2026-10-28
都更找補金額繳不出來（上），協議合建戶與權利變換戶命運大不同。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第154集錄音逐字稿，錄音時間為2026/10/28
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考。
今天我們來聊更新後的房子已經蓋好了，但是地主卻因為沒有錢繳納找補款，建商可不可以不交屋？
一、地主繳不出找補款，建商能拒絕交屋嗎？
在實務上，我們時常看到建商提供合建契約給地主，其中有一個條款寫到：
「甲方同意依約將應負擔款項及相關費用於交屋前結清，相關費用包括但不限於選屋找補金額、客變設計費用、稅賦繳納及懲罰性違約金等，乙方於甲方未結清前開款項前，有權拒絕交付甲方分得更新後之房地。」關於這種在合建契約中的條款，所謂的甲方就是指地主，而乙方通常就是指實施者。
多數地主當初看到這個條款，可能覺得沒什麼問題，反正房子蓋好以後，該付的錢付一付，自然就可以順利交屋。
但就如我們時常和各位聽眾強調，都市更新從簽約到完工，往往需要好幾年，假設過了幾年，地主的財務狀況發生變化，等到建商通知交屋時，才發現選屋差額找補的金額要繳一千萬元、客變設計費用一百萬元，另外還有營業稅兩、三百萬元，全部加起來，竟然接近一千三、四百萬元。
這個時候，地主可能就會問：「我原本的土地跟房子都已經拿去參加都市更新了，現在新房子蓋好了，難道因為我繳不出這筆錢，連自己更新後的房子都拿不到嗎？」
這就是今天要和各位聽眾分享的議題。
二、地主取得房屋所有權，不代表建商一定要交屋
我們先回到剛剛的合約文字。
大家注意，建商寫的是「有權拒絕交付房地」，而不是「有權拒絕移轉登記」，而這兩個概念，在法律上有很大的差別。
所謂的移轉登記，是指房屋所有權究竟要登記到誰的名下，如果房屋還沒有登記到地主名下，而建商依契約有權暫時拒絕移轉，那地主可能就還沒有取得這間房屋的登記所有權。
但是「交付」是不一樣的概念。交付比較接近我們平常講的交屋，也就是建商把房屋實際點交給地主，交出鑰匙，讓地主可以自由進入房屋、裝修及使用。
所以有可能發生一種情況：房屋已經登記在地主名下，但是建商因為地主還有款項沒有結清，所以拒絕交屋，這時候地主雖然已經取得房屋所有權，卻沒有辦法實際使用自己的房子。
各位聽眾聽到這，可能會覺得很矛盾，明明房子是我的，卻不能進去住。
而這也是為什麼我一直提醒各位聽眾，審閱合建契約、考慮是否簽約時，不能只看最後分回幾坪、幾個車位，我們同時也應注意合約中的其他權利義務，包含：什麼時候取得所有權，以及什麼條件下才能實際交屋，這是非常重要的。
三、權利變換與協議合建，未繳找補款的法律效果大不同
接下來，我們從都市更新條例來看。
這裡要先提醒各位，協議合建跟權利變換是兩套不同的法律制度，不能完全混在一起。
假設是採取權利變換，《都市更新條例》第64條第1項規定，實施者應依照權利變換結果，列冊送請主管機關囑託登記機關辦理權利變更或塗銷登記，並換發權利書狀。
依照本條，在權利變換的產權登記，是依照法律所規定的程序辦理，不是單純由建商決定要不要移轉所有權給地主，但這不代表地主可以不繳找補款。
因為《都市更新條例》第52條有另外規定，如果地主實際分配的房地超過應分配的部分，就應該繳納差額價金。
如果經過實施者催告仍然不繳納，實施者可以報請主管機關作成行政處分，要求地主限期繳納，屆期仍未繳納，就可能移送行政執行。而且法律還進一步規定，應繳納差額價金而沒有繳納的人，其獲配的土地及建築物，原則上不得移轉或設定負擔。
簡單來說，法律並不是直接規定：「你沒繳找補款，所以房子就不是你的。」而是透過催告、行政執行，以及限制後續移轉或設定負擔等方式，處理個別地主在更新後未繳納差額價金的問題。
至於協議合建，則還要回到雙方簽訂的合建契約。
如果合建契約明確約定，地主必須先結清相關款項，建商才負有交屋義務，就可能涉及民法第264條所規定同時履行抗辯的問題。
四、合建契約決定欠繳找補款能否作為拒絕交屋的理由
關於這件事情，其實最高法院就曾經處理過一個非常類似的案例，就是最高法院109年度台上字第2051號民事判決。
本案涉及一個都市更新協議合建案件，當時地主已經取得更新後房屋的所有權登記，但是建商主張，地主還欠一千五百多萬元的選屋價值差額，因此拒絕交屋。
其中一個爭點是，雙方對於這麼大一筆找補款究竟如何計算，產生不同意見。
最高法院在這個案件中特別指出，除了必須釐清找補款項如何計算，還需進一步釐清雙方合建契約及附約的約定，才能以此判斷：究竟建商能不能主張因地主沒有繳納差額價金，所以建商可以拒絕交屋，也就是主張同時履行抗辯。
最高法院最後將原判決廢棄，發回更審。
所以我們應注意，地主繳不出錢，不代表房屋就不是你的；但我們也應具備正確的認知，因為此時並不代表建商一定要先交屋。
真正的關鍵是這筆錢，也就是差額價金的找補，依合建契約是不是可以作為拒絕交屋的理由。
五、地主應注意的關鍵：建商要求結清的款項與計算方式
所以今天我們先幫各位建立一個很重要的觀念。
在都市更新的整合案件中，更新後房屋所有權的取得，跟房屋實際交付，是兩件完全不同的事情。
尤其在權利變換案件裡面，即使地主已經依法取得更新後房屋的所有權，也不代表找補義務會消失；反過來說，地主有款項尚未繳納，也不代表建商可以不經任何法律程序，就直接把地主應分得的房屋拿去拍賣或是另外轉賣。
真正要注意的是，到底建商要求結清的款項有哪些？這些費用又該如何計算？
但現實上最麻煩的問題是：如果建商要求的找補金額有爭議，那地主該怎麼辦？甚至如果地主真的沒有資金，能不能透過其他法律方式，避免房子一直無法交付？
那以上這些問題，我們下一集再繼續跟各位聽眾分享，謝謝各位聽眾的收聽，如果有其他的都更故事，歡迎再來信告知我們，謝謝大家，拜拜。
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