本文章為Podcast第3集錄音逐字稿，錄音時間為2023/10/18

哈囉！各位觀眾大家好，我是鄭律師。歡迎跟我一起做正確的法律思考。我今天呢？想要跟各位聽眾聊一聊，都市更新這個議題。

一、都市更新的緣由

其實因為我主要是在雙北做執業，所以有時候我們常常看到，其實雙北有很多新的這個建案，或是不斷的有很多新的工地，不斷地在產生。關於都市更新這個議題，事實上它大部分都發生在雙北，聽眾有沒有覺得說，為什麼比方說在可能是台中，或者是高雄，其實我們比較少聽到都市更新，它有一個一個很基本的一個原因，就是說，這個都市的發展到了一個程度，人口一直膨脹，事實上這個都市它可能也是比較早期的發展，所以在都市裡面，其實已經沒有我們講的素地，素就是說完全上面沒有建築物的這個土地了，都沒有了，所以如果這個都市它要繼續發展，建物老舊之後，它要怎麼開發，那它唯一的一條路，事實上就是把舊房子給拆了，蓋成一個新的房子。所以其實都市更新，它一個最基本的概念，就是它在一個都市的發展過程當中，需要把老舊的建築物給拆除，然後蓋出一個新的一個房子，可以讓這個市容煥然一新。

二、都市更新的好處

第二點其實是都市更新，其實它還有一個好處，就是說我們知道，台灣很多地震的情況底下，建築物如果30年、40年，甚至它是早期的建築物，在安全、耐震結構上，不見得是能夠吻合現在的這個標準，所以事實上，透過都市更新，大概也是一個唯一的一條比較可行的路，當然在這個情況底下，有時候，難免有些人會覺得說，可是我就喜歡我原本的房子，住得好好的，那我為什麼非得要接受不管是政府或是建商來跟我談都市更新呢，其實我覺得談到這個問題，它其實應該要從另外一個角度來思考。我們其實是活在一個共同體裡面，就是說大家彼此之間，其實你也不是魯賓遜，不然，就去孤島自己生活。既然你是跟大家活在一起，那事實上，包含你的土地都是一個共有的狀態底下，那你就免不了說，其實彼此之間應該要有一個最基本的一個互相容忍的義務。所以大家可以發現都市更新，它其實在法令層面上面並沒有要求到百分之百。這一點是它跟這個危老有點不一樣的地方，那當然之後有機會我們再來談一下危老這個概念。

三、都市更新案的角色

所以今天我想要都市更新，談到這個基本的認知之後，我想要從幾個角度來談一談都市更新、更細部的一個東西，首先就是說都市更新，它其實有角色的部分，第一個，它的角色的部分，當然大家應該很快就可以想到，第一個角色就是地主，那第二個角色是建商，對於都市更新裡面，比方說，像我知道很多人都是租房子，在都市更新裡面，其實基本上對於承租人，其實是比較沒有什麼去著墨，因為事實上真正有話語權的應該是地主，第二個是我們比較常看到的角色是建商，那為什麼是建商呢？因為建商其實他比較具有這個專業能力，都市更新它事實上它需要一定的資金，所以，如果說沒有這樣子具有專業、又有資金的建商介入，事實上很難去推展。

四、都市更新種類（一）：公辦都更

第二個，我們從都市更新的種類，其實在我的認知裡面，大致上應該可以簡單地區分成四種，第一種就是說所謂的政府，這個政府指得是什麼？就是說公辦都更就是說由國家來做主導型的一個都市更新，通常在這個狀況底下，國家會願意做主導，大致上聽眾大概也可以猜得出來，表示可能在一個範圍，都市更新它其實是一個範圍裡面的這個土地，可能是這個公有地或是國家地比較多，所以由政府出面來做主導，那這幾年，其實逐步的演化，在演化的過程當中，政府的主導，其實慢慢地交給了一個，比方說這個國家住都中心，或者是新北市住都中心，台北市住都中心這一類的行政法人。它事實上，在嚴格定義上來講，比較不算是政府，它算是一個半官方半民間的角色，是一個比較有趣的現象的變化。

