2025-04-19
我採權利變換參與都更要注意什麼？跟協議合建（合建契約）哪裡不一樣？
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第70集錄音逐字稿，錄音時間為2025/4/19
各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我想跟大家聊一下，採「權利變換」參與都更流程大致上是什麼？其實我們在都市更新當中，我們早期比較常聽到所謂的「協議合建」或者是所謂的「合建契約」，大致上就是說地主跟建商之間私底下會去進行一個協商分配的動作。
一、採權利變換進行分配的都更案越來越盛行
不過最近這幾年，我們也常常聽到說建商跟地主之間的分配改用權利變換，而這個權利變換制度其實由來以久。那我們簡單的講一下，基本上，協議合建跟權利變換他們有一個比較大的差別。
（一）協議合建：比例型分配方式
協議合建當中私底下的分配大致上都是用比例型的分配方式。
（二）權利變換：價值型的估價
但是在權利變換裡面，他的分配方式跟協議合建比較不一樣，因為通常我們走權利變換，它是屬於一種價值型的估價，這是什麼意思呢？
我們在權利變換，我們把它想像成一個很簡單的概念，你需要有人來幫你拆房子、蓋新房子，那麼這些動作都需要錢，而這個錢是所有的地主應該要來大家一起去負擔的，可是你實際上沒有負擔到，是建商幫你負擔，所以蓋房子、拆房子過程所有需要的費用，我們就把他講成是地主大家要共同的負擔，所以我們就把它稱之為共同負擔。
二、權利變換的估價報告很重要
那每一個地主要負擔多少？它基本上是用土地更新前的土地價值比例去做換算的，所以我們會發現權利變換裡面，他一開始其實會把很多的費用去算出來，那這些費用算出來之後（叫共同負擔），再由地主依據更新前各土地所佔有的權利價值比例，去乘上共同負擔的分攤，所以我們會發現，權利變換很著重的一個要素，就是必須要有很明確的估價報告。
那這個估價報告，包含了更新前以及更新後的估價報告，因為你要有這個估價報告，你才能夠明確的知道說，更新前你的權利價值比例占比是多少？那更新後你可以分配到多少？那當然還有一個很重要的基本觀念，就是共同負擔到底金額多少才是合理的？
那以上這些內容，在走權利變換的時候，主管機關都會去做一個相對應的把關，當然有些地主他們對主管機關的審議核定把關並不認同，所以後續會衍生相關的行政訴訟，對於這樣的核定，基本上法律也給地主一個機會，就是說，如果你不同意的話，你可以去做行政訴訟。
三、權利變換的法律依據：都市更新條例第3條第7項
所以我再跟各位聽眾分享一下，我們如果從都市更新條例第3條的第7項，對於權利變換的定義，我念一次給各位聽眾聽，他指的是更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或者資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比例及提供資金額度，分配更新後的土地、建築物或權利金。
所以基本上比較文謅謅的定義，大概就是我剛剛念的都市更新條例的第3條第7項，那當然具體的操作方式，你要把它想得簡單一點，就是蓋房子需要錢，那這個錢就是建商先墊付，這個墊付我們就叫共同負擔，那地主就要依照他們在更新前的權利價值比例，大家來去分擔這個共同負擔。那這個共同負擔算出來一個金額之後，要怎麼樣子來抵付給建商呢？
四、地主如何抵付共同負擔給建商？
那當然就是用更新後的房地來做一個折抵，所以我們可以發現，早期許多的都更案都是用協議合建，協議合建通常是一種比例價值的分配，他基本上就是事前先跟地主做溝通，可能說我告訴你說，這個地方我們要做都市更新了，那你地主如果願意配合參與，我可以跟你六四分，就是地主可能可以分到60％的基準容積，那40％的基準容積由建商取得，那這個六四分這個概念，通常是在協議合建裡面才會出現。
那權利變換在核定的權利變換計畫書裡面是不會有所謂的基準容積或是容積獎勵、容積移轉如何分配的約定，是不會有這樣子的一個寫法，所以權利變換它是一個價值型的分配，那它其實比較像是一種事後地主才會比較完全明瞭他到底分配到多少（以協議合建來做對比），當然在權利變換核定之前，都會有所謂的公聽會，你大概會知道。
可是完完全全定，必須等到權利變換計畫核定之後，你看到那個大概將近四五百頁以上的核定書，地主才能明白說，原來更新前估值是多少、共同負擔比是多少、營建費用是多少，那我必須要折價抵付多少給建商，最後我分配到多少。
五、權利變換的相關數字須等核定後才可明確化
如果是以權利變換的機制的角度來看這個問題，他真正能夠完全確定是在核定之後。
那也就是因為這樣子，所以在法律制度上面，如果你走權利變換，你對於這個核定不滿也可以提行政訴訟，就是我剛剛講的。
所以權利變換有一點像是事後的機制，也就是說如果建商或實施者在權利變換核定之前，他沒有辦法讓地主去信服（建商所提列的共同負擔），或者是建商對於更新前、更新後權利價值的估價報告，如果沒有辦法讓地主去信任，那麼就很容易在權利變換核定後產生紛爭。
六、採權利變換參與都更，不等於不用簽合建契約
所以最後我跟大家說，有些地主或是有些聽眾，他們會說那我採權利變換參與都更，我基本上就不用簽合建契約，這個觀念可以說對、也不對。
如果你把權利變換當作是比較後面才能夠確定的，就算你要採權利變換，那協議合建他其實是事前溝通機制，那你覺得你事前需不需要跟建商做一個良性的溝通？是不是要有一個相對應的瞭解？不要說走到權利變換核定了，我才能夠知道分配到多少，那對地主來講，可能不確定性會比較高，所以到底是不是採權利變換就不用簽合建契約呢？我個人認為還是依照個案來判斷，看你個人地主的想法是什麼樣子。
好的，那今天就是跟各位聽眾簡單分享一下，在權利變換參與都更的流程，那如果各位聽眾，還有其他問題，歡迎再來信詢問，謝謝大家，拜拜。
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