本文章為《正律思》Podcast節目第143集錄音逐字稿，錄音時間為2026/08/12

哈囉各位觀眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我們做正確的法律思考，我們在這一集裡面想要跟大家聊一下，為什麼一般的土地買賣契約比較容易成立，而我們在都市更新的合建契約卻比較容易看到被法院認定僅是預約的關係？而我會這樣子說是來自於我個人的一個觀察。

一、一紙合作意向書，能不能要求建商履約？

首先，我們在諮詢的時候，常常有客戶會說為什麼合建契約不能只有一頁，畢竟寫了這麼多的條文，看得懂的地主也沒有幾個人。

我舉個例子，假設有某一天，有一家建設公司跟地主簽了一份合作意向書，內容大致上寫雙方同意未來以都市更新合建方式共同開發，地主參與都市更新得分配之基本容積及容積獎勵的比例為7:3的分配方式，而容積移轉就由甲方可以取得10％，結果一年後營建成本大漲，建商認為當初只是表達合作意願，並沒有要真正簽署合建契約，因此拒絕依據前開的比例進行分配，地主則主張雙方已經簽署文件，合建契約早就成立了，所以建商不能反悔。

如果我今天把這個案例換成一般的土地買賣，假設地主跟買方約定土地總價一億元，30日內進行買賣移轉登記，在我們大多數人的直覺裡面，這樣子的一份買賣契約其實已經具有了法律的拘束力，那麼同樣都是簽約，究竟法院在都市更新合建契約的認定與一般土地買賣有沒有不同呢？

事實上，我們要知道一般的土地買賣，本質上是相對單純的財產交易，在實務上，只要買賣方就買賣的標的及價金有達成共識，法院多半認為契約已經是成立了。

我個人認為主要的原因在於土地買賣的內容是比較固定的交易。標示哪一塊土地價格多少、付款方式等等，多半是最重要的核心內容，而剩餘的條款基本上不會去影響契約有無成立的判斷。

二、都更合建不是單純賣土地，而是長期合作關係

我們回頭來看都市更新的合建契約，我們要有一個想法，當我們在簽署都市更新的合建契約時候，並不是單純的把土地給賣出去，他可能是涉及一項持續數年而有龐大利益分配，以及高度風險的合作關係，所以雙方除了在土地之外，可能會有建築設計、產品規劃、容積獎勵、共同負擔、分配比例、停車位配置、找補方式、估價機制、稅賦分配、施工期間長短、履約保證、違約責任以及驗屋、交屋等事項的約定。

換句話說，我們在都市更新的合建契約裡面，我們要有一個想法，真正重要的不是要不要參與都市更新，而是我們要如何的去參與都市更新。

三、約定日後再協商，可能代表契約尚未成立

也就是因為這樣，我個人觀察法院在實務上面，似乎對於都市更新的合建契約，會採取比較嚴格的標準來檢視雙方是否已經就合建契約的重要內容達成了具體而明確的意思表示，如果你們的文件內容寫了，約定日後再行協商，另訂正式契約，那麼法院就有可能認為雙方尚未形成具有拘束力的合建契約。

所以實務上有許多的地主主張雙方已經簽了合作意向書，所以一定要履約；不過這樣的說法，法院其實不一定會支持，主要的原因在於我們在都市更新裡，法院他不會只看地主跟建商是否有合約，而是他會去看整個合作的架構是否已經明確。

也就是說，從法律的角度來看，都市更新的合建契約，各位不能把它想像是一般的土地買賣，僅憑少數的條件就要讓契約成立，就像我剛剛說的，合建契約涉及長期合作、高額的利益分配跟複雜的權利義務關係，如果我們貿然認定合建契約的成立，有時候可能會造成更多的爭議。

簡單的說，在實務上面，土地買賣跟都市更新合建契約，我個人認為法院採取了略微不同的審查密度，當然這是我個人的觀察，所以我來提供幾個法院實務的判決，給各位聽眾做一個參考。

四、法院如何判斷合建契約是否成立？

首先，我們看最高法院102年度台上字第687號民事判決，在這個判決裡面，法官說兩造他們去商妥買賣標的以及買賣價金，至於關於房地交付、稅賦費用的負擔、違約事項等等，其實他們沒有要把它列為協商的重要事項，也就是因為這樣子，法院的法官認為他們所簽訂的契約其實已經成立了，這個情況是在一般的土地買賣契約。

接著我再提供另外一個法院的判決給各位聽眾，我們來看，臺灣高等法院94年度重上更一字第42號民事判決，法院在這個判決裡面就說得比較清楚，法官認為關於都市更新的合建契約，除了約定合建的標的、建物層數、分配比例、履約保證金交付，還涉及了工期、土地跟建物的點交、建物的構造、建材設備、稅捐及費用的負擔等等重要事項。

所以法院接著講，當事人即便就合建土地的地號、建築房屋層數及分配比例已經有約定了，但對於工期、過戶移轉、建物構造、稅捐負擔等事項，如果沒有達成一致的話，不能認為合建契約已經成立。這樣子的一個情況就會反映在我們剛剛所說的，合建契約的認定，其實比一般土地買賣還要嚴格。

接著，我再提供最後一個判決，最高法院108年度台上字第2312號的民事判決，這個判決基本上法官就講了，雙方對於這個備忘錄，究竟是預約或者是本約有爭執。法官最終認定，在這個備忘錄上面，雖然就合建之土地資金、分屋比例、搬遷費用及房屋補償等所有約定，可是就建物的構造以及合建完成後，土地及建物之點交移轉等，關於合建房屋契約的重要事項都沒有約定，顯然這個備忘錄不能視為是完整的契約，而只是預約，所以我們從這邊可以看到說，法院在合建契約上面，他認為重要事項的範圍或者是重要事項的內容，比一般的土地買賣多了許多。

五、簽合作意向書前，地主一定要注意什麼？

所以我最後要提醒所有地主一件非常重要的事情，很多人在都市更新的過程當中，常常會簽署合作同意書、合作意向書、開發同意書等等的法律文件。有些人認為，不管這些合約約定的內容為何，只要簽了法律文件，就一定可以要求建商履約。

可是我要提醒各位聽眾的是，我們真正的法律判斷，其實不在於文件的名稱，而是你要去了解，在法院的實務上面，究竟你所簽署的文件從都市更新的立場來看，是否對於合建契約的重要事項都已經達成了明確的合意，同時要依照不同契約的性質來判斷是否已經具備了成立契約所必要的重要條件。

六、簡易合建契約也要約定未盡事項如何處理

因此，在實務簽署合約時，我們通常都會去建議客戶，如果真的想要簽一個非常簡單的合建契約，務必要在合約的相關條文裡面去註明究竟剩餘沒有約定的事項要依據什麼樣的方式來辦理。

總之，我要提醒各位聽眾說，我們要先確認文件究竟是要表達合作意向？還是要產生法律拘束力？

大家要去充分理解法律上對這兩者認知的差異，才能避免因為單純的一個文件而影響自己未來許許多多的都更利益。

好的，以上，就是今天跟各位聽眾簡單的分享，關於土地買賣跟合建契約在實務上認定略有寬嚴不一的現象，但這個現象本質上是基於契約的性質所造成的，如果各位聽眾還有其他的都更故事要跟我們分享，歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。

如果你想收聽實錄節目內容，歡迎前往鄭律師個人Podcast「正律思」。

土地買賣契約容易成立，為何都更合建契約卻常被法院認定只是預約？

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