自主更新過程中遇到部分地主拒絕出錢怎麼辦？

分類: 自主更新篇標籤: 融資自主更新協助出資同意比例信用良好

2025-03-29

自主更新過程中遇到部分地主拒絕出錢怎麼辦？

鄭藝懷律師

本文章為《正律思》Podcast節目第66集錄音逐字稿，錄音時間為2025/03/29

各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這一集，我一樣會跟大家聊有關自主更新的議題，不過這個議題我想要再特定一點，因為在自主更新的過程當中，其實各位聽眾要知道，大部分的地主都是要自籌資金，也就是說每個地主都要自己拿一部分的錢出來，那麼才能走上自主更新這一條路，畢竟沒有所謂的實施者來協助做出資的動作。

所以在實務上面，我們偶爾會遇到有些地主他其實是拒絕拿錢出來的，那麼這個時候自主更新就面臨到「對於不出錢的地主該怎麼辦呢？」

一、不出資的地主不等於不信託的地主

那在回答這個問題之前，首先，我們先區分第一個「不出資的地主不等於不信託的地主」，有些地主他其實基本上願意配合做信託的動作，可是他不想要拿錢出來，因為他不想把他的土地去設定抵押，也或者可能他手中確實沒有足夠的現金，而這兩種狀況的地主基本上概念上是不一樣，為什麼呢？

因為當自主更新的時候，更新會本身並沒有任何的資產，所以如果想要跟融資銀行進行全額融資，在目前實務的操作上面，大多數的銀行，都會要求進行百分之百的信託，所以各位聽眾你聽到這邊，你就會發現說，如果你們家在走自主更新，你是希望這個地主不出錢比較好？還是說不信託比較好？

其實聽起來應該是不出錢會比不信託好一點，因為不出錢他可能還會配合信託，不信託基本上就應該也是不出錢，所以如果說不出錢但願意信託，我認為這個問題還好解決一點，當然以下我們是針對這個狀況來說。

二、全額融資的前提是要百分之百的信託

好的，回到我剛剛講的問題就是，就是大多數的銀行要求百分之百的信託，那萬一就是有地主不配合信託，要怎麼辦呢？

（一）同意比例至少要達九成以上

你的同意比例至少可能要到達九成以上，這是第一個。

（二）更新價值打七折後仍足以支付融資貸款金額

更新後的價值，如果說你現在更新後的價值是2000萬，那你打一個七折是變成1400萬，你也要更新後打完七折的價值，大概要能夠支付你現在要融資的貸款金額，這個是以個別地主來去做換算的。

（三）未來餘屋銷售的去化問題不大

第三個是說，你們這個自主更新會的地段是不錯的，也就是說未來餘屋銷售的去化問題不大，講白話一點就是很好賣，不用擔心賣不掉。

（四）個人信用是否良好

那第四個，它其實是個別因為更新會，它在跟融資銀行簽約的時候，其實個別的地主也都需要跟融資銀行做簽約的動作，那融資銀行他就會去看個別的地主，這個信用是否良好，還有就是說個別的地主，他在更新範圍內的土地跟建物，他舊有的借貸有沒有偏高？因為他舊有的借貸，如果偏高的話，他基本上更新後的價值可能會沒有辦法支應他原本的融資金額，因為他還是得先清償他舊有的借貸，那對融資銀行來說這樣的放貸未來資金回收的風險就會比較高。

所以我們可以發現說，在這個情況底下，有可能更新會的貸款不見得能夠全額融資，再加上我剛剛講的案例事實又有部分的地主不出資，那豈不是更新會就巧婦難為無米之炊？也沒辦法去做建築更新的相關事業了。

三、解決方法：可尋求其他人協助出資

實務上這個解決方法大概就是說，你可能可以去尋求其他人去協助出資，所以我們可以發現，通常在自主更新裡一定會有一些領頭的地主，那麼這個地主也有可能是大地主或者是他是一個比較有財力的地主，所以可以透過同意更新的地主出資來補足不願意出資的地主，那麼這個有什麼好處呢？

（一）同意更新的地主協助出資並依比例領取風險管理費

假設你是一個同意更新的地主，你協助了某位不願意出資的地主，這個時候你當然可以依據你的出資額，我們會換算比例來進行一個分回，同時可以領取在實務上通常會認為說因為你協助出資了，所以你可以再領取風險管理費，那這風險管理費，當然就看個別更新會在他的權利變換計畫書裡面提列的，至於沒有出資的地主，他當然就不能領取風險管理費，所以對於願意出資的更新地主來講，基本上有給予這樣相對應的誘因，

（二）尋求外部的投資人來出資

那第二個方式是說，也可以尋求外部的投資人來出資，當然外部的投資人出資，它就有一點點像是用後來更新後的房地來做折價抵付、來支應他的出資，本質上這就是一個比較像是投資的行為，所以在自主更新的過程當中，如果資金財務上面有可能會出現問題的時候，建議要提早來做因應，所以要注意不出資的地主人數有多少？然後同時要去注意更新範圍內，你在自主更新的時候，個別地主的信用狀況如何？以及舊有的借貸有沒有偏高？那你也要去思考你們自己的地段有沒有良好、去化的問題會不會很大。

四、自主更新通常前期費用，需要有人幫忙出資

那最後一點要跟各位聽眾提醒，其實在自主更新在前期費用，可能就需要有人幫忙出資，因為在前期其實就有一些基本費用的管銷、開銷（那目前以我看到的不一定是百分之百準確），自主更新大約每一坪可能需要的金額，你可以抓大概2萬塊會比較安全，這個坪不是m2是真正的坪。

所以我們如果以都市更新的面積，1000m2大約乘以0.3025，大約等於差不多325坪至少，你325坪乘以2萬，你大概至少要準備差不多650萬至少，我說的前期費用，那隨著整合時間越久，有可能金額會陸續的增加。所以，各位自主更新的更新會，其實要善用政府的補助，部分熱心的或是大地主，可能也有需要先墊付部分資金的一些想法，才比較有可能可以足夠支應前期的費用，那當然最後如果說你們在自主更新之前，你們可能就有一些公基金或是管理基金也可以去做適度的運用。