2024-07-17
自主更新案例|《正律思》第20集音檔逐字稿
鄭藝懷律師
本文章為Podcast第20集錄音逐字稿，錄音時間為2024/07/17
各位聽眾大家好，我是鄭律師歡迎一起來跟我做正確的法律思考，這一集我想跟大家聊一下自主更新的兩個案例，那這兩個案例其實是兩個極端，一個是非常快速的成功整合，另外一個是找不到建商願意進來協助，以至於到現在還沒有完成都市更新。
一、快速整合的自主更新案-八德采邑
好，我先講這個快速整合的例子給大家聽，這個快速整合的例子（如果各位聽眾上網去查一下可能都會查得到），它是叫八德采邑，那主要的執行長是吳承叡Henry，我跟他其實也有一些合作的關係。
那當時我其實對他這個案子（在整合過程當中），我們也都聊了很多，我想他是一個非常有行動力的人，這也就是回應到我很常跟聽眾說的，如果你們家的自主更新要成功，你不能完完全全依賴外部的顧問公司，也就是說外部的顧問公司是充分條件，可是不是必要條件，真正的必要條件是在你們的更新會裡面一定要有一個靈魂人物他願意去跳出來，去處理很多大大小小的事物。那八德采邑的Henry，他其實就是具有這樣的人格特質。
他這個故事其實也是蠻有趣的，他們整合是來自於說當初大家知道八德路上那邊本來有一個燦坤，那後來燦坤的地下室漏水，結果他們透過鑑定發現它們是海砂屋，那燦坤因為這個漏水的原因，跟這個住戶及大樓管委會有過一些訴訟，所以對住戶來講，他們認為這樣的房子似乎也不是很好，所以住戶開始想要走都更的路線。
那Henry，他就出來去做這樣子的靈魂人物，去做了一個整合。這是第一個，那第二個我覺得Henry他的特色是在於他本身是一個科技人，那他當然他在做整合的時候，他已經退休了。不過，他對於在營建管理上面，他是用一種科學化的管理，那我覺得這跟他過往的這個背景也有相關，那第三個是我認為這個Henry他本身其實是很懂得怎麼樣子去拉攏廠商，他也會自掏腰包請廠商吃飯，甚至我聽他說，他也會給個開工紅包，那他在營建成本的控管上面也做得很好，所以八德采邑他其實是都更整合進展速度非常快的，他是採先建後售，目前正在預售中。
好，這個是一個很成功的典範，那我剛剛講了，我認為成功的典範，還是那句話要一個靈魂人物，所以如果說各位聽眾，你家未來有想要自主都更，或是你們正走在這條路上，那我覺得你們可以去思考一下，那這個靈魂人物不是只能有一位，而是我覺得大家要有一個共同的向心力，大家知道說我們是朝向的同一個目標在往前進，那我覺得這一點很重要。
二、整合困難的自主更新案
好，那我回頭來講，我剛剛講了這個是一個成功的案例，那我來講一個不能說是失敗的案例，但是它基本上是一個困難的情境，這個事實上應該是先從一個地方講起，就是曾經有一個地主他來跟我做一個諮詢，那他說他家的位置非常的好、交通很方便、附近有捷運站，可是許多建商都來看過之後他們的參與意願都不高，那不然就是說開出來的這個分配條件，他們自己的住戶都覺得不太能接受，那他也不知道問題在哪裡。
那當然後來我就慢慢的去問他，那他也有提出說那他有沒有什麼樣的解決方法，之後我發現他們的這個更新的這個範圍，基本上第一個他們的基地不大，大概差不多150到200之間算是很小的，第二個是他們的容積率是225就是百分之兩百二十五，第三個是他們現有的建物其實是一到五層樓，那我講完了這三個，我不知道各位聽眾如果對於土地或是對於都更有點研究的，是不是很快的就可以知道問題在哪裡了。
我算給各位聽，他們蓋了五樓，一到五樓更新前的建物，那一到五樓，如果乘以建蔽率60%來算是不是用掉了300（5乘以60%），我們就是大概是300%，那我剛剛講了它的容積率是225我們以更新後它可以取到得到的容積獎率假設最高是1.5倍來算，225乘以1.5倍是337.5%，那337.5%減掉我剛剛講的300也就是剩下37.5%，所以如果今天你是一個建商、你是一個實施者你要進來做這個案子，第一個他的量體小，他只有150到200，頂多可能沒有超過250。第二個你的利潤空間可能剩不到37.5%，所以在要投入這麼多資金成本上面來說的話，是不是我把我的錢挪去做別的案子，他的資金的效率會更好？也就是因為這樣的原因，所以導致這個地區的住戶，他們一直找不到建商來做都更或者是建商給的條件，讓他們都不太能接受。
那我為什麼說這個是自主更新的另外一邊呢？我的意思是說這樣子的一個情況下，其實我認為真正要走自主更新的路，才是這一個小基地地主的解決方法，因為他們的建物也有50多年了，那可能住起來也真的不是很舒服。
所以我認為究竟自主更新是不是每一個都市更新裡面或是每一個更新範圍裡面都適合呢？其實它必須因個案而定（以我剛剛講的這兩個極端案例）。
三、有凝聚力的住戶方可順利推動重建
八德采邑其實後來也是海砂屋，那也是因為這樣所以加速了他們的自主更新，那我剛剛講另外一個例子是沒有建商要來做，那他們自己如果要趕快的更新，也只能走自主更新，那但是這個後面這個例子是因為他基本上他的利潤空間太小了，那投入的資金成本比較高，那無論如何，我覺得當各位聽眾或是說你們家有要走自主更新的時候，其實回到我那一句話是否住戶有足夠的向心力凝聚在一起，面對問題的時候大家可以一起來討論來做一個理性的思辨，那我覺得這個應該是一個自主更新的一個最基本的前提，以上是我今天跟大家分享自主更新的兩個相關的案例給各位聽眾，如果大家有任何問題歡迎再來信詢問，謝謝大家拜拜。
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