2025-01-18
都更律師看三重六張街民宅倒塌案
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第49集錄音逐字稿，錄音時間為2025/01/18
各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集我想跟大家聊聊，在一月份的時候三重六張街民宅倒塌案的新聞事件。
一、三重民宅倒塌案
我想跟大家聊看看，不知道大家的想法是怎麼樣？我看到民宅倒塌之後，我第一個其實在想的是，在建築物已經不存在的情況底下可不可以來做都市更新？因為我們知道都市更新，基本上要有建築物（老舊建築物在一個土地的上方），當土地上面已經沒有建物，它是一塊素地，基本上它要做都市更新的話，它容積獎勵的部分就不太一樣了，
而關於這個問題，大家應該知道三重民宅倒塌的案例事實，它本來是一直有老舊建物的存在，雖然後來因為隔壁施工的關係，產生倒塌，而後續如果要做都市更新，我想應該還是可以做（從寬認定），也就是說在這個案例裡面，雖然老舊建物已不存在，但是基於都市更新的思考，應該是以老舊建物存在做都更的一個審查標準來做全面性的容積獎勵給予。
所以我認為在這個個案上面，應該還是有相關的都市更新容積獎勵的試用。
二、房屋倒塌受災戶可對建商主張期待利益損害賠償嗎？
那麼第二個，我在新聞上看到有些受災戶，他基本上可能也會跟這個肇責的建商來做求償，而這個求償，其實我就想到一個比較有趣的主張，也就是說受災戶可不可以主張「其實他受到的損害，還包含了都市更新的相關期待利益？」
我的意思是指說，因為大家知道都市更新，其實它具有更新前及更新後價值的差異，那麼受災戶他在求償的時候，因為畢竟都市更新的時間可能也沒有那麼快，那麼他求償的金額可否把相關的期待利益給放進去？
我認為，因為畢竟我們講的民法上的損害賠償，是以「損害填補」作為基本的思考，所以受災戶在老舊建物未倒塌前，如果說建築物剩餘的價值可能也許是五百萬、八百萬，那麼即便在更新後，我們建物的價值可能會有提升，但是這個提升是來自於更新後的一個新建物，他有營建成本的投入所產生的價值變化，因此，是不是可以連同期待利益主張損害賠償？我認為可能會有一點困難。也就是說，對受災戶來說，可能在法律上比較明確的主張是在它老舊建物倒塌前，這個老舊建物的實際估值，在法律上會比較得到多數的認同。
那麼至於都更的期待利益，就是我剛剛第一點講的，可能後續透過都市更新的開發期待利益事實上還是可以被實現的，當然在從老舊建物倒塌到都市更新真的完成這段期間，相關的租金以及其他的損失，我想也都可以一併跟建商求償，好的，這個是關於這個第二點。
三、倒塌建築可否跟隔壁的建案做合併開發？
最後一點我再跟大家談一下，如果這個案子，他要跟隔壁的建案做合併開發有沒有可能？我個人覺得也是有一定的難度，當然如果能夠做合併開發的話，我想產品以及基地面積整體來看是一個比較好的選擇，但是這個難度在於，因為建商可能已經把預售屋給賣出了，也就是說，他原本基地規劃的大小，已經有許許多多的買預售屋的其他民眾，現在如果要跟旁邊倒塌的民宅做合併開發，相關的建築規劃可能要做大幅的變更設計，那由於他也已經動工了，原本的建案動工了，所以這個在建造核發之後，也要去做一個變更，因此，不管在整合面、在法令面，我認為可能都會存在一定的難度。
實際上，對於預售屋已經買受的民眾來講，也有可能會對於建商的做法產生不滿，進而衍生另一波的法律訴訟，所以我認為這個合併開發應該是有一定的難度。
那最後跟大家講一下，就是說其他的關於建商的資本額太小、或者是說施工的具體瑕疵導致的原因到底是什麼？那我覺得這個可能後續要等事實再明朗一點，有機會我們再來跟大家談這個問題，好的那我們今天就跟大家先聊到這邊，謝謝各位聽眾，拜拜。
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