣子我有感冒、咳嗽，讓最近的聲音比較沒有那麼好，所以待會錄到一半可能會咳嗽，先跟各位聽眾講一下。
好，那這一集，我想跟大家聊一下，關於信託契約簽署的注意事項。應該是說到底信託契約什麼時候該簽署？我們這邊指的是說，當都市更新簽署合建契約之後，通常伴隨著是建商會要求地主們簽一個信託契約，而我發現在個案裡面，每一個信託契約簽署的時間點，其實都不太一樣，在都市更新條例裡面也沒有針對信託契約何時要簽署有明確的規範，所以這個地方我想要透過這一集來跟大家聊一下。
一、信託契約簽署的效力
首先，第一點，我們先跟各位聽眾確認一個基本的法律常識，信託簽署的意義在於說簽署之後，由於所有權人就會轉換，可能是信託銀行。
一般來說，信託契約簽署之後，所有權人就會由信託銀行來託管，那這個時候事後要終止或者是要移轉所有權，都會受到限制（通常信託契約裡面，要終止會有一定的難度），而所有權人他如果要做移轉處分行為，也必須依據信託契約來處理。
所以相對的，簽署了信託契約，某程度上對於土地所有權人來說是把自己對土地所有權或者建物所有權的控制給釋放出去，這也就是為什麼簽署信託的時候，各位還是要稍微注意一下，這是信託契約簽署的一個效力，這是第一點。
二、什麼時間點簽署信託契約比較恰當？
好的第二點，接著我們來談，這個主軸就是說，究竟什麼時候要簽署信託契約？曾經有個地主這樣說過「不要簽最好」，聽起來也是蠻有道理的，雖然他只是一個玩笑話。
但是事實上，各位聽眾要知道，在國有地如果參與都市更新，基本上就是這樣的原則，也就是他們一律不簽署信託契約，這個是國家對於自己土地的政策，這是國有地。
（一）時間點一：建商召開說明會時
那如果是一般的私人土地來說，首先第一個，如果是在建商說明會，基本上，因為在這個時間點，在開發時程、整合比例，甚至連合建契約都還沒有簽署，這個時間點當然是不太可能簽署信託契約的。
（二）時間點二：簽合建契約一併簽信託契約
那第二個是，我發現有些情況底下，實施者他會在合建契約簽署的時候併同信託契約一起簽署。
關於這一點，我個人的看法是這個時候簽署信託契約稍微早了一點，主要是因為合建契約就算簽署之後，基本上後續有可能有增補協議，後續可能還有其他的個別磋商，而信託契約是不是要這麼早簽署，其實還有商量的餘地，所以我認為在合建契約簽署的時候，也不一定要簽信託。
（三）時間點三：事業計畫送件或核定時
那第三個時間點，就是在事業計畫送件後到核定的這個過程，在這個過程當中，由於事業計畫是對於建築規劃的設計，所以我認為如果是在事業計畫核定後簽署信託契約算是合理的，不過如果是在送件的時候，甚至送件之前簽，因為除非是跟權利變換計畫一起併送，否則後續到核定還有一段時間，所以我認為比較妥當的時間，可能在事業計畫核定之後。
（四）時間點四：權利變換計畫送件或核定時
那當然也有地主說，那可不可以在權利變換計畫送件或者是核定時再簽呢？這個地方我要提醒一下，如果你是在權利變換計畫核定時才簽，因為他已經核定了，所以上面的土地所有權人（參與權利變換的人）也已經表明了，所以這個時候只能依據都市更新條例第49條用簡易的變更流程，就是說可能採用信託的時候，將所有權人做簡易的變更，所以權利變化計畫核定的時候才信託，可能稍微會比較麻煩一點。那在權變計畫送件之前，其實他跟事業計畫核定後，這一段時間就是剛剛我講的，我覺得簽署信託應該是蠻適當的一個時間點，這個是提供給各位聽眾的一個分享。
三、用都更條例第54條來分析最佳簽署時間點
所以以結論來說，大家可以看到都市更新條例第54條，權變計畫核定後，基本上是可以禁止更新範圍內的土地跟建物移轉或設定負擔。
都市更新條例第54條
實施權利變換地區，直轄市、縣（市）主管機關得於權利變換計畫書核定後，公告禁止下列事項。但不影響權利變換之實施者，不在此限：
一、土地及建築物之移轉、分割或設定負擔。
二、建築物之改建、增建或新建及採取土石或變更地形。
前項禁止期限，最長不得超過二年。
違反第一項規定者，當地直轄市、縣（市）主管機關得限期命令其拆除、改建、停止使用或恢復原狀。
從這個條文來看，有些人會誤以為說，是不是權利變換計畫核定後竟然可以禁止移轉或設定負擔了，所以不用再信託？
不過這個其實我之前的Podcast有談過，由於法條只給兩年的時間，可是這兩年的時間，對於整個都市更新的建築完工來講，其實太趕了，所以我想跟各位聽眾說，在都市更新裡信託有他的必要性，這個是我們要先確認的。
第二點是信託會限制了部分的權利的行使，所以時間點上面要注意。
第三點我認為比較適合的信託時間點，基於上面這兩個原因，我認為應該是在事業計畫核定後到權變計畫要送件前，這個地方應該是蠻適合簽署信託的，那當然如果事業計畫跟權變計畫是併送，這個地方，我要強調一下，如果他們是採用併送的話，也許在事業計畫跟權變計畫併送的時間點，其實就可以提早簽署信託了，這個就變成是依據個案來做決定了。
好的，那以上是我個人對於信託契約簽署的時間點看法，那也不代表我的看法絕對正確，因為業界他整合必須要依據個案的考量，那當然我剛剛提的每個時間點，幾乎我都有看過有人就簽署了信託契約，那也不代表這個案子就會做得不好，目前似乎也都還順順利利的，只是提供各位聽眾一個思考的想法，如果各位聽眾還有任何的問題，歡迎再來信跟我們詢問，謝謝大家，拜拜。
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