2024-11-09
想了解鄭律師與都更的故事，先從這集開始。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第29集錄音逐字稿，錄音時間為2024/11/09
各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，基本上，今天這一集，我想跟大家做一個閒聊，就是有一些聽眾會想要知道說究竟過往我是怎麼樣子跨入這個都更領域，因為我在前幾週我去參與了一個研討會，這個研討會其實就是在講最近大都更時代後都更的進展的一個法律的議題的探討，當中當然也有談到最近很夯的京華城的容積率的問題以及都市計畫的這個容積獎勵到底應該怎麼樣去規劃設計。
那當然我今天也不是要談這些東西，而是我在這個研討會上我發現說好像確實比起來我在這個主講人方面我是算比較年輕的，所以也有一些聽眾，我說的聽眾是去聽演講的這些聽眾也很多是地主，那大家可能也很好奇說，究竟我當初是怎麼跨入這個都更領域的？
我跟各位分享一下，我在大約十多年前，可能快要接近大概十三十四年前那個時候我當實習律師，那當時我的第一個案子其實非常的有緣分，我就是去接觸了一個叫做文林苑，我想只要有參與都更的或者是在這個業界裡面有稍微有一點經驗的，大概都知道文林苑的一個事件，那也就是因為這樣子，我還在實習律師的時候，我的第一個案子，我就開始接觸了這樣子的一個土地都更整合的過程，那當然這個也要很感謝我過去帶我的指導律師，帶我的律師是許律師，他也讓我學習了很多，這是第一個說我是怎麼跨入這個領域的。
那第二個是有些聽眾也會問說，那究竟作為一個律師，到底我是代表建商的律師，還是我是地主方的律師呢？其實關於這個問題，我想跟各位聽眾分享，基本上以律師的角色來講，重點是有沒有利益衝突，究竟你代表你是協助建商的還是你是協助地主的，甚至有時候我們也有很多自主更新會來委託我們做一個顧問的審閱，那我想這個重點在於不可以有利益衝突，這是作為一個律師一個最基本的職業道德。
那第三個跟大家分享的是說做一個律師在都市更新上面我們可以提供什麼樣的協助，那就像我剛剛講的最簡單的是從諮詢對於都更程序的了解、合約的審閱以及到比較後端的像是可能有磋商條款的磋商，甚至有些地主他可能或是當然也有可能代表建商也不一定，他對於權利價值的磋商以及最終我們產生的訴訟，那這些當然都是律師，以我們作為一個比較在土地或甚至都更危老方面的專業的律師都可以去協助的部分。
那在這個地方，我想要特別提出來一點，關於這個都市更新相關的訴訟，我個人的理念是希望盡量能夠用和解的方式去處理，因為一旦訴訟大家要知道少則三年多則五年以上比比皆是，那整個都市更新案就動彈不得，那我想這個地方，不管我是代表著建商或是代表著地主、代表著自主更新會、代表著這個顧問公司，我認為這個都沒有人會得利，因為時間其實是都市更新裡面一個很大的成本，所以除非說我們看到了某些真的是很不合理的，或者是我們認為說這個訴訟有一定相當的機會，我們才會去建議去提出，或者是說當事人他有很強烈的委託的需求，不然我們盡量希望在都市更新裡面用磋商的概念去處理會是比較好的。
那最後一個就是聊一下，我對於這個都市更新，雙北都市更新未來的展望，當然我講我這個地方講的都市更新指的不一定就是都市更新條例，也有可能是危老建築就是危老條例的情況，大家也知道危老條例是100％，都市更新他是一個多數決，大概都是80%以上再使用。
總而言之，我對於這個未來的展望，我個人的觀察是這樣，我覺得可能會朝向兩極化的發展，也就是說自主更新可能會慢慢增加，而本來就有很大的誘因，我舉個例子比方說大安區的或信義區的，或者是可能中正區的中山區的，然後你的基準容積又是非常高的，而你的樓層高度大概又只有三四樓，甚至只有三樓的，我認為對於這樣子的案子，加上你的基地完整，那我覺得還是會有很多建商不斷的來做一個主動的洽談跟整合，可是反過來說如果你不是這些，你可能我們講你可能在文山區或者是說你可能在大同區，而你的樓層高度可能是五層樓、六層樓，那你的基準容積可能是只有225住商大概是225，在這個情況底下，其實對於建商他主動進入的誘因並不高，在這個時候如果你的房子又舊了，你有更新的需求該怎麼辦？
那我覺得就是走自主都更，這是一個我目前我個人的經驗裡面，我認為他是一個比較可能被發展的，所以未來我認為在自主都更這一塊，應該也有更多的這個教育，應該溝通理念要去做一個舉辦，讓地主更清楚的了解，究竟自主都更要怎麼做因為這樣子才不會延宕了需要老舊住宅需要更新的一個需求。
那總而言之，就是沒辦法做的未來可能就傾向自己做，那本來條件好的還是會有建商進來，就是我所謂的兩極化的發展是這個樣子，那以上這一集其實就是跟大家閒聊一下，關於都更的幾個想法，如果各位聽眾還有一些想要知道的，也可以再來信詢問我們，謝謝大家，拜拜。
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