2024-10-09
老屋重建實施者很重要，但一般實施者跟代理實施者有差嗎？
鄭藝懷律師
本文章為《正律思》Podcast節目第26集錄音逐字稿，錄音時間為2024/10/09
各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，這一集我跟大家聊一下，有關代理實施者與一般實施者這兩個概念。
一、代理實施者是什麼？
事實上，這一陣子我看到很多以代理實施者為名義的契約要來跟地主做簽約，我看到這樣子的字眼之後，其實我首先在想的一個問題，就是實施者可以代理嗎？如果實施者他不能代理，那為什麼會有所謂的代理實施者？
事實上，我們從法規層面來說，實施者應該就是掛件申請的人，那原則上不太可能有代理的問題，當然除非他是幫忙處理更新整合相關事務的角色，他比較像實施者的員工。
不過我目前在看市面上的代理實施者，他其實都是以另外一家公司的名義來出具，而且他們其實都有收取相關的費用，那當然這個費用的給付義務人就是地主。
那至於代理實施者，所謂的代理者跟真正的實施者之間的關係是怎麼樣？這個我就不是很清楚。
二、跟代理實施者簽約的法律風險分析
那我想提醒各位聽眾的是，如果地主真的跟所謂的代理實施者簽約，可能會有一些相關要注意的事項。
（一）法律關係的差異
首先就是法律關係，可能會變得比較複雜，主因傳統上地主都是直接跟建商簽約，而這個建商就是我們講的實施者，那如果是所謂代理的情況，就會變成是地主去跟這個代理人簽約，那就跟建商沒有關係了，所以假設萬一未來產生違約狀況的時候，這個法律責任到底是在代理人身上還是在建商身上呢？那我個人從法律的觀點來看會是在代理人身上，所以地主很難要求建商負責，這個會產生對地主可能相對應比較沒有那麼有保障的狀態。
（二）費用出資的差異
那第二個要注意的是，可能會有費用出資的一個差異，大家要知道，如果你是跟代理實施者做簽約動作的話，通常會類似委任管理，會有個報酬給付的問題，所以地主在簽約的時候，應該要看清楚相關費用的約定。
那反過來說如果是傳統的合建契約，就是地主跟建商直接對口做簽約的動作，因為傳統上地主原則是不出資，所以在這種傳統的合作模式下，跟我剛剛講的代理實施者，其實地主面臨的法律關係已經完全是不同了，甚至於後續如果說是跟代理實施者做簽約的動作，那後續的這個融資土融或建融的部分，地主有沒有配合的義務？我想這個可能都要去特別的注意一下。
（三）風險控管的差異
那最後一點是，當地主他透過代理實施者，或者是他直接跟實施者做簽約，這兩者也會產生這個風險控管的差異，主因是我從代理實施者的合約上來看，我發現他們某程度上似乎是有要地主來當實施者的狀況。
那大家知道如果說這個地主要當實施者，可能就要去成立這個類似自主更新會了，那如果地主是當實施者的狀況的話，這個所謂的代理實施者，這個角色就比較像是輔佐的角色，所以最後房子蓋完要賣，如果沒賣完我們講這個叫餘屋銷售，而餘屋銷售不完全（風險就是沒有賣完的房子資金沒辦法回收）這個風險理論上就會由地主自行吸收了，那反過來說，如果傳統上是由建商來當實施者，那是不是就是這個地主他只是參與分配，那建商他真正的報酬是來自於建築完工之後，他要去把這些他分配到的房子去拿到市場上去賣。
三、都更律師小叮嚀
所以，以上三點跟各位聽眾討論完之後，我不知道各位聽眾有沒有跟我一樣的疑問，與其找一個代理實施者，那為何不直接跟建商簽約？又或者是代理者的角色，是不是有一點點像這建經公司的概念？但是如果他是像建經公司的概念，他有沒有需要立案，依照這個法規相關的法規層面來成立一個公司，還是這些代理實施者他其實是一個隨隨便便的公司都可以跟地主做簽約做整合的動作？
那我認為在這個狀況底下，地主應該要去多加留意，不能因為代理實施者開出的條件比較好，就去忽略相關合約的簽約法律風險。
以上是今天跟各位聽眾分享，有關最近常看到「代理實施者」這樣的契約，無論如何，我認為代理實施者的契約，未來如果有越來越多的情況產生時候，我提醒各位聽眾，你要去分清楚，你究竟跟代理實施者簽的合約是簽什麼樣的合約？那這個合約，後續到底是由誰來做實施者？這一點要特別的釐清。
那今天跟各位分享到這邊，如果各位聽眾有任何問題，歡迎來信討論，謝謝各位，拜拜。
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