2026-04-15
都更屋值得買嗎？一張紅紙背後的十年代價及都更真相。
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第126集錄音逐字稿，錄音時間為2026/04/15
一、Podcast風格與自我定位
哈囉，各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考。我最近在錄Podcast的時候，我們事務所的同仁，都說我的Podcast，好像講得有點無聊。那現在這種AI的時代，他們希望可以去多分享自己生活的經驗。
因為很多所謂的網紅律師都會拍照，或者是打卡說我來到了屏東法院開庭，或者是說拍一個卷宗這樣側拍，然後說這個卷宗有上百頁，讓網民可以更貼近律師的生活，不過我想這個還是跟個性有關，因為我本身就覺得，每個人有他適合的方式，那我認為我適合的表達方式是用這個Podcast，雖然講的東西都有一些無聊，但是我想裡面重要的資訊，當各位聽眾有需要的時候，也會對各位有所幫助。
二、跑步途中發現的都更銷售話術
總之前面都是廢話了，那我想講的就是說前幾天，在我家附近跑步，那各位知道現在這個天氣，其實跑步蠻舒服的，很涼爽也不會太悶熱，我跑步的時候，我喜歡去繞著小巷子跑，我順便去看看每個地方的房子。
我常常都覺得整個臺北市的房子，沒有不需要都更的，不是兩層樓不然就是三層樓，甚至你都可以看到它這個窗戶外面都很斑駁老舊了，結果我就在大安區看到一個廣告，我覺得那應該是某一個仲介（或是某一個中間人）去貼的，他在一樓店面貼：售！本屋預定在116年，我假設116年的2月1號舉辦選屋程序，那我跑過去的時候，看到這個字眼我就在想說，他是想要別人來買他一樓的店面，那麼他為了吸引別人來買，他就貼出了這麼大的一個紅字條，說他的這個房子再過不久就要辦理選屋了，接著就是進行都市更新的審議，那麼就可以建成新的大樓，那我想問各位聽眾如果是你，你對這個房子會有興趣嗎？或者是你認為這個房子可以買嗎？
三、價格落差下的投資誘因
後來我回去的時候，我也有查了一下，這個房子的售價，我發現他賣的價格其實是高於周邊的行情（我們講一樓店面），但是同時我也可以看得出來，他應該也是比更新後權利變換的價值，稍微低一點，簡單講就是他賣的價格，比現在行情高，可是比更新後的價值低，所以如果確定這個房子未來絕對會進行都市更新，似乎現在投入是一個好的決定。
四、都更流程的時間成本與風險
藉由這個案例，我跟各位聽眾分享一下我的想法，其實各位聽眾要知道，當你在做選屋程序的時候，你還在都市更新的一個前期階段，因為你的選屋程序完結之後，建商他會把案件掛進去，掛進去要開始進行審議的時候，會有公辦公聽會，那麼公辦公聽會結束，開始進行審議，除非這個案子是百分之百可以走快速通關，如果還有部分的不同意戶，那麼審議的時間，我想兩三年是跑不掉的。
兩三年結束之後，它會有行政處分的一個核定，還要這些不同意的人沒有針對這個核定打行政訴訟，如果一旦有任何一個地主，他認為權利變換的價值有問題，他認為建築規劃的設計有問題，他選擇打行政訴訟，那麼這個時間的起跳大概也是三年左右。
所以我剛剛講了，如果你的審議要接近三年，後面打行政訴訟又要接近三年，那就六年了，接著建商還要蓋房子，可能還要再蓋個三年，那就九年了，等到你真的拿到這個房屋是多久以後，是十年之後。
五、投資報酬與資金壓力的現實評估
這個時候你就會想到陳奕迅的一首歌《十年》，這是開玩笑的啦，我的意思是說你就會想到，那你十年之前買了這個房子，你擺了十年，雖然看似你買的價值比較低，可是你要問問你自己，同樣這一筆資金，經過了十年，你有沒有可能有能力得到更好的報酬？因為如果這個店面，它的價值是五千萬，更新後可能是八千萬，那麼它現在在五千萬到八千萬中間，他賣你七千萬好了，你十年後賺一千萬，可是你投入的成本是多少？如果以現在的貸款來講，你只能貸到七成，剩下的三成等於兩千萬，你是要拿現金出來的，每年還要繳貸款的利息。
六、不確定性風險：都更重新來過的可能性
我認為在這樣的情況底下，這個房子可不可以買？就是要評估個人財務的規劃，更不要說萬一，如果行政訴訟是不同意戶的地主贏了，那恐怕就不是十年，問題就大了，表示說整個更新案被法院認定，有違法的地方，等於要從頭來一次，那可能就是十二年、十五年甚至更久，這個我們也都看過，甚至我們現在手上也有民國九十幾年的都更案，到現在已經快要接近二十年的都更案了。
七、結語：都更路上的耐心與認知
各位對於都更這一條漫長的路，一定要有所理解，不管你是地主，不管你是有想要投資的，或者是你只是純粹路過好奇的民眾，來聽我們Podcast的，不管你是什麼樣的一個角色，我想對都更的基本認知就是保持耐心，我們要有一些基本的知識，然後不要急躁，這個是我覺得在都更的路上，我常常提醒各位聽眾，或者是我們的客戶在諮詢的時候，我也會跟他們分享的。
總之今天這一集，算是跟大家閒聊一個觀念，怎麼樣才能夠去做對於都更觀念的認知建立，分享給各位聽眾，如果各位聽眾還有其他的都更故事，再歡迎來信跟我們分享，謝謝大家，拜拜。
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