本文章為《正律思》Podcast節目第150集錄音逐字稿，錄音時間為2026/09/30

哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考。前面兩集，我們把整個流程走了一次。從估價師選任、估價作業、選屋、選配，一路談到權利變換計劃公開展覽。

我們知道，公展版裡面常見的是估價摘要。如果權利人想要進一步了解，就可能涉及到完整估價報告的閱覽。最後進入法院，法院本身也必須取得足夠的資料，才能進行實質的司法審查。

因此，今天第三集，我們就從比較務實的角度，來談談這一整個制度，不同相關的人、事、物可以注意哪些事情。

一、權利人有疑問，應知道如何取得完整估價資料

首先，對於權利人來說，如果只是想知道更新前後的價值，以及大致上的分配結果，公展資料或估價摘要，往往已經可以提供相當多的資訊。

但如果權利人對於特定的估價結果有疑問，例如：為什麼要採用這些比較案例？某個調整比例的依據是什麼？比準地與不同土地之間為什麼會形成這樣的價值差異？這個時候就可以再進一步確認完整的估價報告是否可以申請閱覽？資料在哪裡？權利人申請的方式是什麼？

我個人認為比較重要的不是「一定要申請」這種觀念，而是—

「如果真的有具體疑問，權利人應該要知道自己可以透過什麼樣的方式取得進一步資訊」。

二、實施者應說清楚完整估價報告的閱覽方式

對於實施者或更新會來說，完整估價報告可能非常厚，也不一定適合全部放入每一份公展計劃書裡。所以，在實務上提供估價摘要其實具有合理性存在，最可行的方式，應該是採取「將摘要公開，而完整報告採用另行閱覽」的方式。

通常會建議資料取得的管道，最好在公聽會就可以一併跟權利人說明清楚，但目前實務比較少看到這樣的做法。說明的內容至少應該要包含：完整報告放在哪裡？權利人可以向誰申請？是採用現場閱覽還是可以影印？有沒有提供電子檔？諸如此類基本內容的告知。

簡單來說，應該儘量讓權利人知道完整資料是存在的，只不過取得的方式是另外一條管道。這樣在實務上，或者是在整個都市更新的權利變換計劃階段，可以避免很多不必要的誤解。

三、主管機關應主動提醒權利人資訊取得管道

第三個我們要談的人是主管機關。

從臺北高等行政法院110年度訴字第804號判決來看，我們已經知道資訊獲取權不一定要求所有資料都必須主動交付。但我認為另外一個實務上面很重要、也值得去思考的問題是：相關資料是不是實際上容易被接觸的？

如果制度上說可以閱覽完整的估價報告，但對於申請方式、閱覽地點不清楚，甚至權利人根本不知道有這個管道，就容易產生相當多的法律爭議。

從制度的運作來說，資訊不一定要全部送達，這是無可厚非，但是取得方式應該要事先明確告知。主管機關基於依法行政角度，我個人認為，在公辦公聽會上面，應該可以採取主動提醒權利人有此項申請的權利存在。

四、估價師應把專業估價說得更白話

最後一個是估價師。由於都市更新的估價其實是一個高度專業的工作，一般權利人不一定能夠理解所有的估價方法以及專業術語。所以在實務上，如果可以在摘要、說明會或相關的程序裡面，將主要的估價邏輯說得清楚一點、白話一點，其實相當有助於降低後續的法律爭議。

因為許多案例，關於估價爭議，有時候不一定是估價結果產生錯誤，只是雙方不知道計算的邏輯是什麼。

如果估價師可以把：比較案例怎麼選、主要的調整因素是什麼、為什麼不同土地會形成不同的價值…這些內容說得更容易讓人理解，我相信很多問題在訴訟前就都可以被釐清了。

五、完整估價報告，是把「感覺不合理」變成「具體爭點」

另外，我們前面談了這麼多不同角度的人、事、物，不管是站在哪一方，我認為，相關資訊的申請跟回覆，應該都要盡量留下記錄。

對權利人來說，留下記錄可以確認自己什麼時候申請過什麼樣的資料；對實施者或主管機關來說，也可以確認它是否有提供閱覽方式、是否有回覆權利人相關的需求。

我這樣的觀點並不是要把每件事情都變成是一種訴訟的準備。我們要知道，都市更新的程序時間很長、參與的人很多，如果我們一再地透過口頭溝通，其實過了一段時間之後，很容易各說各話。

因此，我個人認為留下基本的文字記錄，對所有的參與者其實都有好處。

我這裡想要再進一步分享一個觀念—完整估價報告的功能，是可以讓人更完整地去理解估價的內容，但不要認為，只要申請完整的估價報告，就代表一定可以找出估價報告有問題。

有時候，當我們看完完整的估價報告之後，反而更可以理解為什麼某個價格會這樣形成、為什麼比較案例雖然看起來不同，但後面已經做了參數調整。當然，也不排除看完之後，發現有值得進一步討論的地方。

總歸一句話，完整估價報告的價值在於—讓爭議從「感覺上」的不合理，轉變成可以「具體討論究竟是哪一個估價環節產生了法律的疑問」。

六、不同程序階段，需要的估價資訊程度不同

如果爭議最後真的進入行政訴訟，而爭點也涉及估價報告是否合法，就要回到最高行政法院109年度上字第692號判決提醒我們的問題。也就是，如果只有摘要，卻沒有完整估價方法、比較案例及相關資料，法院很難真正進行實質審查。

所以，在訴訟階段的重點，不只是權利人有沒有看過完整的估價報告，我們會進一步去思考，法院有沒有取得足夠的資料，來判斷估價報告本身的合法性。

這就是我們透過這三集，不斷地跟各位聽眾強調：不同程序階段，對於資訊功能的界定應該是完全不一樣的。

所以，從整個制度來看，比較精確的思考應該是：究竟在什麼樣的程序階段、為了什麼樣的目的，需要提供到什麼樣程度的資訊？這是我們在思考完整估價報告的整個問題核心。

最後，我再幫各位聽眾把這三集，重新做一個簡易的整理：

• 第一集：從估價師的選任、估價作業，到權利變換計劃書裡關於估價報告的摘要，先去理解估價摘要只是一個估價作業的結果呈現，不等於是完整的報告。
• 第二集：透過兩個法院的判決可以看到，司法審查要有足夠完整的估價報告，但資訊獲取權的保障不等於要主動地送達給權利人。
• 第三集：針對不同的人來進一步地思考。權利人如果有疑問，可以進一步取得資料；而實施者跟主管機關應該在公聽會的階段就把取得方式說清楚；估價師則儘量透過白話以及完整的專業說明來減少資訊落差。

我一直認為都市更新真正困難的地方，很多時候不是完全沒有資訊，而是當資訊很多、程序很長、專業內容很複雜時，如果能夠把估價這件事情處理得更清楚，我相信對權利人、實施者、主管機關以及整個都市更新程序，都會有相當大的幫助。

好的，這一系列關於估價報告的內容就到這邊為止。

如果各位聽眾還有其他都更故事要跟我們分享，歡迎再來信告知。謝謝大家，拜拜！

如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。

【估價報告3】都更估價報告怎麼看？權利人、實施者、主管機關與估價師都該注意的事。

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