2025-10-22
所得稅與都市更新（二）房地合一稅2.0的新時代，了解制度才能不吃虧。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第102集錄音逐字稿，錄音時間為2025/10/22
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，我們在上一集，其實跟各位聽眾講了所得稅的基本觀念，我們也大致介紹舊有的制度下，最終可能房屋沒有所得稅，而土地本來就只有土增稅，也就是會形成早期常聽到新聞報章媒體說許多人在做炒房的動作。
另外一方面，我們在上一集也跟各位聽眾去區分，建商跟地主之間透過合建契約可能會有所得稅的問題，以及地主後續取得更新後建物的轉賣也會有所得稅的問題。不過我們主要著重在後者的情境，地主跟建商之間的所得稅，我們比較沒有去把它納入討論，所以這是上一集，再跟各位聽眾做一個摘要統整。
一、房地合一稅制的誕生：將土地納入所得稅課稅範圍
這一集，我們想要繼續跟大家再具體的去聊房地合一稅、新制跟舊制之間政策轉變的具體適用，在進入這個主題之前，各位聽眾應該知道，我們早期的集數裡面，有談過土增稅，土增稅它其實是一個最基本的原則，就是漲價歸公的想法，所以在早期土地買賣有土增稅，那麼政府就認為漲價歸公足以反映了土地應該要被核課的稅率，所以並沒有所得稅的思考。
不過大家也知道，雙北的土地漲幅非常的快速，所以間接導致土增稅在某程度上面沒有辦法完全實現基本政策目的，所以到了近期，政府規劃出房地合一稅制的時候，才將土地買賣又納入了所得稅的思考範圍。大家要記得，房地買賣以現在來講，不管是房屋或者是土地，都要課徵所得稅，這個是一個最大的轉變，希望各位聽眾記在心裡。
二、新舊制分水嶺：105年1月1日前後
所以接著我們來談新舊制的分水嶺，在新舊制的分水嶺裡面，我們將時間劃分為105年1月1號之前跟之後，在105年1月1號之前，土地買賣不用徵所得稅，只要課徵土增稅。而在105年1月1號以後，土地買賣時所得稅就會介入，有可能需要課徵，可是大家要知道，我們通常買跟賣，會有一個時間差，那這個時間差就會產生如何適用新舊制的問題。
我舉個例子，如果是105年1月1號以前買土地，那麼在105年1月1號以後他才賣出，這個基本上是新制施行後才賣，而這個情況大家認為是用舊制還是新制呢？
其實這個叫做苟延殘喘的制度，也就是說你的土地只要是在105年1月1號以前買的，就算你是新制施行後才賣，我們也讓你適用舊制，等於說土地買賣的部分沒有所得稅的問題，看起來確實是很不錯，當然各位聽眾也要知道，如果你是105年1月1號以前買的土地，你放到現在才賣，其實也都持有蠻長的一段時間了，所以實務上這樣的案例也並不多。
三、新制1.0與2.0的分水嶺：110年7月1日
接著我們再跟大家談一下，新制雖然是105年1月1號以後開始施行，可是有新制1.0跟2.0的版本，換言之，新制版本的分水嶺是110年7月1號。所以，我跟大家簡單的歸納統整，我們等於有舊制、新制1.0、新制2.0。
那麼大家要記得一個最基本的原則，新制1.0跟新制2.0，它基本的邏輯就是土地買賣要繳納所得稅，這個觀念大家一定要有，只是新制1.0它適用的時間點是比較狹窄，也就是在105年1月1號到110年7月1號之間，所以簡單來說買土地的時間點，如果是介於105年1月1號到110年7月1號之間的時候，可是你最後賣出的時間點，在110年7月1號之後，也就是在新制2.0的時候才賣出，各位聽眾覺得應該是適用新制1.0還是新制2.0呢？
那麼答案會稍微有一點不一樣，這個時候會去適用新制2.0，所以一個基本原則，105年1月1號以後取得的土地買賣，除了一律適用新制之外，甚至於如果你沒有在110年7月1號以前賣出，你是在110年7月1號以後賣出，那麼會適用新制2.0的版本。
四、新制1.0與2.0的差異
接著各位聽眾可能會認為說，2.0版本跟1.0版本有什麼差異呢？我跟各位聽眾說，基本上2.0的版本是1.0版本的強化版，變得更嚴格了一些。
各位聽眾如果去Google或是用ChatGPT去查相關的歷史新聞資料會發現，在110年7月1號前的一兩個月，有許多報章媒體說，有很多法人趕快在進行房地或是土地的買賣的交易，因為110年7月1號以後適用新制2.0版本會變得很嚴格，這也是這個主要的原因。
我舉個例子好了，1.0的版本它對於短期出售的定義是兩年內，簡單講超過兩年，就不在短期的規範下，可是2.0卻認為，你要持有超過五年，才不會被認為是短期，那麼這個差異是很大的。
以前可能對於投資客，或者是對於不管是地主或甚至建商，他忍個兩年再賣掉，那麼資金周轉問題不大，可是現在同樣的稅制，希望能夠達成同樣課稅的稅制時，他可能要等五年，等於資金的效能就減少了將近一半，這對許多開槓桿進行土地買賣的人來說，其實財務壓力增加很多。
五、新制2.0擴大適用對象
最後，我再跟大家分享一下2.0制度的一些相關內容，我把它稱之為「追殺比爾」的概念，不僅是時間（對於短期的定義拉長），2.0也擴大適用的對象（像是預售屋或者是特定股權的交易買賣也都被納入），預售屋可能大家比較好理解，不過為什麼特定股權也被納入呢？
其實我們台灣人很聰明，上有政策下有對策，我們常常聽到法人買房，一買就是上億豪宅之類的新聞，只是大家有想過法人買房之後，要怎麼轉讓這個房子嗎？
答案很簡單，根本不需要轉讓房子，也就是說我用公司的名義買房，最後我把我的股權賣給別人，當第三人控制了這間公司，不就等於間接控制了這個房子嗎？所以表面上是買賣股權，可是事實上根本就是在買賣房地，所以在新制2.0時，政府也看到了這個問題，因此將股權交易納入所得的計算。
那麼這個股權交易，我們講這個叫做特定股權交易，它其實有它的定義跟適用，有機會我們再來另外錄一集，跟大家針對這個問題來解釋跟說明。
總之，我們今天透過這一集，讓各位聽眾在更深入的去了解舊制、新制1.0跟新制2.0的區別及相關的適用，在下一集我們就進入都市更新的領域來看看這個制度的銜接會產生什麼樣的變化。好的，謝謝各位聽眾的收聽，如果各位聽眾還有其他的都更故事要跟我們分享，歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。
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所得稅與都市更新（二）房地合一稅2.0的新時代，了解制度才能不吃虧。
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