2024-05-17
都更陷阱藏在哪？都更中最常見的糾紛問題及律師解決方式！
鄭藝懷律師
雙北房屋價值高、都市更新案件過程龐雜，實施者面臨整合上的困難；地主則是害怕自己吃悶虧。因此我想藉由我多年的實務經驗，分享六個案例，期望不管是實施者還是地主，看完這篇文章都可以快速對上頻率，建立彼此的信任感，順利進行都市更新。
壹、真的有所謂的「都更陷阱」？
案例一：建築規劃變更算是都更陷阱嗎？
• 地主疑問
建商的簡報檔案跟更新後的建築規劃不同，是不是故意騙大家？
• 建商回應
都市更新都要經過主管機關的審議，建築規劃也可能被要求變更。
• 都更律師公正來評理
都市更新時，建商多半都會跟地主簽約，簽約前通常會有簡報檔案讓地主瞭解建築規劃的藍圖。此時，地主心中的疑問就是，萬一建商無法履行當初的規劃時，那該怎麼辦？
例如本來說好更新後要蓋14樓，一層樓有四戶，每一戶60坪；最後卻變成15樓，每一層樓雖然一樣四戶，但每一戶卻只剩下55坪。
這種狀況，其實不算是都更陷阱，頂多是建築規劃的變更而已。只要在簽署的合約中，雙方已經將分配條件寫清楚，就算更新後實際分配坪數變少，不足的部分，建商事後對於地主還是要進行價金的差額找補。
案例二：建商申請變更都更範圍就是都更陷阱？
• 地主疑問
等了這麼多年結果還是一場空，建商是不是故意不讓我參與？
• 建商回應
建商回應：整合開發是有成本的，面對不同意戶，建商不可能無條件投入。
• 都更律師公正來評理
地主常會誤以為，如果自己的老屋是由大建商來處理就一定沒有問題。但事實上，不管是危老還是都更，成功的關鍵不一定跟建商規模有關係，主因會破局的原因很多，沒有辦法一概而論。例如你家的二三樓都同意都更了，但一樓是不同意戶，建商談很久也沒辦法達成雙方滿意結果，所以只好將你們家的基地給割出去。
上述這種狀況，二三樓的地主通常很不滿意，認為建商透過劃定的方式欺騙他們，但事實上主要問題出在不同意戶，因此不能說是都更陷阱。實務上唯一的解方就是在雙方的合建契約中有明白約定此種狀況，通常會約定建商要補償一定的金額給二三樓住戶，作為長期的等待落空。
案例三：容積移轉跟容積獎勵的變更就是都更陷阱？
• 地主疑問
簡報裡面的容積移轉跟獎勵數字，為何會與實際不符？
• 建商回應
容積移轉跟獎勵都要等待審議會核定，簡報內容是一個預估。
• 都更律師公正來評理
原本三到四層樓的房子，透過容積獎勵及容積移轉後通常都可以蓋到數十層樓高，但地主千萬不要誤以為這些都是無償就可以取得的。許多容積獎勵都是要付出真金白銀。諸如無障礙設施、綠建築及智慧建築等獎勵，都是透過事先的規劃與設計才能取得相關獎勵值。至於容積移轉就更不用說了，多數是由建商出資購買後納入更新基地範圍。
所以常見的情況是建商在對地主做都市更新簡報時，會有一個預估值；但最後核定時可能是各種因素影響了最終取得的結果。
實務上建議地主真正要關心的點應該是「資訊揭露」是否充足，例如建商明明有實施容積移轉卻沒有告知，在這樣的狀況下可能就要多加注意約定的合理性。
貳、「白紙黑字」加上「資訊揭露」避免都更陷阱
案例四：都更合建契約變成萬年合約
• 都更律師好建議
我們都知道蓋房子頂多三五年就好了，至於為何常聽到都市更新要數十年，那是因為耗費的時間多數都是在「整合」地主間的意見。在這個過程當中，可能有某個地主某一天早上醒來，忽然不想參與了，那這個時候可不可以不承認十年前簽的那份合約呢？
簡單來說，如果你的合約裡面沒有讓你可以有解約的條款，這個就會變成我們常講的「萬年契約」，也就是說你永遠都沒有辦法解約，甚至要付出高昂的違約金額。這種狀況下，在簽約時建商就應該要溝通好，通常合約有效期限約定為三年是較公平的方式，避免衍生成不必要的爭議事項。
案例五：地主同意土地抵押貸款進行都市更新
• 都更律師好建議
目前多數的合建契約都有約定「不得拿地主的土地進行抵押設定」，建商必須自行籌措營建相關的資金來源。由於現在土建融的額度有被央行限縮，如果中小型建商同時有多個案場在進行開發時，確實可能會有資金週轉的困難度。
在部分個案中，當建商資金不足時，地主為了讓都市更新的案件順利進展，會予以妥協，允許建商拿自己的土地進行抵押貸款。這種情況下，感覺上就是地主拿著自己抵押的錢去協助建商蓋房子。因此，未來在更新後的權利價值分配，恐怕就不是傳統的共同負擔思維。這一點如果一開始沒有白紙黑字的寫清楚，未來也會衍生爭議。
案例六：分配條件模糊不清變成都更陷阱
• 都更律師好建議
坊間的合建契約分配條件五花八門，許多人看到一坪換一坪的分配就非常開心。但老舊建築物跟新建物在公設的比例是完全不同的，通常老舊公寓的公設比一定很低，與更新後的建物相比，可能快一倍。
在這種狀況下，合建契約要寫清楚更新後的分配面積是指權狀還是室內坪數，才不會產生爭議。此外，由於都市更新的相關法令常常會變更，容積獎勵的數值也可能變動增加，在這種情況下，身為地主是否可以共享此種容積獎勵增加的利益，建議也要先行約定清楚，才不會成為所謂的都更陷阱。
參、都更律師好辦法
許多地主常對建商抱著猜忌的動作，認為建商都在計劃著「都更陷阱」要讓地主掉落。反之，建商也常抱怨地主的性格古怪，並不是他們不願好好溝通，而是地主難以捉模。說穿了，關鍵點在於，地主與建商間缺乏信任度，所以較好的做法就是好好溝通。
至於溝通方式，有些地主與建商是找律師當中間人，彼此進行磋商；也有地主是直接請律師進行審約，藉此確認有沒有所謂的「都更陷阱」。
總之，不論何種溝通方式，我們都知道雙北地區的都市更新是勢在必行的未來趨勢，期望這篇文章的案例讓更多的地主與建商在溝通上順暢，縮短更新所需時間。
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