本文章為《正律思》Podcast節目第149集錄音逐字稿，錄音時間為2026/09/23

哈囉各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考。上一集我們從整個權利變換流程開始談，如果各位聽眾已經沒有印象了，可以回去再複習一下。我們也提到實務上常見的情況是，公展版的權利變換計畫書通常會有估價報告摘要，不一定會附上完整的估價報告。那麼問題來了，這樣是可以的嗎？完整的估價報告究竟要不要提供給地主參考？

一、公開展覽期間只有估價摘要，完整報告一定要提供嗎？

今天，我們就來看看兩個法院的實務見解，最後我再來回答我們提出的問題。

（一）最高行政法院109年度上字第692號判決：司法審查不能只看估價摘要

1、法院認為只看估價摘要等同僅有結論，「法院」可能不足以進行實質的司法審查。

在這個案件裡，最高行政法院特別提到，原審法院的卷宗裡並沒有三家不動產估價師製作的完整估價報告，僅有權利變換計畫書核定版本所附入的估價報告摘要。

問題就出在這邊，最高行政法院進一步認為—單從估價報告摘要，看不到很多完整估價報告本應呈現的重要內容，例如估價方法是什麼？比較標的有哪些？相關的交易案例以及資料是什麼？收益分析、成本資料等等。

最高行政法院的法官認為，如果在做事實審理的法院手上沒有這些資料，很難去認定最後的估價結果究竟有沒有符合法令。

所以，我們要特別注意，最高行政法院109年度上字第692號判決並不是單純的說完整估價報告一定要全部寄給每一個權利人，更重要的問題在於—當估價合法性已經成為訴訟的爭點時，法院到底要根據什麼樣的資料來進行審查？

如果法院只看單純幾頁的估價報告摘要，沒有看估價方法、比較案例以及其他各項資料，司法審查可能就只是看最後的結果。我們要知道，估價是否合法往往不能只看單一的數字，或者是單一的結果，重點在於我們必須要去看這個結果是怎麼被形成的。

所以，這個判決提醒我們，如果要進行實質司法審查，完整的資料是非常重要的。

2、經過多數決的估價條件，並不代表一定合法

這個判決其實還有另外一個我們值得注意的地方—在這個案件裡的估價條件，其實經過更新會的決議，但最高行政法院進一步認為，即便經過決議，仍然要進一步確認這些估價條件本身是否符合法令，甚至也要注意有沒有可能因為多數決而使少數權利人的權益受到不合理的影響。

到這邊，我們比較正確的理解應該是—多數決本來就是都市更新制度裡面很重要的一種決策方式，否則在都市更新的程序裡，往往會很難推動。可是也要注意到，多數決本身不代表所有的內容都可以不受到司法的審查。在制度上，要注意程序的效率以及個別權利人保障之間的平衡點，這是最高行政法院帶給我們的一個啟示。

接著再來看另外一個判決—臺北高等行政法院111年度訴字第804號」。

（二）臺北高等行政法院111年度訴字第804號：完整估價報告不一定要主動交付

  1、主管機關或實施者不一定要主動寄完整的估價報告給地主

在這個案件裡，原告主張主管機關在聽證程序之前，並沒有把三份完整估價報告提供給原告表示意見，因此侵害他的資訊獲取權以及陳述意見權。

各位聽眾猜看看，如果剛剛最高行政法院的判決你有聽懂，你認為在這個案例裡，高等行政法院有沒有採納原告這樣的說法呢？

我要跟各位聽眾說—法院最後是沒有採取這樣的看法的。

2、資訊獲取權的重點是—有沒有機會取得完整資料

理由是，法院認為資訊獲取權的核心目的是讓權利人可以接觸、閱覽跟都市更新程序有關的資訊，以維護自己的權益。但重點來了，法律並沒有要求主管機關或實施者一定要用某一種特定的形式把所有完整的資料主動交付。

