本文章為《正律思》Podcast節目第68集錄音逐字稿，錄音時間為2025/04/09

哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我跟大家聊一下，都市更新條例第63條的相關規定跟適用的具體情況。

一、都市更新條例第63條

首先，我先把都市更新條例第63條的文字內容唸給各位聽眾聽，「權利變換範圍內，經權利變換範圍分配之土地及建築物，實施者應以書面分別通知受配人，限期辦理接管；逾期不接管者，自限期屆滿之翌日起，視為已接管。」

好的，那今天談這個條文，各位聽眾剛剛可能一直聽到兩個關鍵字「接管」，什麼叫接管？簡單講，我們如果用比較白話的講法，就是交屋的概念，也就是說建商把房子蓋好了，那麼通知土地所有權人，告知他們可以來辦理交屋。

而這一條文為什麼我要談它呢？因為它看起來似乎寫得很清楚簡單，不過，在實務操作上面，各位聽眾，你要想一個問題，建商通知你來交屋，那都市更新條例第63條是用「接管」的字眼，所以這個時候必然會先產生要交屋之前應該要驗屋，而驗收房屋萬一第一次驗收不過，或者是說一直沒有辦法驗收完成，那可不可以地主這個時候說，我拒絕交屋？我拒絕辦理接管？

二、都市更新權利變換實施辦法第27條

關於這個問題，我們要來看都市更新權利變換實施辦法第27條的規定，我把條文唸給各位聽眾聽一下，條文的內容文字是「權利變換範圍內經權利變換之土地及建築物，實施者於申領建築物使用執照，並完成自來水、電力、電訊、天然氣之配管及埋設等必要公共設施後，應以書面分別通知土地所有權人及權利變換關係人於三十日內辦理接管。」

好的，那各位聽眾，我剛剛把這個權利變換實施辦法第27條念過了，簡單來說呢？以這一條的文字來看，建商要叫土地所有權人來辦理交屋的時候，其實他需要完成的事項是他只要拿到使用執照，然後他給你水、給你電以及其他必要的公共設施完成以後，他其實就可以通知你在30天之內來辦理交屋。

那這個時候如果你認為建商沒有達成驗收該有的標準，其實事實上、從條文來看，他其實並沒有要求驗收要過才能通知你交屋，這一點基本上，跟我們一般在買賣房屋的一個認知上面，其實是不太一樣的。

三、權利變換參與都更者恐怕需另提訴訟主張房屋瑕疵

實務上面，建商通常他會用函文來通知地主，請地主在一定的期間內來辦理交屋，所以各位聽眾要知道，因為很多聽眾其實現在也會有個想法就是說我們其實就權利變換就好了，那我們就不一定要簽合建契約，因為我們基本上所有相關的權利義務，我們全部以權利變換為基準。

那這個想法不是不行，只是說，如果以我今天講的情況來看，你是一個沒有簽合建契約的地主，那麼你在交屋的過程當中，即便你發現房屋有任何的瑕疵，建築施工品質很差，其實從權利變換實施辦法第27條來看，以及都市更新條例第63條來看，這兩個條文合併的來看，你基本上要另外打訴訟去主張它的瑕疵，而你不能因為它有這個瑕疵你就拒絕交屋。

四、簽訂合建契約者需看驗收條款怎麼寫

那反過來說，如果你是有簽合建契約的地主，如果你可以在早期簽署合建契約之前，透過一定的驗收條款，把它寫入合建契約當中，把驗收跟交屋做前後義務的相連動要求，在這個情況底下，你因為驗收不過拒絕交屋，才比較有辦法去跟建商做一個法律上的主張。

五、雖拒絕交屋但風險仍須面對

所以簡單講，如果你拒絕交屋，其實在多數的情況下，不一定是對你自己有利，畢竟我們在權利變換實施辦法第27條的前提要件是建商要用書面通知土地所有權人辦理接管，當他拿到使用執照、完成水跟電的接通，其實就可以通知你來辦理了。

那各位也會想說他通知我辦理，那就算我不去配合辦理，視為接管，又會怎麼樣？白話講就是建商通知你交屋，不去交屋對地主來說房子也不會跑掉，那就跟建商卡著，好像權益也沒受損？

可是關於這個觀念，各位聽眾要注意一點，我們法律上視為已接管或者是說視為已交屋，這個法律上會代表什麼意義？

也就是說，假設我今天3月1號通知你，然後請你3月10號來辦理接管，你拒絕或者是你說這個房屋很多瑕疵、驗收不過所以拒絕，可能你是一個沒簽合建契約走權利變換的地主，又或者你的合建契約裡面對於驗收條款，並沒有明確約定的地主，當你做出這樣的意思表示時，建商他其實是可以主張他是3月10號那一天開始，他就已經把房屋交給你，所以是你自己不來領，不是他的問題，那這個對你的風險就是建商已經不存在房屋的任何管理義務；換言之，如果你過了半年才去接管這個房屋，你進到這個房屋，你發現可能有任何的毀損、被破壞的痕跡，基本上你是沒有辦法去苛責建商，因為保管義務不在他身上。

就像我們常常去停車場，很多停車場會寫「停車場僅供停車，不負保管義務」，所以你的車窗被砸破，你車內的東西被偷竊，你不能來告停車場，姑且不論定型化契約條款問題，我只是說用同樣的概念來類比，建商房子已經給你了，你自己不去辦理接管，自己沒有把你的房子照顧好，你是沒有辦法事後再說建商沒有善盡保管責任，要來對它做訴訟，基本上這種訴訟輸的機率是相當的大。

六、都更律師好建議

總而言之，我要提醒各位聽眾，就是說驗收不過，不一定可以以此為理由拒絕交屋，因為我們從都市更新條例第63條的規定，他寫期限屆滿之翌日，就是說請你3月10號來交屋，3月10號到了，從隔天（3月11號）視為已接管。

那麼我們又從權利變換實施辦法第27條的規定來看，其實建商他只要拿到使用執照以後，他就可以要求你在30日內通知你要辦理接管，但是要特別注意的一點，就是建商必須要用書面通知，否則這個通知可能是一個不合法的通知。

如果建商是口頭告訴你說趕快來交屋了，這個時候基本上它的期間通知的時間點以及接管的期限並不明確，未來可能還有一些爭執的空間。

那最後就是再次提醒，拒絕交屋不一定對地主有利，重點還是說，如果你的合建契約約定的有清楚，你可能才有一定的談判籌碼，否則建商蓋屋的品質瑕疵是另外一個訴訟的問題，不是你要不要交屋、可以拒絕交屋的問題。

好的，那以上就是今天跟各位聽眾分享的，那如果各位聽眾還有其他的問題，歡迎再來信詢問，謝謝大家，拜拜。

如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。

【都更法學堂7】關於都市更新條例第63條，房屋驗收不過可以拒絕交屋嗎？

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