2024-11-27
防災型都更獎勵你拿到了嗎？律師白話解說讓你輕鬆懂（下集）
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第34集錄音逐字稿，錄音時間為2024/11/27
各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集，我們來跟大家錄防災型都更獎勵的下集，好，那如果沒有聽過上集的，可以先去聽一下，我這邊就沒有再做一個前情提要了。
我們在上一集講到說防災型都更獎勵的基本申請條件，還有他可能要跑一些流程，以及這個此「同」非比「同」，就是防災型都更獎勵評估的同意，跟防災獎勵要申請的同意（事業計畫的同意）是不一樣的，兩者不要搞混，那我們這一集來聊一下其他。
一、防災型都更獎勵將加速審議流程
首先，第一個，防災都更它其實在評估的流程上面，以台北市政府來說，基本上是有加速審議的行政政策存在，通常大概可以6個月（快的話6個月），那如果說你權變跟事業計畫併送，大概可能八個月也就會有個結果了。
這跟以往都市更新的過程，動輒兩三年以上有很大的差異，所以我認為防災型都更，基本上是一項政策利多。
二、防災型都更獎勵加上海砂屋獎勵無敵
好，第二點是防災型都更獎勵，大家都知道他有30％的容積獎勵，那我有聽到有一些地主再說防災型都更獎勵跟海砂屋獎勵，因為海砂屋獎勵也是30％，這兩者到底是什麼樣子的關係？我要跟大家講，這兩者基本上其實沒有什麼樣的關係。我們講白話一點，如果你家是海砂屋經過鑑定，又符合防災型都更的建物，那你可不可以兩個獎勵都申請呢？
答案是可以的！
所以各位聽眾你聽到這邊，你就會發現說這個真的就是我剛剛講的這是一個政策的做多，這是政策利多，所以防災型都更的30％，加上海砂屋的30％，那我們都還沒有去算我們一般常在講的容積移轉，或者是一般的更新獎勵，我們都還沒有講就已經有60%了。
所以我認為在很多的這個老屋，他可能有些老屋他其實蓋到了五樓，如果各位聽眾有在聽我之前的Podcast就知道，蓋到四樓的老屋跟蓋到五樓的老屋，其實這個對開發者來講，這是非常大的不同，因為我同樣一塊基地，我要多分給一層樓，以五樓的老屋來講，現在在這個防災型都更加上海砂屋獎勵來講的話，其實對建商來講，對開發者來講，這個本來不願意投入的，可能都願意投入了。
三、防災型都更獎勵有可能突破兩倍基準容積
那接下來，有一個有趣的問題，既然是政策利多，那大家也都知道我們的這個獎勵值，基本上是以基準容積的兩倍作為上限，那我剛剛講了，防災型都更30％以及海砂屋獎勵值30％，所以如果是以兩倍為上限的話，其他的獎勵或者是我們講一般的獎勵，是不是就大概就是40％，合起來30%＋30%＋40%，那就等於兩倍了。所以我要跟各位講，這個真的是政策利多。
在臺北市政府來講，它其實在某些特殊情況下，甚至可以放寬，在這個超過兩倍，他可以不用經過都計的程序，它直接透過審議會審議結果就可以辦理了，他這兩種情況我簡單講：
第一種情況
你的基準容積加上更新獎勵，本來就已經超過兩倍了，那麼你的這個防災型都更可以加上去，他讓你加進去，那你一定超過兩倍，這是第一種情況。
第二種情況
你的基準容積加上海砂屋，加上這個更新獎勵還沒有超過兩倍，但是你加上這個防災型都更超過兩倍也可以，他讓你的基準容積的兩倍上限可以被突破，但同樣的，你不可以再申請其他的獎勵跟容積移轉。
四、防災型都更獎勵可能帶來合建契約重簽潮
所以簡單來講，這個狀況會變成什麼？我們在實務上近來遇到幾個有趣的案例，他可能是很早期的簽約，大概比方說兩三年前的簽約，因為各位要知道防災型都更是今年（113年）才推出，那落日大概是有五年的這個時程，這五年都可以走防災型都更獎勵，那他可能民國110年跟建商簽了一個約，那個時候沒有防災型都更獎勵，所以後續有了這個之後，又有可能這個獎勵，甚至可以突破到兩倍，如果你們在合建契約裡面沒有去考量約定到這一塊，那究竟這一塊之後去怎麼做分配？就會產生很多合約要重簽。
所以有許多的聽眾，其實也有慢慢的注意到這一塊的問題，但實務上，這個防災型都更到底要跟建商、地主之間這個重談要怎麼談？
慢慢的我相信，因為畢竟防災型都更是今年才推出的一個新的政策，很多建商跟地主之間也都還在磋商當中，還沒有意識到這一塊，但是對於已經簽約的地主，我認為這個可以稍微去注意一下，當然如果你的合約裡面有去約定說你們是採這個權利變換，就是說你們沒有另外再去談，你們的分配都採權利變換，那當然在權利變換裡面，如果建商有重新送件，有把防災型都更做一個變更設計，把防災型都更給納入，我想可能也還可以處理這個問題，但是大部分其實在合建契約裡面的協議合建，大致上都是去用分配比例的，這個地方各位就要去注意一下。
五、防災型都更獎勵會有搭便車效應
最後我再跟各位談一下，防災型都更獎勵它其實會有一個所謂的搭便車效應，我們剛剛講說這個容積獎勵其實是政策作多，所以在兩種狀況可以突破基準容積兩倍的上限，那另外一個情況，就是說假設如果說在同一個使照的範圍內，有A、B兩棟建築物，大家要知道就是說A棟的建築的所有權人，他們都同意去做防災型都更的評鑑評估流程，那B棟的地主就不願意，那評估下來，發現說A棟真的符合了，那請問一下B棟，我跟各位說，如果是同一個使照，注意我們是用同一個使照的部分，裡面有評估為耐震能力不足的建築物，那麼在這個原來的使用照範圍內都可以去申請，簡單講，就是B棟的使照跟A棟如果一樣，B也可以因為這樣子而受益，所以我們講這個會有類似搭便車的效應，但是如果你的使照範圍如果是不一樣的，那就不行。
好，那以上是我們跟大家詳細介紹防災型都更獎勵的一些其他的案例分享以及觀念的解釋，如果各位聽眾對於不管是防災型都更或是都市更新、危老也可以，還有任何的問題，歡迎再來信跟我們做討論，謝謝各位聽眾，拜拜。
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