五、都市更新種類（二）：自主都更

種類的第二種其實就是自主，這個自主就是說所有的，假設說，你們家附近有3塊地要都更，那總共有10個地主，那這10個地主其實他們可以聯合起來說，那不然這樣好了，我們自己想辦法來做都更，通常在正常的流程上面，他們必須要成立一個叫都市自主更新會，那這個其實是需要透過登記的，它有一定的行政程序要跑，這種都市更新其實早期並不多，但這幾年越來越常見，那我想大概跟普遍人民，對於這個都市更新的認識越來越深，對於都市更新所需要的專業技術，也許民眾也覺得說他們可以透過自己去摸索，所以通常現在這個自主都市更新，在比例上，我們也看到有所提升，那通常這種自主都市更新會，它其實有兩點要注意的，第一個就是說，它也是需要委託一個顧問公司，在建築規劃、在預算設計上面，畢竟原本的地主住戶應該還是不具有這樣的專業，所以通常還是會去委外，請一個專業的顧問公司來做一個協助的動作；第二個，都市更新、比較常遇到的問題，可能是資金籌措的問題，因為通常地主不太會願意再拿錢出來，那當然也不是說聽到地主，就一定表示地主一定有錢，其實很難說，所以在自主都市更新裡面，如果資金籌措有問題的時候，通常還是可能會透過跟銀行做一個抵押貸款，做一個設定的動作，未來才能夠去支付相關的營建成本。

六、都市更新種類（三）：建商擔任實施者

種類的第3種其實有講過，就是建商雙北都市更新裡面，通常都是由建商，我們一般叫實施者，或者是出資者來做主導的，這也是現在最常見的，我覺得這幾年，其實對於很多的這個都市更新，建商他在主導的過程當中，其實有很多不一樣的思考，有可能他有開發時程的壓力，也有資金的壓力，那我們比較常見到的問題，以我自己在職業的過程當中常見到問題，其實主要是信任感的問題，所以信任感就是說，地主跟建商之間其實本來都互不認識，那你想看看，假設有一天，有一個人，突然來敲你家的門，然後他給你一個傳單，說你們家要辦都市更新，他開一個這個說明會，希望你來參加。那你要知道，就是說站在一個我素昧平生的一個角度，我聽到說你要把我家拆了，然後你會分配多少給我，聽起來你就會覺得怎麼樣，好像詐騙集團，會覺得好像很沒有信任感，所以我覺得建商跟地主之間，通常比較能夠圓滿順利成案的，通常都是在地主之間，對於建商可能有一定的認識，甚至有些是地主主動去找建商說，請建商來他們這個範圍，地主他們更新的範圍來參與，是地主去邀請建商來參與，甚至是邀請建商來競標，現在我也有聽過就是說可能地主他們也蠻團結的，所以他們找了兩三個建商可能三個，然後請他們提出這個簡報說明，然後來比價，然後來看看建商提供的方案，他們哪一個最能接受，這也是目前慢慢有這個趨勢。

七、都市更新種類（四）：合建

種類的第4個，其實就是所謂的我們比較常聽到的合建，合建基本上就是地主跟建商是一個合建的動作，那其實他這個是一個混合型的概念，就是說，這種合建通常理論上，地主要出一點錢，因為如果你沒有出錢，事實上你沒有辦法，分配到更多，可是所謂的合建，我剛剛講的是真正的合建的意義，但是在事實上的問題，就是說這種合建，地主他其實專業能力也不一定夠，所以你說要合建，是不是地主真的有能力去跟建商去洽談，那其實我覺得也不那麼一定。而且建商其實也不一定缺資金，所以事實上，我們所謂常常聽到的這個協議合建，協議合建，其實大部分還是建商出錢、地主出地，所以還是回到一個第3種類型的一個狀態。