在這個案件裡，主管機關提供的光碟裡已經有估價的摘要及相關說明，而且最重要的是，三份完整的估價報告，其實已經送到都市更新主管機關裡。法院進一步認為，如果權利人他真的有疑問，其實可以主動提出申請閱覽，所以法院認為整體來看，參與都市更新的權利人並非完全沒辦法取得估價報告的完整資料。

法院認定在都市更新實務的操作上，實施者先提供摘要、在個別的權利人有需要的時候進一步去閱覽完整的估價資料，事實上已經能夠達到資訊獲取權保障目的。

高等法院的這個見解其實反映一個非常現實的問題，完整的估價報告篇幅非常多。一份完整估價報告動輒至少兩、三百頁。三份完整的估價報告，各位可以想像那是資訊相當龐大的量體。如果要求所有完整資料，在每一個程序階段都要全部主動寄送給所有的權利人，在行政成本跟程序的負擔上面也會大幅度增加。

因此，在高等行政法院這個判決裡，法官認定司法審查時，關鍵的重點在於關聯資訊是不是真的可以讓權利人合理的取得，而不只是形式上究竟有沒有寄到每一個人的手裡。

二、兩個判決看似衝突，但其實處理的是不同問題

聽到這邊，各位聽眾會不會覺得，最高行政法院一下說估價報告只有摘要是不夠的，而臺北高等行政法院又說提供摘要，之後另外讓權利人去申請或閱覽完整的報告是可行的。這兩者聽起來好像有一點衝突，我們要依循哪一個判決處理都市更新？

我個人認為，這兩個判決處理的問題是完全不一樣的。

 最高行政法院109年度上字第692號這個判決處理的問題是「『法院』進行『司法審查』的時候究竟需要多少資料」。而臺北高等行政法院111年度訴字第804號判決處理的法律問題是「『行政程序中』完整的資訊究竟要用什麼樣的方式『讓權利人去取得』」。

所以，我們可以進一步思考，一個判決是在談「法院該怎麼審」，另一個判決是在談「資訊要怎麼提供」，兩個問題其實是可以並存的。

三、不同階段，需要看的估價資訊程度也不同

回到我們上一集在談的流程，就可以更容易的理解。在都市更新過程中，經過估價師的選任、估價師完成完整估價報告、進行權利價值評估、選屋的選配，到權利變換計畫公展階段，計畫書裡面提供的是估價報告摘要。

如果你只是一般的權利人，你希望掌握最終估價結果，其實摘要已經具有相當的功能性。但如果你對於某個估價結果有進一步具體疑問，這時候勢必要閱覽完整的估價報告。

如果爭議最終進入法院，法院要判斷估價是否合法，法院本身當然也要有足夠完整的資料以進行實質審查。

所以，我要跟各位聽眾說的是—從制度上看，在不同的階段、基於不同的目的，需要的資訊程度也是不同的。

我們最終來做一個簡單結論—

關於最高行政法院109年度上字第692號判決，它提醒我們：司法審查如果涉及估價合法性，不能只停留在估價摘要。

臺北高等行政法院111年度訴字第804號，它提醒我們：資訊獲取權的保障重點在於「權利人是否有合理的接觸及閱覽完整資料的機會」，這不一定等於「完整的報告必須全部且主動的交付」。

這兩個判決合起來看，其實不是誰對誰錯，而是在提醒我們：在做都市更新的時候，要具體依據不同程序階段分清楚個別資訊提供的目的。

下一集，我想要再跟各位進一步的談，在實務上，權利人、實施者、估價師，甚至是主管機關，究竟要怎麼做才能降低估價資訊所產生的爭議？

今天這一集就跟各位聽眾分享到這邊。

如果各位聽眾還有其他的都更故事，歡迎再來信告知我們，謝謝大家，拜拜。

如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。

【估價報告2】都更公展只附估價摘要，合法嗎？律師從兩則行政法院判決帶你一起了解。

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