2025-12-10
委建大爆發時代即將來臨？三大簽約風險一次看懂。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第109集錄音逐字稿，錄音時間為2025/12/10
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考。
一、委建契約為何突然變多？
今天這一集我想跟大家進一步的來談，委建契約常見的管理服務模式以及簽約內容，我想我在前幾集有跟各位聽眾分享過（提供本集連結：委建上位、合建退位？房市盤整下的都市更新新樣貌。），我認為可能在未來這兩三年，委建契約的數量會逐步上升，那麼合建契約的數量大致上會略有停滯，當然也有可能依據不同的區段會產生不一樣的變化，例如在大安區、中山區，臺北市的蛋黃區的這些地方，我想合建契約還是會佔比較多數，但是如果在新北市，或許是板橋、或者是中永和這些地方，不排除委建契約的數量會逐漸上升。
歸根究柢，我想各位聽眾大概也都可以猜得出來，主要是因為在蛋黃區，台北市的地價或者是未來的增值幅度以及產品規劃，都還是比較需要建商來做統合性的主導，相對的在新北市，因為它的土地價值或者是它未來的產品規劃，就沒有那麼樣的高度需求，所以由地主來做主導的模式，就會進而產生委建契約數量的增加，這些都是我覺得會呈現兩極化發展的一個情況，那各位都可以來進一步的觀察。
回頭來說，我們今天要談的委建契約常見的管理服務模式，基本上我剛剛也有跟各位聽眾說，在委建契約當中，主導權其實應該是在地主身上，但地主又因為欠缺專業的關係，所以他常常會去跟都市更新顧問團隊做簽約，而這個都市更新的顧問團隊（有可能是建商，也有可能是顧問公司），目的就是來協助地主做營造廠的遴選，也可能是送件相關程序的協助。
二、委建契約風險一：特別代理權限
所以在委建契約裡，常會看到這些顧問公司或建設公司，他跟地主簽約的時候，他會有一個條款寫「它具有特別代理權限」，那麼這個特別代理權限的意思，各位要知道，簡單來說他可以決定他跟這些廠商的合約價格，但是這些合約價格的支付義務人，其實是地主，於是這個時候就會產生矛盾的現象。
如果你請了顧問公司，他去幫你找營造廠，他去幫你找建築師，他去幫你找了估價師，來做都更整合前置相關程序的時候，合約的內容究竟，第一、需不需要揭露？第二、你能不能修改？第三、你有沒有審約的權利？
在我最近常見到的委建契約約定的條款下（以特別代理權限這個觀念來說），其實這些跟地主簽約的顧問公司，是可以直接進行簽約的，所以這一點，如果欠缺一個適宜的把關，我認為在委建契約的模式，可能會讓風險較高，這是提醒各位聽眾的。
三、委建契約風險二：比價、議價、磋商重要性
那第二個是在簽約的過程當中，受地主委託的專業顧問團隊，他有沒有要進行比價？或者是議價、磋商的必要性呢？
通常在委建契約裡，一般沒有寫到這麼清楚，那麼也有可能是因為委建契約可能是這一陣子才開始興起，所以許多坊間對於相關權利義務的判定還沒有那麼具體，大家都還在摸索，那我想我們從公共工程的角度來思考，政府在進行採購的時候，依照政府採購法的規定，最少在一定金額以上都要有三家廠商，否則會直接進行流標，所以我們從這個精神來看，我認為比價、議價、磋商，這些過程也是必要的，而我們在委建契約裡也應該要去注意，把相關的條款寫入，才能要求顧問公司去履行這樣的義務。
四、委建契約風險三：地主承擔對外簽約的法律責任
那麼最後一點提醒各位聽眾，剛剛我說了，如果委建契約的主導權在各位地主身上，所以相對的，就算你委託了一個顧問公司，對外跟營造廠、建築師跟估價師簽約時，請問契約的甲、乙雙方，有沒有顧問公司呢？答案是沒有。
沒有的情況下，未來合約產生糾紛誰應該要負責？當然就是各位地主要自己負責。
這跟我們傳統上，我們都市更新在思考的合建契約是完全不一樣的。簡單來說，合建契約就是地主跟建商簽一份合建契約書，那麼後續所有的問題和法律責任建商去扛，他去負責他去處理，因為他掛實施者。
那麼委建契約不是，委建契約即便你跟顧問公司，甚至你跟建商簽了一份委建契約書，後面所有的其他契約關係，所有的法律行為，仍然由地主自己去跟外部廠商簽約，所有衍生的相關法律責任，也就由地主自行來負責。
五、律師實務經驗分享
因此在委建的情況底下，其實需要去注意的簽約內容，以我目前的觀察跟判斷，不排除比合建契約還要複雜。我隨便舉個例子，比方說我們要去思考，未來委建地主要自己出資，那麼融資額度不夠的時候，要怎麼處理？而容積申請過程當中，需要有容積獎勵的保證金，要怎麼處理？如果有滯納金、有代金？甚至我們比較要注意的就是跟外部廠商簽約，如果產生了違約情況的時候，這些違約的罰則是否合理。
以上這些情況，我認為參與委建的地主，不要顧此失彼，也就是說，總是認為委建可以將所有的利潤，鎖在地主這一端，但事實上呢？風險也相對的增加了，這也是我一再的跟各位聽眾強調的，報酬跟風險必然具有對等性，所以各位聽眾在委建契約下，還是要多多注意，不要太輕忽，避免產生無法預料的法律風險。
那麼今天就是跟各位聽眾進一步的分享，如果各位聽眾有其他的都更故事，歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。
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