2026-07-15
都更建商是真心開發，還是只會吹噓？從「細節」看出良心實施者。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第139集錄音逐字稿，錄音時間為2026/07/15
哈囉各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，我們在進行都更洽談的過程當中，常常會聽到地主有一些疑慮，他會說某一個建商都會告訴他，未來這個案子他們打算怎麼都更，把未來的藍圖說得非常的美好，可是地主也看了許許多多的新聞，或者是上網查了很多的資料，他又非常擔心在都更的過程當中，會不會有一些被欺騙或者是資訊沒有揭露的問題。
於是我就在想說，如果一個實施者，他是有良心的、真心的想要來做都更案件會具備什麼樣子的特質?又或者是說有一些實施者他只是吹噓，他可能並沒有想要真的來做這個開發，或者是他只是想要將整個案件盤出去給其他的建商，究竟行為的特徵上面會有什麼不一樣的地方。
一、從馬斯克面試員工，看見「細節」的重要性
於是我就想到了現在的世界首富「馬斯克」，他曾經說過，他要怎麼去面試員工呢？
這其實在我們事務所有時候常常也會發生這樣的問題，我發現現在的面試者、求職者的履歷都寫的非常的漂亮，在面試的時候，我們也很難去分辨到底他未來會不會是一個好的或者是盡責的律師，而馬斯克他說他常常會去問面試者，他在職場生涯裡，面對過最挫折的事情以及如何去應對，他說他為什麼要問這些呢？
因為當你在面對這些困難的事情的時候，如果你曾經刻苦銘心，你就會格外清晰，也就是說當你在講述一件，你處理過棘手的問題的時候，你必然能夠講出許許多多的細節，如果你說你對一個事情瞭若指掌，你對一個事情付出很多心力，但是你卻講不出細節，那麼就表示其實你害怕被拆穿，或者你可能只是在誇大其詞。
二、都更案件也一樣，真心投入一定講得出細節
而我講這個故事給各位聽眾聽，是想要回頭來思考，我們在都市更新案件裡面，我們如何去確認建商是真的有心要來做開發，我覺得這會跟法律案件有同樣的狀況，法律案件其實也很像馬斯克講的，我們往往在於細節的確認，而這個細節的確認是透過證據來做堆疊，所以我舉個例子，如果在都市更新的過程當中，建商他召開說明會，可是說明會沒有多少地主願意來，這表示什麼？表示建商在整個過程當中付出的心力還不夠，他取得地主的認同度過低。
又或者是有一些建商，他在開發整合過程當中，他跟一堆地主有糾紛，不管是合建契約上的糾紛或是其他法律上的糾紛，那在這種情況底下，我們常講「得天下要先得人心」，這樣的建商，已經完全失去了許多地主對他的支持，各位聽眾認為他未來都更的進展，難道會順利嗎？我想答案應該很明顯，勢必會面臨到很多困難，那你在跟建商合作或是做簽約的時候，其實就要格外的小心。
三、真正有心的實施者，會清楚揭露三個關鍵
所以反過來說，我認為真正有心來做都更的實施者，他其實會告訴你一些，他都更的細部規劃，也就是我剛剛跟各位談的重點在於細節，因為你講不出細節，就表示你沒有心去處理這個案子，我覺得可以跟各位聽眾分享的細節：
第一，同意比例要完整的揭露。
第二，整個都更的時程，他必須要能夠具體。
第三，因為我們知道都市更新需要費用，我們法律的術語叫做共同負擔，所以如果是一個比較大範圍的都更，或者是資本額比較不夠的建商，他可能要能夠去回答財務規劃的部分。
四、不要只看分配條件，更要看建商有沒有真本事
簡單來說，當建商對於這三個部分都能夠去清楚的表述，也能夠提供資訊，而在說明會上或者是在自辦公聽會上，地主都能夠得到他們想要的答案的時候，我覺得或許就是一個可以考慮合作的建商。
以上今天就是簡單的跟各位聽眾分享，你要去學著分辨良心的建商跟吹噓的建商，不要單純在分配的條件或者是一些選配的內容上面做打轉，而去簽署沒有必要的合建契約，進而又衍生解約或發函的法律動作。其實這些都是可以在事前，多花一點心思去了解，就可以避免這些法律糾紛，那麼如果各位聽眾還有其他的都更故事要跟我們分享的，歡迎再來信告知，謝謝大家，拜拜。
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都更建商是真心開發，還是只會吹噓？從「細節」看出良心實施者。
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