2026-09-02
都市更新的第一步：先找人！地主資料可以合法取得嗎？
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第146集錄音逐字稿，錄音時間為2026/09/02
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天想跟大家談都市更新裡面很容易被忽略，但卻是一切工作的起點，那就是都市更新的第一步：我們要先找的到人。
一、都更第一步：找到地主與地主取得聯繫
假設今天有一棟四五十年的公寓，大家都很想要做都市更新，可是住的人可能只有佔了這個公寓的一半，那另一半的人呢？
他可能是把房子給出租，他也有可能是搬到了外縣市，甚至是移民國外，也有可能房子已經產生了繼承，而有到第二代、第三代，登記上的所有權人可能早就過世了，可是繼承人卻都還沒有辦理完繼承登記，這個時候不管是建商來做整合，還是地主自己推動自主更新會。
第一個最現實的問題，其實是地主到底是誰？地主到底有哪些人？我要怎麼連絡聯絡到他們呢？
這件事情為什麼會重要？因為各位聽眾要知道，我們都市更新不是找到幾個願意談的人，就可以一路做到最後，都市更新的過程當中，會有說明會、公聽會，到後面會涉及到權利變換以及聽證程序，如果在更新範圍內的權利人，根本不知道有這個案子，那麼在整個正當法律程序的參與上面就會出現很大的問題，所以都市更新他在一開始啟動的時候，他某程度是一個找人機制。
二、第三類謄本，誰可以申請？
有一些聽眾他就會問說現在都有個資法，如果我們要做自主更新，是不是會遇到難題，會不會可能建商比較有辦法。
今天想要跟大家介紹說，我們在實務上面，我們先來看看法令的規定，有一個很重要的行政規則叫做核發土地登記及地價資料謄本注意事項。這個注意事項，主要是規範地政機關要如何核發土地登記跟地價資料的謄本，同時他會兼顧個人保護法相關的規範。
首先，依照土地登記規則第24-1條，土地登記及地價資料會依照申請人的資料、資格揭露程度區分為第一類、第二類跟第三類的謄本，其中第三類謄本的重點在於，對我們的身分證字號、出生日期等個人資訊有加以隱匿，所以不是任何人都可以申請，要由登記名義人或者是跟權利義務的變更具有利害的關係人才能夠來申請。
（一）都更籌備會或籌備小組的代表人及都市更新的實施者或預定實施者，符合條件下可以申請
我們可以思考，那都市更新可不可以依據土地登記規則第24-1條的規定來做申請呢？
那就要回到剛剛我說的核發土地登記及地價資料謄本注意事項的第四點，他特別提到，在都市更新的情況裡，關於都更籌備會或籌備小組的代表人以及都市更新的實施者或預定實施者，他在符合一定的條件下，其實可以申請第三類謄本，而且他申請的範圍不是只有更新單元範圍內的土地所有權人而已，在符合規定的時候，可以把毗鄰土地的所有權人也一起來做申請。
但大家要注意一個事情，並不是說你跑去地政機關說我要辦都更，就可以把整區的地主資料全部調出來，在不同身分的人，他必須要提出不同的證明，如果說是都市更新單元裡面的地主自己想推動，原則上他要提出，他已經得到一定程度的所有權人證明，例如更新單元內的土地跟建物所有權人人數或持有的面積達到了規定的門檻，而且提出相關的同意文件，才能夠去申請第三類的謄本。
（二）都更籌備會或籌備小組要提出什麼證明？
第二種情況是，如果已經成立了都市更新的籌備會或籌備小組，這個時候代表人原則上就提出地方主管機關核准籌組的文件，文件裡面會有更新單元的確認，就可以進行申請。
（三）建商自稱實施者，也不能直接調資料
第三種是都市更新的實施者，但實施者也不是建商自稱是實施者就可以調資料，而是必須提出相應的都市更新程序的文件，必須可能要有立案證書，載明了預定實施者的事業概要核准文件或其他主管機關規定的相關文件。
所以我們可以發現整套制度，看的不是說你是建商或者是你是自主更新會，看的是你在都更程序上有沒有具備了一定的身分資格，可以來申請相關的文件資料。
三、取得地主資料，不代表可以任意使用
接著我們還有一個非常重要的觀念，想要再跟聽眾進一步分享，即便在都更的過程當中，核發了第三類的謄本，也不代表個資法就不適用。
我們剛剛說的核發土地登記及地價資料謄本注意事項第二點，他特別要求對第三類的謄本，在申請人上面，要求要注意個資法相關的適用。
我舉一個例子，其中個資法第5條有一個非常重要的原則：個人資料之蒐集、處理或利用，應尊重當事人之權益，依誠實及信用方法為之，不得逾越特定目的之必要範圍，並應與蒐集之目的具有正當合理之關聯。
所以白話的來說今天實施者要推動都市更新，通知地主參加相關的程序，他依法取得了他的姓名跟聯絡地址，那麼你這一份資料就只能用來做都市更新，如果你把這個資料取得之後，把地主的名冊可能拿去做其他的建案廣告或是做其他的金融商品行銷，甚至提供給無相關的第三人使用，這個可能都有違反個資法第5條的疑慮。
四、個資保護與都市更新，法律如何取得平衡？
反過來説，我們當然也不要把個資法理解成，只要是地主的資料，任何人都不能取得，這個想法可能會太過的狹隘。畢竟我剛剛說的，我們一個更新單元範圍內，如果有上百位所有權人，或許住在裡面的不到一半，其中有許多人在國外或是搬走，或是發生繼承，而且這樣的情況其實不是只有建商會遇到，自主更新一樣會遇到，所以，許多自主更新會的第一件事情，其實是要去整理產權，去了解在他們的更新範圍內，有多少的土地所有權人，有多少個建物所有權人，而且你要想辦法找到他。
好的，所以我們最後要跟各位聽眾分享的是，其實我們在都更的第一步，最困難的是先把人給找齊，而土地登記規則第24-1條，是透過不同類型的土地登記謄本，在土地登記的公示性和個人資料保護之間，建立了不同層次的資訊揭露方式，而核發土地登記及地價資料謄本注意事項，又進一步的把都市更新，我剛剛所談的相關的具有申請資格的人納入第三類謄本的利害關係人範圍，且必須提出相應的證明。
最後，提醒各位，取得第三類謄本相關的資料之後，還是要回到個資法的核心原則，務必要有正當目的，不能隨意去使用，取得他人個資，要注意他人的隱私保護。
那以上就是我們在法律制度設計上面都是求取一個平衡點，而不是毫無目的的限制，也不是毫無目的的開放，希望各位聽眾都能理解法律背後規範的核心意義。
好的，今天就是跟各位聽眾分享，都市更新的第一步是要先找到人，那如果各位聽眾，還有其他的都更故事歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。
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