2025-07-09
合建契約點交條款怎麼寫才不吃虧？律師教你實戰修改重點！
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第87集錄音逐字稿，錄音時間為2025/7/9
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天這集我想跟大家聊，在都市更新當中，我們知道地主有最基本的義務就是提供土地及建物，這個義務看似平凡無奇，不過今天我想要透過這一集來跟各位聽眾分享我的其他想法。
首先，我們知道對於建商來說，他必須提供的服務（或者是他的義務）包含著營建工程、申請建築執照、提供建材設備，當然最重要的是建商必須按圖施工，反過來說，在都市更新當中，地主的義務範圍，各位可能會很直觀的認為就是提供土地跟建物。
一、地主要配合的義務有哪些
不過我要跟各位聽眾說，事實上我們在合建契約當中，地主需要配合的義務不僅僅如此，還包含著其他的義務，例如地籍整理或重新送件時可能有所謂配合用印義務。要注意的是，地主一旦無法順利點交房地，就會導致違約。實務上，我們將這樣的違約責任及風險放在合建契約的後方（違約罰則），所以各位聽眾如果有收到類似的合建契約，可以把合約書翻開，翻到最後幾頁去看，通常會要求如果地主產生違約責任的時候，要負損害賠償責任。
二、地主違約可能面對高額的懲罰性違約金
有時候，我們也會看到合建契約的賠償方式包含著懲罰性違約金。各位聽眾可能還沒有辦法清楚的認知到，所謂的懲罰性違約金究竟是一個什麼樣的概念。
在實務上面，這個懲罰性違約金，如果是從建商的思考角度來看，當地主無法順利點交房地，即便建商已經拿到了拆除執照及建築執照，他也沒辦法順利開工。在這情形下將因為遲延開工而產生相關的遲延費用（有可能高達上千萬）。
所以建商會透過懲罰性違約金的約定，省去很繁瑣的舉證責任，各位要注意懲罰性違約金的約定是可以非常高的，這個在契約的風險裡面比較容易被大家給忽略。
三、點交房地是地主的主要義務
所以我們回頭來講，究竟為什麼地主一定要去負擔無法點交房地的違約風險呢？
畢竟可能有人會認為說無法點交房地其實沒有那麼嚴重，因為在某些情況底下，不一定是地主自身的問題，但從法律的角度來看，（尤其從合建契約的履約精神），事實上，房地的點交可以說是契約的主要義務。
所以有部分的地主，在簽署合建契約的過程當中，其實想要把合建契約點交房地的義務完全拿掉，這通常是會被建商拒絕的主因，對於建商來說，他不可能會同意去簽署一個無法保證取得房地點交的合建契約，那麼對建商來說不如不要簽，。同樣的，從法律的角度上來講，如果點交的義務完全不存在，事實上也不盡合理，那麼說到這邊，可能還是沒有辦法解決問題。
四、合建條文的最佳方案
所以，我最後提供一些我個人對於這問題的最佳解決方式：
（一）降低地主的違約罰則
首先，第一點，我認為可以先從降低違約罰則來做一個思考，也就是說，固然點交房地是地主應負的義務（而且是合建契約主要義務之一），但在地主無法履約的時候，是不是可以不一定要進行高額懲罰性違約金的求償？因為在某些情況底下無法點交，其實不包含地主拒絕履約，也就是說地主本身他是願意點交的，但可能某些因素，讓他確實沒辦法點交。
（二）增加建商的協力義務
這個時候我們可以考慮在合建契約裡增加建商來協助地主排除他人占用的協力義務。
在這樣的情況底下，對地主來說，一方面減輕了違約的責任及風險，另一方面，建商也比較會願意來協助地主做排除他人占用的協力義務，因為我們要知道，有些時候是客觀上的地主違約，可是主觀上是因為第三人造成的，所以這個時候如果建商出面與第三人做協商談判時，某程度可能會比地主自身出面處理還要有效果。
（三）協商處理更利於法律訴訟
那可能各位聽眾也會想說，如果土地或建物被他人占用，那就進行訴訟或者是進行拆屋還地，不也是一個很好的方法嗎？
事實上，訴訟有一定的風險，而土地或建物如果是長年被他人占用，通常背後有一些原因事實我們不知道，所以法律上不一定保證能夠絕對勝訴，外加法律訴訟的時間動輒都是兩三年以上，相比如果透過協商來處理，或許半年左右就可以圓滿的落幕了。
所以從我個人的觀點以及我覺得最佳的解決方式來思考這個問題，我認為固然要保留地主點交房地的義務，但同時也應增加建商的協力義務。另一方面，也可依據地主違約的具體情況，區分相應的罰則內容。
最後，我認為這樣子的合建契約會比較符合對等性，不管是對建商，或者對地主，都會是一個比較公平的寫法。
好的以上，今天就是跟各位聽眾分享，一下，關於房地點交義務、合約簽署的細節以及要注意的事項，如果各位聽眾，還有其他的有問題，歡迎再來信詢問，謝謝大家，拜拜。
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【合建契約篇15】房地點交條款究竟如何改？律師公開分享，再也不怕違約賠不完。
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