本文章為Podcast第24集錄音逐字稿，錄音時間為2024/09/11

各位聽眾大家好，我是鄭律師，歡迎一起來跟我做正確的法律思考，今天想跟大家聊聊簡單的三個名詞，第一個是基準容積，第二個是容積獎勵，第三個是容積移轉。

一、三個名詞決定建築物樓層高低

好，那談這三個問題之前，我想跟大家分享一下如果大家有去新加坡、香港、東京或者甚至是大阪，你會發現這些亞洲的一流的大都市，其實他們在市中心的建築物都蓋得非常非常的高，當然你越往市中心外圍走，相對應的這個建築物的樓高似乎就逐漸的下降，那我不知道各位有沒有想過說，到底一個樓層的高跟低是怎麼被決定的？我簡單回答大家，就是由我剛剛講的這三個名詞所決定的，也就是基準容積、容積獎勵跟容積移轉，但世界各國的規定不太一樣，那我今天就臺灣狀況跟各位聽眾做一個簡單的分享。

二、基準容積是什麼

首先我們來講這個基準容積，基準容積就是當假設聽眾你們家有這個土地，你去調土地謄本出來，那你會先看到你家的地目可能是住3住2，還是商三商二，這個地目就會決定了你們家的一個容積率，他是各個縣市政府會有一個特別的規定，那假設你家的土地有10坪，那如果你的容積率是560，那是不是就是10乘以5.6倍也就是56坪，這個就叫基準容積，所以你10坪的土地，你可以蓋出56坪，這個是一個最簡單的認知。好，那當然如果你只有基準容積的話，即便你有4坪的土地蓋出56坪的這個建坪，房子也不會長到多高。所以真正會讓房子再繼續往上長高的，就是我們下一個要跟大家分享的叫容積獎勵。

三、容積獎勵是什麼

那容積獎勵，它為什麼要叫做獎勵呢？大家知道，其實如果我們去臺北市的一些老舊建築物去看，像我舉個例子：信維市場，我不知道大家有沒有去過，這個市場周邊的巷道，有時候就是陰陰暗暗的，那這個容積獎勵，顧名思義就是說當建商進來做開發，把周邊的道路整頓好，甚至在建築物上面做了一些綠建築、做一些無障礙的行人設施或者是建築物退縮等等的，提升了這個都市的市容，那也完善了居住品質，所以我們給他一個叫容積獎勵。

而這個容積獎勵也會讓建築物往上長高，那目前容積獎勵大約有12到13項左右，但是容積獎勵它其實都有設定一個上限，而這個上限，其實就是我們剛剛講的基準容積的大約是1.5倍，所以它也不是可以無限制的長高，這一點是地主要有所認知的。

目前以臺北市政府的立場來講，由於這個地震頻傳，所以又推出了防災型都更獎勵。防災型都更獎勵是在我們原本我剛剛講的容積獎勵13項裡面最多的1.5倍，而這個防災型都更事實上是可以獨立在1.5倍以外再增加0.3，所以我們講整個容積獎勵是1.5加0.3可以到1.8，這個當然是最理想的狀態，但是在實務上面，因為建商他其實在容積獎勵的開發上其實要投入很多成本，因為你要把周邊環境美化，其實並不是一件那麼簡單的事情，他是需要花錢的，好像比方說無障礙設施，甚至是綠建築其實可能對建商來講都需要花一筆費用。

所以通常這個上限通常很難拿到滿，但是呢這個有經驗的建商會儘量的爭取更多，因為這個對建商來講也是一個很大的經濟上誘因。

四、容積移轉是什麼

好那最後一個，我們來跟大家講一下容積移轉，容積移轉是什麼呢？我舉一個例子，如果今天你家有一塊地，每天都是很多人進進出出的，最後這個車子也都從這條馬路經過，經過了10、20年30年之後，你們就會變道路用地，這是第一種情況，那道路用地你就不能拿來蓋房子。

第二種情況是假設你爺爺可能是很有名的人，那你爺爺生前居住的地方慢慢的越來越多人來，最後他變成了具備文化資產，被指定保存，那這個建物所屬的土地也不能蓋房子了。

以上這兩種狀況，其實事實上都會限制了土地所有權人對於土地使用權利，其實對地主來講都是一種傷害。

所以理論上，不管是道路用地或者是具有文化資產保留的土地，是不是政府應該要進行徵收才能保障人民的權益，可是政府可能財政赤字困難，他不見得有那麼多錢，可以來徵收這些土地，而如何去保障地主呢？那政府就想出一個方法，如果你是在同一個區域，比方說都是以臺北市，比方說你在萬華有一塊土地是道路用地，那我允許你這塊道路用地本來可以建築的基準容積，我讓你轉移到臺北市其他區域去，所以實務上很常轉移的地區大概就是大安區跟信義區，這個很基本的一個原因就是因為大安區跟信義區的土地的增值比萬華還多，所以建商也常常會利用容積移轉，在比方說在大安區或信義區做一個都更，那就把萬華區他去跟萬華區的地主去買容積移轉，然後將這個原本可以在萬華區這塊土地可以蓋的量體移轉到大安區或信義區。

以上是今天的這三個名詞解釋，不知道各位聽眾有沒有瞭解了，如果有問題歡迎各位聽眾再寫信來跟我們大家進行討論，謝謝各位聽眾拜拜。

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老屋重建的分配關鍵-基準容積、容積獎勵、容積移轉是什麼？（EP24）

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