八、都市更新怎麼進行？

我們再談完都市更新的角色跟種類呢，我們接下來再談一下，那怎麼進行，我剛剛有講了，就是說，有些建商他覺得這塊地很有潛力，他可能會去敲門，那他可能會去調查你的意願，所以第一步、最重要的就是說，他要先確認說，他在畫了一個範圍，假設說他覺得這三塊地可以做都更，都更完之後可能這三塊地都有靠馬路，所以它就有一個很高的一個潛在價值，各位聽眾可能會覺得說調查比例會很重要嗎？事實上非常的重要，因為依據都更條例的規定，同意的比例如果沒有到達，他沒辦法送件，就是沒辦法給市政府去審核、核定，因為其實都更它是一個滿有趣的過程，它其實前面都是私人之間的一個法律行為，它要一直走走走走，走到了一定的統一比例之後，建商把這個我們一般講的，可能是事業概要或者是事業計畫，然後送給市政府，到了這個階段之後，市政府他開始去做一個審核、審議核定的動作，那這個就會進入所謂的行政程序。

九、地主要注意的眉角有哪些？

再來第二個就是說，通常最重要的還是說條件怎麼分配，因為建商來找你的時候，我也聽過，有一些地主，他其實他對於這個建商給的條件，他完全沒有想法，所以政府在後端我們剛剛講前私後公，就是他在掛件的時候，其實會有一個程序叫做權利變換，權利變換就是會去審核每個地主應該可以去分配到多少，所以我也聽過說有些地主說我不是不跟建商合作，可是我不相信他給我的是一個合理的一個價值，所以我可以等到政府的這個權利變換數字多少出來給我，那我寧願相信政府，這樣的地主也是有的，所以第二個重要的就是說要談好權利分配，那第三個就是說，在這個權利分配底下，不管是權利分配或條件分配，事實上第三個最重要的就是說要簽約，是指說跟建商簽約，所以都市更新其實大部分都要去跟建商做一個簽約的動作，那這個簽約的動作其實有些地主，他可能會問你，你同意都更，這時候呢？可能你就要出一個同意書，你跟建商簽約，這兩個是不一樣的事情。通常呢，我們會建議地主就是說，你應該先跟建商簽了契約，簽了契約之後呢？再附帶的去簽這個同意書，如果反過來說，你先簽了同意書，那我們剛剛有講了他調查意願，同意比例到了之後，你簽同意書給他，他其實就可以直接掛件，至於契約怎麼簽，你們如果還沒有談好，其實我覺得這個程序不是很好，除非你已經非常確定，就是我也願意都更，也相信建商，這個權利分配好，交給政府去審議、核定，如果你有這樣的認知，那你先簽同意書再簽契約也沒有問題，不然一般我們會先建議務必先簽契約，然後這個同時簽同意書，或者是同意書稍微慢一點簽，這個都是可以的。

十、都市更新會拖很久嗎？

那當然最後一個進行的就是我們剛剛講的，建商就會掛件送件，那這個送件通常沒有那麼簡單，因為它要經過審議會，經過這個幹事會還要辦一堆的公聽會、聽證會這個流程，那甚至呢，每個委員，他對於建商送來的計畫，可能都有一些意見，他都會要求建商去修改，來來回回通常好幾年跑不掉，這當中其實還涉及到一個最重要的就是說，因為都更我們剛剛講的，它不用到百分之百，它跟危老不一樣，所以對於不同意的人怎麼辦？在幹事會，在這個專業委員的會議裡面，他們就會要求建商不斷去做溝通、去做協調，所以這個過程其實是非常冗長的，所以都市更新通常它沒有那麼快，所以地主要有耐心，那這當中有時候它還會牽涉到很多複雜的因素，比方說可能有人過世了，那這個土地就會有繼承的問題。這個時候如果說你有簽約，就會比較好解決，如果沒有簽約，那問題就會很複雜，因為本來10個地主，其中一個地主過世，變成繼承人，假設有6個，但是變成15個地主，那對建商來講，其實這是一個非常、非常麻煩的事情，所以其實簽約是一個我覺得在都市更新的過程當中，我覺得是不管是對地主或建商，都是一個必要的事情，那至於簽約這個東西，我想它其實還是有一些可以談的地方，有機會我們下次再來跟大家談，這一集就跟大家分享到這邊，如果大家有什麼問題，也歡迎留言，有機會我們也會回答大家聽眾的問題，謝謝各位，掰掰。

如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。

都市更新是什麼？都更優點、角色、種類及程序一次懂！（EP03）

如果你看完文章後，還是有更多的疑問，歡迎加入LINE@鄭藝懷律師，預約諮詢確保個案權益。

點擊連結加入LINE@好友吧！