2026-06-24
AI預測訴訟勝率70％就能贏？從實務案例談都更投資的法律風險。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第136集錄音逐字稿，錄音時間為2026/06/24
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，我們今天這一集要跟大家聊一個有趣的議題，在之前諮詢案件裡，我們有一些來諮詢的民眾，他們非常會使用AI，所以有一位民眾他就拿著他問AI的問題，非常有信心的認為說AI告訴他這個案子打訴訟贏的機率有70％，而他自己上網去找了相關行政法院的判決，他認為這個案子絕對沒有問題，他只是希望有一個律師能夠幫他寫寫狀紙，協助他出庭來陳述相關的意見。
一、AI判斷勝訴率70％，真的代表官司穩贏嗎？
不過經過我的搜尋，我發現事實上並不是這樣子，也就是說各位聽眾要知道，法院也會有判決矛盾的時候。
今天藉這個例子來跟大家做一個案例事實分享，他是一位地主或者可能是投資客，他買了一個老屋，他就是要等都更，但都更的時間很長，所以他就想說，那我來把這個老屋做隔間、做分租套房的出租，但可能他在鄰里關係上沒有處理得很好，導致樓下的鄰居住戶檢舉他沒有符合法規隔間出租套房，因此就產生了相關的訴訟。
二、老屋隔套房出租，現任屋主需要負責嗎？
大家要知道，套房衛浴做隔間出租所涉及的相關金額其實並不高，所以我發現他是一個相對冷門的議題，但問題出在跟我們諮詢的民眾，他告訴我們他當初買這個房子的時候，套房已經隔好了，也就是說套房可能是他的前手去進行隔間，而不是現任屋主，所以他很納悶的是，那老屋的新屋主，他有沒有責任進行改善，甚至我們要思考，如果未來要買老屋等都更，同時又想要能夠隔套房出租，有一些租金的收益，我們在買賣上面要如何預防？
首先，我先提供各位聽眾幾個判決，第一個判決是最高行政法院109年度判字第308號的判決，在這個判決裡面，最高行政法院他明白的講我們要去看這個老屋實際裝修的人是誰，所以當你違背了建築法77條之2第1項第1款這個情況，也就是說你違法去隔間做套房的衛浴，不一定是老屋的所有權人要負責。
三、行政法院判決矛盾：所有權人到底要不要負責？
那我們接著再查另外一個判決，我們會發現說，在臺北高等行政法院110年度訴字第1051號判決裡面，法院卻認為說不管這個老屋的裝修牆是誰做的，都要申請室內裝修許可，而既然你是建物的所有權人，你就有義務來維護這個建物的安全，所以如果依照臺北高等行政法院這個判決，他其實跟我剛剛講的最高行政法院的判決，就已經產生了矛盾，我再重述一次最高行政法院的判決，他說要看實際裝修的人是誰，所以老屋的所有權人不一定要負責，可是高等行政法院的這個判決，他認為你是建物所有權人，你就有義務維護建物，那麼各位聽眾聽到這邊以為判決矛盾就結束了嗎？
其實沒有，我們接著再繼續進一步的查詢中發現在最新的臺北高等行政法院110年度訴字第1276號判決裡面，高等行政法院直接改用建築法77條的第1項來論述，而這個論述的結果，就算你不是所有權人去做隔間的動作，你也要負責。
簡單來講，這三個行政法院的判決，彼此之間的論述方式都不太一樣，所有權人到底要不要負責也都有不一樣的觀點，當然最終原因出自於各個法院適用的法條以及解釋的方式不一樣，所以就要回到我們剛剛講的，如果各位聽眾你要買老屋，你到底要怎麼去預防這個情境呢？
四、買老屋等都更必記住：99年10月5日是關鍵分水嶺
首先，我先跟各位講一個日期，大家要記得民國99年10月5日是一個重要的分水嶺，對於一般地主來說，他會認為他自己很無辜，他只是想買個房子等都更還可以收租金，所以去做了隔間套房，那麼為什麼臺北市政府裁罰之後，他卻打了官司打了半天，一下子贏一下子輸，但各位聽眾如果能把這個日期記起來，在臺北市政府裡面其實有一個所謂的內規或者是我們說的不成文的規定，如果你是在99年10月5號以後的隔間一定要取得樓下的同意。
換言之，如果你可以確認你買的房子是99年10月5日以前就已經有隔間，你也能夠證明，那麼你這個隔間就會被臺北市政府認為是合法的，所以如果你在買房子的時候沒有辦法確定，那麼你可能就要跟你的賣家在買賣契約上面，要去做一個特別的約定，否則你要跟前任屋主進行求償的時候會有相當的困難，畢竟99年10月5日到現在接近了十六七年的時間，我們很難去證明說究竟是誰去做這個隔間的套房。
五、都更投資買老屋收租，買賣契約一定要先約定
所以說，各位聽眾要記得未來買老屋的時候，如果你有想要做租金收益、等待都更，而這個租金收益你是採用套房的方式來處理，務必在買賣契約上面要去備註寫清楚，以免會面臨求償無門的情境。
好的，那今天就是透過這個相對比較冷門的議題，跟各位聽眾說實務判決其實沒有大家想的那麼穩定，各位聽眾如果是很會用AI，其實還是要去做分析比較才能夠真正的瞭解自己的法律風險，如果各位聽眾還有其他的都更故事，歡迎再來信告知我們，謝謝大家，拜拜。
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